‘Dat villa's hier regelmatig van eigenaar wisselen, zegt genoeg. Ook wie in luxe woont, kan ziek worden, failliet gaan of scheiden’

Welkom in Knokke, bienvenue à Knokke. We staan er in de Sparrendreef met de eigenaars van Immo Brown, die ons een pand van 8,5 miljoen euro zullen tonen, te beginnen met de garage. Doorgaans is dat het minst spannende onderdeel van een huisbezichtiging. U kent dat: drie grijze muren en ruimte voor één wagen, een paar fietsen en wat afdankertjes uit het interieur. Maar dit is natuurlijk andere koek. "Dus. U rijdt bovengronds met de auto tot in de lift. Die brengt u met een hydraulisch systeem naar de ondergrondse garage, waar dankzij een draaiplatform plek is voor zes wagens. Ondergronds vindt u ook de wijnkelder met open haard en de fitnesszaal."

We zitten in het zogeheten luxesegment, dat in Knokke een hete zomer kende. Niet alleen bij Immo Brown, ook bij het handvol andere kantoren dat mee de koek verdeelt. Zoals Willemyns, een familiezaak waar An Willemyns tot de vierde generatie behoort. “Eén miljoen euro, dat is momenteel het gemiddelde bedrag van een verkoop in ons kantoor", schetst zij de contouren. Gemiddeld, want er zijn appartementjes in de binnenstraten die voor een pak minder van eigenaar wisselen. Wie op zoek is naar een vrijstaande villa, zit hoger. "Dan spreek je over minimaal 4 miljoen euro. Een volgende categorie, op echte toplocaties, start vanaf 8 miljoen euro."

Paleizen

Waar het eindigt, is ook bekend. "Het duurste pand dat ik al in Knokke verkocht heb, is zes jaar geleden weggegaan voor 18 miljoen euro, en dat zie ik zich niet meteen herhalen", aldus Willemyns. Ook bij Immo Brown spreekt men van een plafond van 15 à 16 miljoen euro. Het kantoor heeft verschillende buitenlandse klanten, bijvoorbeeld uit Luxemburg, maar de internationale jetset kent ook nog wel andere adressen, Knokke is tenslotte New York niet en ons klimaat blijft onvoorspelbaar Belgisch. Paleizen zullen er bovendien niet meer worden bijgebouwd, in de badstad: "Op toplocaties is de bouwgrond eigenlijk volledig uitgeput", weten ze bij Immo Brown. " Wij hebben nog één perceel, aan 2.750 euro de vierkante meter." Ter vergelijking: in Vlaanderen bedraagt de mediaanprijs 224 euro per vierkante meter. "Tja, het is een markt van vraag en aanbod."

In de kantoren van Immo Brown hangen foto's van wat zoal te koop is. Slechts één conclusie: er bestaan mooie dingen in deze wereld. Al lijken ze soms opvallend hard op mekaar. De buitenkant van de Knokse villa's verschilt, maar binnen zien we meermaals dezelfde elementen terug. Dikke plankenvloeren. Vrijstaande badkuipen zonder pootjes, in een strak design. Ook vaste prik is het keukeneiland met een geaderd marmeren blad waarvan je al van ver ziet: dat komt precies niet uit IKEA. Nog een rode draad is de achterkant die volledig uit glas bestaat. Alles kent zijn modes, ook interieur.

Bovendien zijn in Knokke mensen aan het werk die gemeenzaam 'bouwpromotors' worden genoemd: zakenmannen die panden met rieten daken en ouwelijke, bruine binnenkanten opkopen, om ze dan te verbouwen volgens de laatste trends (vandaar de gelijkenissen). Zij palmen intussen een stuk van de markt in, maar de hoofdmoot van wat te koop wordt gezet, bestaat nog steeds uit familiebezit. 

"In de jaren 50 of 60 is het pand gekocht door de grootouders", schetst An Willemyns een typische situatie. "Vervolgens is het naar hun kinderen gegaan, zodat broers en zussen de villa onder mekaar konden gebruiken. Doch, nóg een generatie later, zodra het verblijf moet worden gedeeld tussen neven en nichten, zien wij vaak problemen. De familieband is niet meer zo hecht en men begint zich aan elkaar te ergeren. 'Jij gaat er veel vaker naartoe dan wij.' Of: 'Jullie laten het altijd zo smerig achter!' Er komt ruzie, en uiteindelijk lijkt het beter om te verkopen en het geld te verdelen. Klassiek verhaal."

Geen patsers

Wie zijn de kopers? Dat publiek is verjongd, stelt men vast bij Immo Brown. Eigenaar Stefaan Geerebaert schetst: "Vroeger kon men zich zo'n villa pas permitteren fin de carrière: een dokter op rust, bijvoorbeeld. Maar wij zitten nu dertien jaar in het vak en zien zelfs in die relatief korte periode de leeftijd naar beneden gaan. Mensen van 50, 55 jaar, soms zelfs 45, die het in korte tijd gemaakt hebben." Patsers? "Neen. U zal me misschien niet geloven, maar de meeste van onze klanten zijn discreet en onopvallend. Ze staan hier in de weekends geen champagneflessen leeg te spuiten, ze gaan wandelen met de hond." Vaak voorkomend profiel: ondernemer, niet zelden in de sectoren technologie en chemie, met een gezin.

Patricia Geerebaert van Immo Brown vervolgt: "We zien regelmatig dat ze vier dagen keihard werken, om daarna drie dagen naar Knokke te komen - van vrijdagmiddag tot maandagmiddag, bijvoorbeeld - om te genieten. Of ze verhuizen naar hier als eerste domicilie, omdat de levenskwaliteit in de weekends hen zo bevalt dat ze hun huis in pakweg Latem ervoor willen opgeven. Ik zou de verhouding tussen eerste- en tweedeverblijvers, bij onze villaverkoop, intussen op 50/50 schatten, of zelfs 60/40." Naast de harde werkers zijn er ook de mensen die een meevallertje hebben gekend. "Het gebeurt dat iemand vlakaf zegt: 'Ik heb het niet zelf verdiend, het gaat om een erfenis.'"

Nergens beter

Met dat erfenisje kan je natuurlijk ook naar Saint-Tropez of Toscane. Toch nog iets anders dan het Knokse Zegemeer dat in immoteksten als "een adembenemend uitzicht" wordt omschreven, maar ook niet zóveel meer is dan een plas water met wat eendjes. "Vindt u? Het is nérgens beter dan in Knokke", zegt Stefaan Geerebaert beslist - je bent een enthousiaste makelaar of je bent het niet. "Corona is voor ons geen slechte zaak geweest. De interesse bij vermogende kopers om iets in het buitenland te kopen, is volgens mij gezakt. Mensen zijn al een tijdje op zoek naar... prettige vertrouwdheid. Vaak horen wij cliënten zeggen: 'Ik heb hier als kind veel zorgeloze zomers doorgebracht.' Dat willen ze ook aan hun eigen kinderen gunnen. Het ijsje op de dijk, de crêpepapieren bloemen op het strand, overal naartoe met de fiets, de natuur, het veilige gevoel... Knokke voelt als een eilandje, een ministaatje in de drukte. Grootschalige evenementen worden hier afgebouwd en onze verblijvers zijn daar niet rouwig om."

Immo Brown realiseerde in juli en augustus een omzetstijging van 30% vergeleken met vorig jaar en schat dat er in Knokke 25 villa's boven de 4 miljoen zijn verkocht, door alle kantoren samen. Bij Willemyns schatten ze dat aantal op 30. Exacte wiskunde is het niet, maar de immowereld in Knokke is klein (weliswaar met evenveel erkende makelaars als in Groot-Antwerpen, de concurrentie is enorm) en de oren staan altijd gespitst. "Wij weten wat hier allemaal bougeert."

Coup de coeur

Enfin, echt bougeren doen de huizen natuurlijk niet. Ze staan op een vaste plaats, en hoe mooi een pand ook is: die locatie blijft allesbepalend. An Willemyns: "Dat is overal zo, en in Knokke geldt het zeker. Sommige kopers willen nu eenmaal bij het strand wonen, of bij de golf, of bij het Zwin. Ik heb gelijkaardige panden geweten, twee huizen die heel erg op mekaar leken en eigenlijk hetzelfde te bieden hadden, maar die een paar straten van elkaar lagen. Het ene kostte 2,7 miljoen, het andere 4 miljoen, omdat het dichter bij het strand lag. De locatie bepaalt toch zo'n 30 à 40 procent van de prijs."

Naast locatie is er natuurlijk nóg een doorslaggevende factor. De coup de coeur. Het ongrijpbare, magische gegeven dat mensen een huis kunnen binnenstappen en er simpelweg (ook al zijn er misschien minpuntjes) verliefd op worden. Dan kan het snel gaan. An Willemyns: "Ook als het over 4 miljoen gaat, heb je mensen die in één week tijd beslissen. Zeker als ze elders eens achter het net gevist hebben en zich hebben voorgenomen: dát gebeurt me niet meer... Ik zal niet beweren dat ze al bij het eerste bezoek roepen van: 'Ik koop het!', maar één op de drie hakt bij het tweede, derde bezoek de knoop door." Waarbij de man wikt, maar de vrouw beschikt. 

Willemyns: "Elke makelaar weet dat je vooral mevrouw moet zien te charmeren. Soms gebeurt het, bij een bezichtiging, dat de man in de wolken is en ons helemaal staat uit te vragen over het chauffagesysteem, terwijl mevrouw al met één voet buitenstaat. Dan weten wij: het kalf is verdronken. Omgekeerd, als mevrouw luidop begint te dromen van de kleur van de gordijnen, is de verkoop niet meer veraf."

Agressieve spelers

Maar niet tegen élke prijs. Willemyns: "Het is een misverstand dat mensen die veel geld hebben, daarmee smijten. Integendeel. Je verwerft geen kapitaal als je niet kan nadenken en rekenen en onderhandelen. Onze kopers kennen de prijzen." Ze weten wat 'de dijk' of Het Zoute kost, met pittoreske adressen als Tuinfluisterpad, Konijnendreef of Roodborstjeslaan. 

"Mogelijk willen ze 5% meer betalen dan het bedrag in hun hoofd, als het een coup de coeur is. Maar je hebt geen marges van 10 of 15% op een redelijke prijs. Er zijn al agressieve spelers geweest die verkopers gouden bergen beloofden: 'Je kan zóveel voor je huis krijgen'. Meestal met een omgekeerd effect: als je een pand veel te duur in de markt zet, blijft het staan. Na een tijd raakt het verbrand, zelfs als de prijs weer zakt. Knokke is een kleine gemeente en prestige is er niet onbelangrijk. Kopers willen geen huis waarvan andere mensen zeggen: 'Ja, wij zijn daar ook eens gaan kijken, maar dat was zijn geld niet waard.' Ook als makelaar raak je daardoor verbrand. Daarom vind ik een juiste schatting heel belangrijk. Ik wil hier met het hoofd naar boven kunnen lopen. Het is een zeer boeiend spel, maar niet altijd gemakkelijk. (lacht)"

Kopers willen dus een correcte prijs, maar er zijn nog andere eisen. Patricia Geerebaert van Immo Brown somt op: "We hebben al een paar warme zomers na mekaar gehad, wat de vraag naar een zwembad heeft verhoogd. Veel zakenlui zwemmen elke dag. Een koelcel, zeg maar een inloopijskast, is ook in trek. En een lift in het huis, dat is één van de meest recente paradepaardjes. Een garage is ook zéér belangrijk, zeker als de eigenaar oldtimers verzamelt." 

Haar partner Stefaan vult aan: "Als mensen geen auto's hebben, gebruiken ze de garage als polyvalente ruimte. Voor een hobby of voor diners met cateraars - ik heb al diners tot 92 mensen geweten. In de kelder, ja." Dan is er nog de tuin. Die moet niet reuzegroot zijn, maar wel afgewerkt. "Vroeger mocht de tuin nog in aanleg zijn, maar we zien dat het geduld daarrond verkleint. Mensen willen geen korte haagjes of boompjes die nog jaren moeten groeien. Ze investeren liever meteen in een hoge haag." Dan zijn er natuurlijk nog de technische snufjes als de warmtepomp, domotica, beveiliging... Samengevat: het nieuwste van het nieuwste en het beste van het beste.

Gewenning

Patricia Geerebaert neemt ons in het pand van 8,5 miljoen euro even mee naar de elektriciteitskast: die blijkt in de kelder verscholen te zitten achter een volhouten paneel dat van een schoonheid en kwaliteit is die je in de meeste huizen niet eens in de living vindt. An Willemyns bevestigt: “Huizen in deze prijsklasse moeten áf zijn, instapklaar, met de beste materialen. Verbouwen of aanpassen wil men niet meer. Daar heeft men gewoonweg de tijd niet voor.” 

Tijd is bij veel kopers een schaars goed. "Meer dan eens heb ik luxeappartementen verkocht die slechts drie weekends per jaar door de eigenaars bewoond werden, en twee weken in augustus. Het gaat in dat geval om mensen met drie of vier verblijfplaatsen."

Een aparte, blitse levensstijl, maar na 31 jaar in het vak weet An dat alles zijn voor- en nadelen heeft. "Het blijven mensen. Mensen met geld, uiteraard, die zich 's ochtends niet moeten afvragen of ze een brood kunnen kopen, maar daarom blijven ze niet gespaard van andere zorgen. Dat villa's hier regelmatig van eigenaar wisselen, zegt genoeg. Ook wie in luxe woont, kan ziek worden, failliet gaan of scheiden. Soms zien koppels dat prachtige huis als een nieuwe start, bijvoorbeeld na een moeilijke periode. Maar als de liefde er niet meer is, marcheert het ook in een villa niet. Helaas." 

Bovendien treedt er bij mensen met veel geld... een zekere gewenning op, weet Willemyns. “Het gebeurt dat wij in een exclusief pand op allerlei knappe details wijzen, en de koper er afwezig of gestresseerd bij loopt. 'Ja, oké, het is goed.' Dat is jammer, want niets is mooier dan iemand een gat in de lucht te zien springen bij de verkoop. A dream come true, en als makelaar mag je daar dan een bevoorrechte getuige van zijn. Er zijn kopers die nadien vrienden van mij zijn geworden, we hebben een schone stiel." Stefaan Geerebaert beaamt: "Elke verkoop is plezierig, maar de eerste keer dat ik een huis boven de 10 miljoen verkocht... Dat geeft een kick, ik ga daar niet flauw over doen. Ik werkte vroeger als piloot, ik heb dertien jaar geleden een serieuze jobswitch gemaakt. Maar dit beroep is eigenlijk even spannend."

Lees ook:

Vastgoed heeft heetste zomer ooit achter de rug: verkooppiek van bijna 15 procent (+)

Appartement huren aan zee? Hou rekening met ‘coronatoeslag’ van 15 of 20 euro én extra poetskosten (+)

Immokantoor stelt vast dat woningen sneller verkocht worden dan voor uitbraak coronavirus: “Een tweede huisbezoek gebeurt nu nog zelden” (+)

1.000 euro spaargeld? Ook dat kan je in vastgoed investeren. Onze geldexpert geeft advies (+)