Na lockdown worden meer woningen verkocht via biedingen onder gesloten omslag: wat is het en waar moet je op letten?
De coronacrisis heeft de vastgoedsector twee maanden helemaal stilgelegd. Maar nu bezoeken weer mogen, is het erg druk, zeker voor huizen en appartementen tot 400.000 euro. Om zoveel mogelijk uit de verkoop te halen, wordt aan kandidaat-kopers steeds vaker gevraagd om te bieden onder omslag. Maar wat houdt dat nu precies in en waar moet je op letten als koper of als verkoper?
Notarissen en advocaten krijgen sinds het aflopen van de lockdown opvallend veel vragen over het bieden onder gesloten omslag. En dat heeft een duidelijke oorzaak, zegt Bart Van Opstal van de Notarissenfederatie.
“We hebben gemerkt dat er een forse inhaalbeweging is ingezet op de vastgoedmarkt. Heel wat kandidaat-kopers zijn tijdens de lockdown op hun honger blijven zitten omdat ze twee maanden lang geen vastgoed konden bezichtigen. Nu dat wel weer mag, willen velen overgaan tot een aankoop, waardoor er plots veel kandidaat-kopers zijn.”
Heel wat kandidaat-kopers zijn tijdens de lockdown op hun honger blijven zitten omdat ze twee maand lang geen vastgoed konden bezichtigen.
Vooral relatief betaalbare huizen en appartementen in binnensteden blijken in trek te zijn, zegt Sylvie Doggen, advocaat gespecialiseerd in onroerend goed. Wie zo’n interessant pand in de aanbieding heeft, krijgt nu mogelijk tientallen tot honderden kandidaat-kopers over de vloer, vaak jonge gezinnen.
Als verkoper is dat natuurlijk een luxepositie, want die kandidaat-kopers zijn nu dikwijls bereid om minstens de vraagprijs te betalen.
Hoe werkt het?
Als er verschillende kandidaat-kopers zich bereid tonen om de vraagprijs te geven, vragen verkopers nu vaak om een bod te doen onder gesloten omslag. Op die manier proberen ze zoveel mogelijk uit de verkoop te halen.
Hoe werkt dat bieden onder omslag nu? Eerst zet een verkoper zijn pand te koop en vermeldt daarbij een richtprijs. Geïnteresseerde kandidaat-kopers kunnen dan een afspraak maken om het pand te bezichtigen en kunnen daarna tegen een bepaalde datum een bod uitbrengen onder een gesloten omslag, legt advocaat Doggen uit
Die gesloten omslag mag je heel letterlijk nemen: als kandidaat-koper schrijf je een brief met daarin een exact bedrag dat je wil betalen en die brief stop je in een enveloppe die je dichtplakt.
De verkoper verzamelt vervolgens de omslagen van alle kandidaat-kopers en opent die pas op het einde van de vooraf afgesproken biedperiode. “Als de omslagen op die vooraf bepaalde datum worden geopend, wordt gekeken welke kandidaat-koper het hoogste bedrag heeft geboden. Maar daarna is het nog altijd aan de eigenaar om te beslissen welk bod hij aanvaardt”, merkt advocaat Doggen op.
50.000 boven vraagprijs
Als koper moet je vandaag dus met allerlei scenario’s rekening houden. Dat hebben we zelf ondervonden toen we onlangs een afspraak maakten voor de bezichtiging van een appartement van 269.000 euro.
Even later kregen we een mail: “We merken aan het aantal bezoekers een grote interesse in het appartement, daarom willen we elke kandidaat-koper de kans geven om het appartement te bezoeken en een bod uit te brengen.”
We wachten de bezichtiging verder af, maar die kans zouden we nooit krijgen. We ontvangen namelijk een sms’je: “Er waren vanmorgen om 6.30 uur reeds bezoekers die onmiddellijk een schriftelijk bod hebben uitgebracht (...) Het bod overschreed ruimschoots de vraagprijs waardoor het niet opportuun was de plaatsbezoeken te laten doorgaan.”
Wat later lezen we op de website van de vastgoedexpert die het appartement mee hielp verkopen dat het appartement op een eerste bezichtigingsdag verkocht werd na een bod dat 50.000 euro boven de vraagprijs lag.
Bekijk hier de reportage uit “Het Journaal” en lees eronder verder:
Eerst een pand relatief goedkoop in de markt zetten, dan een bieding onder gesloten omslag lanceren en daar vervolgens van afzien, mag dat? Aangezien de verkoper altijd het laatste woord heeft, kan de verkoper hiermee wegkomen.
“Maar netjes is het niet”, zegt Kristophe Thijs van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB). “Dit zal je niet krijgen als je met een erkende vastgoedmakelaar werkt, want de wetgeving over het bieden onder gesloten omslag legt ons op dat de spelregels vooraf duidelijk bepaald moeten zijn en dat de kandidaat-koper daarover duidelijk geïnformeerd moet zijn."
"En cours de route van verkoopstrategie veranderen, is niet netjes, want je geeft de mensen het gevoel dat ze een kans hebben om een bod te doen op een bepaald pand. Het is niet de bedoeling om daarvan af te wijken en een bod te aanvaarden dat niet onder gesloten omslag is ingediend.”
Wat mag wettelijk?
Een pand verkopen via biedingen onder gesloten omslag is wettelijk geregeld. Er zijn een aantal belangrijke spelregels voor de verkoper én de kandidaat-kopers. Als er onregelmatigheden worden vastgesteld, kan een benadeelde partij naar de rechter stappen om de verkoop nietig te laten verklaren.
De belangrijkste spelregel is dat de verkoper geen openbare verkoop mag organiseren. De verkoper mag de verschillende kandidaat-kopers dus niet tegen elkaar uitspelen door hen op de hoogte te brengen van elkaars biedingen, vandaar dat de omslag met de biedingen gesloten moeten blijven. Na het openen van de enveloppen mogen de kandidaat-kopers ook niet tegen elkaar worden uitgespeeld om de prijs op te drijven.
“Als de verkoper het onderste uit de kan wil halen door de kandidaat-kopers tegen elkaar uit te spelen, is hij een openbare verkoop aan het organiseren en dat is niet toegelaten”, zegt Bart Van Opstal van de Notarissenfederatie. Alleen notarissen mogen openbare verkopen organiseren en dat moet gebeuren volgens specifieke wettelijke regels die transparantie en eerlijkheid garanderen.
Een bod moet altijd een exact geldbedrag zijn
Een andere belangrijke regel is dat de spelregels vooraf duidelijk gecommuniceerd moeten worden. Zo moet duidelijk gecommuniceerd worden wanneer de biedingen binnen moeten zijn. Bart Van Opstal raadt kandidaat-kopers ook aan om altijd een geldigheidstermijn op je bod te zetten. “Als je dat niet doet, blijft je bod doorlopen, zelfs als je het zou willen stopzetten.” Een bod moet altijd een exact geldbedrag zijn. Je mag bijvoorbeeld niet schrijven dat je nog een bepaald percentage of bedrag boven het hoogste bod wil gaan. Dat telt niet.
Een bod is altijd bindend, merkt notaris Van Opstal nog op, “denk daar dus altijd eerst goed over na”. Zo kan je best vooraf goed bekijken wat je financiële mogelijkheden zijn en hoeveel je eventueel kan lenen bij de bank.
Maar dat je het hoogste bod hebt uitgebracht, is nog geen garantie dat je het winnende bod hebt uitgebracht, want de verkoper heeft altijd het laatste woord: hij bepaalt aan wie hij verkoopt, en dat hoeft niet per se de hoogste bieder te zijn. Zo kan de eigenaar bijvoorbeeld beslissen om de woning toch aan de laagste bieder te verkopen omdat hij daar gewoon een beter gevoel bij heeft of omdat die betere garanties kan bieden dat hij de prijs ook meteen kan betalen, bijvoorbeeld door zijn huiswerk al te maken voor een lening.