Grote herziening huurprijzen sociale woningen baart huurders zorgen: "Soms 400 tot 600 euro per maand extra"

Vorige lente beslisten toenmalig minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) en haar collega's van de Vlaamse regering dat de huurprijzen van de ruim 155.000 Vlaamse sociale woningen vanaf 2020 anders zouden worden berekend. De sociale huisvestingmaatschappijen waren daar zelf al veel langer vragende partij voor: zij wilden een duidelijkere, meer billijke en objectievere manier om tot een goede sociale huurprijs te komen.

De gemiddelde huurprijs voor een sociale woning in Vlaanderen bedraagt 306 euro. "Wij werken met hele smalle marges", legt Björn Mallants van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingmaatschappijen (VVH) uit. Dat is de koepelorganisatie van de sociale huisvestingmaatschappijen. "Bovendien worden de eisen voor sociale woningen almaar strenger. Op het einde van de rit moeten we bouwprojecten kunnen afbetalen. Kleine aanpassingen in de huurprijs kunnen voor ons het verschil maken tussen winst en verlies. Die aanpassingen waren dus belangrijk voor de betaalbaarheid voor ons systeem."

Concreet spelen er vanaf januari drie belangrijke elementen mee in het bepalen van de huurprijs. Zo zal de marktwaarde van de sociale woning, die de huurprijs mee bepaalt, voortaan niet meer worden vastgesteld door een notaris, maar wel door een objectief schattingsmodel, de zogenaamde "sociale huurschatter". Vooral de ligging, de grootte en het bouwjaar bepalen voortaan die marktwaarde (en dus ook de huurprijs).

Daarbovenop zullen gezinnen die in een energiezuinige woning wonen ook meer huur moeten betalen. Die "energiecorrectie" geldt dus enkel voor de nieuwste of grondig gerenoveerde sociale woningen. "De redenering daar is dat de energiecorrectie zich wel terugbetaalt in de lagere energiekosten van de huurder", legt Mallants uit. 

Vanaf januari tellen bovendien ook de inkomens van alle meerderjarige bewoners van een sociale woning mee in de berekening van de huurprijs. Dan gaat het bijvoorbeeld over beroepsinkomsten van meerderjarige kinderen (tot dusver telden die inkomsten maar vanaf hun 25e mee), over pensioenen van inwonende ouders (tot dusver telden die boven hun 65e niet mee) en over inkomensvervangende tegemoetkomingen voor inwoners met een handicap. "Het lijkt me toch niet verkeerd dat wie inkomsten heeft en mee gebruik maakt van een sociale woning, ook mee betaalt?", argumenteert Mallants nog.

Doordat alle sociale woningmaatschappijen de nodige gegevens voor die herberekening moesten verzamelen, zijn de meeste onder hen nog volop aan tellen. Dat betekent dus ook dat duizenden huurders pas in december - sommigen zelfs pas begin januari - hun nieuwe huurprijs voor januari zullen kennen.

Hier en daar rollen de eerste resultaten uit de computer. En die leveren een wisselend beeld op. Zo berekende een maatschappij in een Vlaamse centrumstad enerzijds dat het merendeel van de huurders geen verandering zou zien in zijn huurprijs, of zelfs goedkoper af zou zijn. 

Maar aan de andere kant zouden ruim 600 gezinnen, een vijfde van het huurdersbestand van die maatschappij, wel dieper in de buidel moeten tasten (zie grafiek). 100 onder hen zouden minstens 200 euro per maand extra moeten betalen. 14 huurders moeten vanaf januari 400 euro of meer opleggen. Voor 2 van hen komt er maar liefst 600 euro per maand bij.

De eerste berekeningen van de sociale woningmaatschappij Ninove Welzijn wijzen erop dat de huurinkomsten daar in totaal met 10 procent stijgen. Maar zeker voor gezinnen met inwonende kinderen tussen 18 en 25 jaar oud, met inwonende ouders of met inwonende familieleden met een handicap kan de huurprijsstijging fors zijn.

"Wij hebben 750 huurders", duidt directeur Leentje Cornelis. "Van hen gaan er meer dan 700 méér huur moeten betalen. Voor de meesten liggen die sommen tussen de 30 en 50 euro. Maar we hebben ook 40 huurders die gemiddeld 200 euro per maand extra gaan moeten betalen." Voor 1 gezin gaat het zelfs om 400 euro extra.

In beide gevallen wijzen de maatschappijen erop dat de spectaculairste stijgingen vooral te wijten zijn aan de extra inkomens die worden meegerekend. De effecten van de energiecorrectie en de huurschatter op de huurprijs zijn doorgaans veel kleiner, zo blijkt. 

(Lees verder onder de foto)

Een rondvraag bij andere sociale woningmaatschappijen leert dat niemand echt verrast is door die eerste concrete cijfers. "We hopen vooral dat de mensen die het het moeilijkst hebben niet het hardst getroffen zullen zijn", laat één directeur weten. "Voor sommige mensen zal de schok inderdaad groot zijn", bevestigt een grote sociale huisvestingmaatschappij.

"Kijk: de aanpassingen in de berekening van de huurprijs liggen in lijn met wat we altijd gevraagd hebben", zegt Björn Mallants van de VVH. "En het is niet zo dat de mensen die de middelen niet hebben hierdoor getroffen gaan worden. En het gaat om een sociale woning die deels wordt gefinancierd wordt door de overheid. Iedereen die daar in woont, zal in de toekomst wat moeten bijdragen."

Dat neemt niet weg dat verschillende directeurs van sociale woningmaatschappijen die we aan de lijn kregen wat gewrongen zitten met de situatie. "Op zich is dit voor een sociale huisvestingmaatschappij wel een verbetering", verwoordt Leentje Cornelis van Ninove Welzijn het. Ze wijst erop dat haar maatschappij het extra geld goed kan gebruiken om de zware investeringen in degelijke sociale woningen te betalen.

"Maar anderzijds gaat een aantal mensen toch wel een harde noot hebben om te kraken en wordt het voor hen zwaarder. Voor wie een vervangingsinkomen heeft en plots 30 tot 50 euro in de maand extra moet betalen, is dat een hele hap uit het budget."

Mallants zegt dat er in het verleden wel stemmen zijn opgegaan om een overgangsperiode te voorzien, "maar het zou niet duidelijk zijn waar dat zou eindigen. Misschien bijten we nu beter even door." De VVH en haar leden proberen daarom nu volop de huurders te informeren, met info-avonden, huurderskrantjes en informatievideo's (zie hieronder).

(Lees verder onder de video)

Wel, er zijn weinig of geen sociale huurders die vandaag al zicht hebben op hun huishuur van januari. Het Vlaams Huurdersplatform vindt dat niet kunnen. "We vinden het een bijzonder problematische situatie dat sommige sociale huurders hun huurprijs voor januari pas ín januari zullen te horen krijgen", zegt coördinator Joy Verstichele. "Des te meer omdat er zo'n grote huurprijsschommelingen kunnen inzitten." 

Al geeft hij ook toe dat de huurprijzen natuurlijk wel objectief moeten worden berekend. "Maar het systeem moet eerlijk zijn. Je mag niet verwachten dat wanneer je 18-jarige zoon of dochter gaat werken, de huurprijs plots met 200 of 300 euro stijgt en dat die persoon dat aan zijn ouders moet betalen om daar te kunnen blijven wonen."

Het Huurdersplatform vraagt daarom uitstel van de nieuwe huurprijzen, "en dat de inwoners ruim op voorhand worden geïnformeerd". "Mochten er zeer grote huurprijssstijgingen zijn, vragen wij ook overgangsmaatregelen om dat te beperken."

Herbeluister hier het gesprek met Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform in "De ochtend" op Radio 1:

Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) wijst erop dat het al eerder dit jaar duidelijk was dat de huurprijzen zouden worden herberekend. Hij beaamt wel dat het belangrijk is dat daarover goed wordt gecommuniceerd met de huurders. "Daarvoor rekenen we op de sociale huisvestingsmaatschappijen. Zij nemen dat ook zo op, met de nodige zorgvuldigheid. We vernamen ondertussen ook dat de eerste brieven de deur uit gingen."

"Wij hechten belang aan een objectief en eerlijk systeem", benadrukt hij nog. "Dat is de enige manier dat we er zeker van kunnen zijn dat de sociale woningen terecht komen bij de mensen die er het meeste nood aan hebben. Die sociale huurprijs blijft overigens ondanks zo’n mogelijke stijging nog steeds aanzienlijk lager dan de huurprijs voor een gelijkaardige woning op de private huurmarkt."

Uitstel van de herziene huurprijzen komt er dus niet, zegt Diependaele. "We houden vast aan de ingangsdatum van 1 januari 2020, zodat de berekening zo snel mogelijk objectiever en transparanter gebeurt."

De oppositiepartijen Groen en SP.A laten intussen weten dat ze maandag samen toch een resolutie zullen in dienen in het Vlaams Parlement. Beide partijen willen, net zoals het Huurdersplatform, dat de aanpassing van huurprijzen op z'n minst wordt uitgesteld.

Maxim Veys van SP.A vindt het vooral ongehoord dat de effecten van de nieuwe berekeningsregels voor de meeste sociale huurders nog altijd zo moeilijk in te schatten zijn. "Heel wat mensen gaan onder de kerstboom serieuze verrassingen krijgen", klinkt het.

Ook An Moerenhout van Groen zegt dat de onduidelijkheid veel te groot is. "Donderdag nog vroegen wij de minister naar de effecten van de herberekening en toen kon hij nog niet antwoorden."

Voor de haalbaarheid van hun resolutie kijken beide partijen naar CD&V: "Zij hebben ook mensen die betrokken zijn bij sociale woningmaatschappijen, dus die zullen ook wel beseffen dat deze situatie niet kan."

Bekijk hieronder de reportage uit "Het Journaal":