12,5 miljard euro: de bouwshift wordt onbetaalbaar

Elke dag verdwijnt in Vlaanderen 6 hectare open ruimte. Gaat dat zo verder, dan blijft er binnenkort niets meer over. Met overstromingen en een uitgeputte natuur tot gevolg. Daarom zal Vlaanderen de oude ruimtelijke plannen uit de jaren 70 grondig hertekenen. Wat nu als bouwgrond staat ingekleurd, wordt straks misschien natuur- of landbouwgebied. Doel: tegen 2040 die zes hectare per dag herleiden tot nul.

Dat het geen evidente oefening wordt, is al langer duidelijk. Tijdens de vorige legislatuur veroorzaakte de ‘betonstop’ constant geruzie tussen de Vlaamse coalitiepartners N-VA, CD&V en Open Vld. Daarom veegde de regering-Jambon het beladen concept van tafel. Nu spreken we van een ‘bouwshift’, een soort betonstop-light. Die afzwakking moet de maatregel enigszins verteerbaar maken voor de Vlaming, wiens bouwgrond heilig is.

“Eens bouwgrond, altijd bouwgrond: dat is een typisch Vlaamse idee-fixe”, zegt professor ruimtelijke planning Tom Coppens (UAntwerpen). “Elders in Europa heb je niet eeuwig recht op een schadevergoeding als de bestemming van je grond wijzigt. Bovendien houden onze ruimtelijke plannen van vijftig jaar geleden geen rekening met klimaatverandering of de nood aan alternatieve energie.”

Om de bouwshift toch verteerbaar te maken voor de Vlaming tast Jambon I diep in de portefeuille. Wie straks niet meer mag bouwen op zijn grond, zou voortaan 100 procent van de marktwaarde krijgen als compensatie. Dat is fors meer dan in de oude regeling, waarbij je 80 procent kreeg op de oorspronkelijke aankoopwaarde. Bovendien zou je nu ook geld krijgen voor de gronden die op meer dan 50 meter van een goed uitgeruste weg liggen. Ook al zijn die niet erg geschikt om te bebouwen. 

Erg duur

Maar door die aanpak wordt de bouwshift erg duur. In de oude regeling voor schadevergoeding kost die zo’n 5 miljard euro, blijkt uit een kosten-batenanalyse door het Nederlandse adviesbureau voor ruimtelijke planning Stec.

In de nieuwe moet de overheid minstens 12,5 miljard ophoesten. Tenminste: als de terugbetaling wordt beperkt tot de gronden die op minder dan 50 meter van een weg liggen. Als de meer afgelegen stukken grond óók aan 100 procent worden vergoed, kan het bedrag volgens de berekening van Coppens oplopen tot 30 miljard euro.

Schattingen van de Vlaamse Vereniging voor Steden en Gemeenten (VVSG) wijzen eveneens op een fiks hoger prijskaartje. “Nu krijg je gemiddeld 5.000 tot 70.000 euro per hectare, in de nieuwe regeling 310.000 tot 540.000 euro”, stelt de VVSG.

Een voorbeeld. In Kortrijk ligt 1,2 hectare open ruimte in woongebied. Wil de stad die vrijwaren, dan moest ze tot nu 568.000 euro aan schadevergoedingen betalen. Straks wordt dat 1.481.000 euro of 2,6 keer meer.

Specialisten plaatsen ook vraagtekens bij de rechtvaardigheid. Zo komen de kosten terecht bij de gemeenten. “Vlaanderen voorziet in extra middelen, maar die volstaan zeker niet om de kosten te betalen”, zegt VVSG-woordvoerster Nathalie Debast. “We willen wel, maar het moet te doen zijn. Anders wordt de bouwshift een lege doos.”

Grootgrondbezitters

Eveneens unfair is dat veel van de miljarden voor schadevergoeding naar grootgrondbezitters dreigen te vloeien. De helft van de bouwoppervlakte is van mensen die meer dan één eigendom hebben. “Veertien procent is zelfs in handen van mensen met tien of meer gronden”, zegt Coppens. “Moet daar geen bovengrens aan komen? Anders geef je een smak publiek geld om niet te bouwen. Geld dat misschien beter geïnvesteerd wordt in openbaar vervoer, of het versterken van de dorps- en stadskernen.”

Nog een mankement is het wettelijk kader dat dit allemaal regelt. Het zogenaamde ‘instrumentendecreet’, dat vlak voor Nieuwjaar werd goedgekeurd, zit juridisch vol gaten en is te complex. Dat getuigden juristen onlangs tijdens een hoorzitting in de commissie Ruimtelijke Ordening. Ook N-VA-parlementslid Inez De Coninck, ruimtelijk planner van opleiding, zegt dat. “Zelfs voor mij is het decreet nauwelijks leesbaar. Laat staan voor de lokale ambtenaren die het moeten toepassen.”

Volgens Hans Leinfelder, hoofddocent ruimtelijke planning (KU Leuven), schiet de regering zichzelf in de voet door zulke gulle compensaties te voorzien. “Ze heeft een decreet goedgekeurd waarvan ze niet weet hoeveel het zal kosten. Dat is onbehoorlijk bestuur. Terwijl ze een bouwshift vooropstelt, maakt ze het zichzelf onmogelijk die te realiseren.”

Ook Groen-parlementslid Mieke Schauvliege stelt dat Vlaanderen met het decreet ‘blind vaart.’ “Zonder aanpassingen legt de regering met dit decreet een bom onder de bouwshift”, zegt ze. “Het is compleet onverantwoord, vandaar de vernietigende commentaar van experts op de hoorzitting. De regering moet haar huiswerk opnieuw maken.”

Dat zal nu ook gebeuren. Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) laat weten dat de stemming van het decreet in het parlement, gepland voor deze week, wordt uitgesteld. “Dat er bezorgdheden zijn bij zo’n ingrijpend decreet is begrijpelijk”, zegt ze. “Ik zal daarom overleggen met parlementsleden uit de meerderheid. Als dat kan leiden tot bijsturingen waar Vlaanderen beter van wordt, doen we dat graag.”