“Voor mij een appartement, bitte”

Vastgoed in het buitenland is altijd al populair geweest bij de Vlaming. We kopen een vakantiehuis in Frankrijk of een villa aan de Spaanse costa om er in eerste instantie zelf de vakanties door te brengen en later eventueel naartoe te verhuizen. Maar de kopers van Duitse appartementen zijn helemaal niét van plan daar te gaan wonen - sommige gaan er maximaal één keer naar kijken. Het gaat hen enkel om de huuropbrengst. Volgens het gespecialiseerd vastgoedbedrijf Rendimmo kochten Vlamingen de voorbije twee jaar voor 10 miljoen euro aan vastgoed in de grensregio’s Noordrijn-Westfalen en Rijnland-Palts en gaat dat bedrag dit jaar nog verdubbelen.  Het bedrijf verwacht dit jaar honderd appartementen aan Vlamingen te verkopen.

Het vastgoed bij onze oosterburen wordt gezien als een goed renderend en veilig alternatief voor het spaarboekje. Duitsland heeft een gigantische huurmarkt - véél groter dan de Belgische. Terwijl in ons land een kwart van de mensen huurt - en de rest dus eigenaar is, is dat in Duitsland de helft. En in de grensregio’s is zelfs 60 % huurder. De vraag is enorm en overtreft het aanbod. Sinds 2011 stijgen de huurprijzen met 4,5 % per jaar. “Zodra er een huurwoning op de markt beschikbaar is, komen er meteen 20 geïnteresseerden op af. We hebben nu een project met 27 panden op de markt gebracht. In één week tijd hebben zich al 110 kandidaat-huurders gemeld,” zegt Luc Dewulf van Rendimmo.

De Duitse appartementen zijn naar Belgische maatstaven klein. “Omdat Duitsers nu eenmaal klein wonen: met vier in een appartement van 50 m² is heel normaal. Onze doelgroep van huurders is ook niet de upper class. Duitsland heeft de voorbije jaren een grote toestroom gehad van nieuwe inwoners die ook onderdak nodig hebben”, zegt Dewulf. 

Een appartement van 53 m² heb je al voor 67.000 euro, een iets grotere flat van 81 m² kost 102.000 euro.  Het bruto huurrendement per jaar bedraagt 5,70 % - respectievelijk 3.819 en 5.814 euro. Maar daar gaat wel nog iets vanaf. “De eigenaar betaalt in Duitsland zelf belastingen. Er gaat 8 tot 15 % af van het bruto bedrag. Een opbrengst van 5,5 % wordt dan 5 %. De belasting die je in België nog betaalt op dat vastgoed, is te verwaarlozen”, zegt Dewulf. Het schrijfgeld - overdrachtskost, in Duitsland - bedraagt 5 tot 6,5 %, afhankelijk van de regio, en de notariskost 2,5 %.

Niet alleen de grote vraag naar woningen verklaart het succes bij Vlamingen. Verhuurders in Duitsland zijn ook goed beschermd tegen wanbetalers. Als een huurder zijn huur niet tijdig betaalt, komt zijn naam in een databank. “Dan kan hij geen woning meer huren. Het is een extreme vorm van de bekende Duitse ‘grundlichkeit, maar je kan je wel vragen stellen of dit sociaal verantwoord is. Het biedt de investeerder natuurlijk heel wat zekerheid, want hij gaat zelden of nooit met wanbetalers te maken krijgen”, legt Dewulf uit.

Drie kwart van de Vlaamse eigenaars van Duits vastgoed zijn vijftigplussers die op zoek zijn naar een alternatief voor een spaarboekje, dat nog gemiddeld 0,15 % opbrengt. Een van de eerste kopers van Duits vastgoed is Katrin Van de Water uit Antwerpen. Ze werd twee jaar geleden voor 80.000 euro eigenaar van een appartement in  Noordrijn-Westfalen. “Ik had eerder al een appartement in Antwerpen gekocht als investering, maar dat bleek geen goede beslissing. Eerst had ik een huurder die niet betaalde en daarna heeft het appartement negen maanden leeggestaan, waardoor het rendement onder nul ligt.”

“Alle nadelen van het pand in Antwerpen heb ik niet in Duitsland: het is meteen verhuurd, staat nooit leeg en het rendement ligt veel hoger, op vijf à zes procent. Zo krijg ik elke maand 450 euro op mijn bankrekening, een schoolvoorbeeld van “passief inkomen” dus. Ik heb er ook geen omkijken naar. Alles wordt voor mij geregeld.”