Investeren in een appartement voor verhuur? Dit moet je weten

Vastgoed is voor ervaren beleggers en gezinnen een zekere investering op lange termijn. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat de vastgoedmarkt in ons land een belangrijke beleggingsmarkt is geworden: één op de vijf appartementen die vandaag verkocht worden, zijn niet bedoeld voor bewoning maar om te verhuren. Vooral de nieuwbouwmarkt is in de greep van beleggers: ruim de helft van alle nieuwbouwappartementen dient als investering.

Steeds meer investeerders zoeken dus hun heil in vastgoed, maar dat betekent niet dat een opbrengsteigendom voor iedereen even geschikt is. Denk eraan dat vastgoed een actieve belegging is die een zekere mate van betrokkenheid vergt. Of je nu een nieuw of bestaand appartement koopt, je krijgt sowieso te maken met voorziene en onvoorziene kosten. Om de opbrengst veilig te stellen, moet je bereid zijn om het appartement voortdurend in orde te houden. Dat wil zeggen dat je altijd over voldoende cash moet beschikken om je rendement te garanderen.

In 2017 telde de Nationale Bank meer dan 260 miljard euro op Belgische spaarrekeningen. Lage rente of niet, we voelen ons het best met een extraatje dat veilig op een spaarboekje staat. Maar wat als je investeert in vastgoed? Dat doe je tenslotte toch om méér rendement te behalen dan de bank biedt? De verleiding is bij veel investeerders dan ook groot om het geld voor de aankoop cash op tafel te leggen, maar dat is geen goed idee. Bij een grote cash-transactie van 200.000 euro of meer zal de fiscus altijd willen nagaan hoe de vork in de steel zit. Heb je daar geen zin in, dan ga je toch best een lening aan om (een deel van) het benodigde bedrag te financieren. Niet toevallig zit het aandeel van 55-plussers in nieuwe woonkredieten in de lift. Zij lenen gemiddeld uiteraard een pak minder dan twintigers of dertigers die nog aan het begin staan van hun vastgoedcarrière. Maar niettemin profiteren ook zij de komende jaren nog volop van de lage hypothecaire rentevoeten.

Koop je een appartement om te verhuren en wil je graag kort op de bal spelen als eigenaar? Kies dan voor een eigendom in de buurt van je woonplaats. Zo bespaar je een pak kilometers met de auto en kan je veel meer (in de mate van het mogelijke) controle uitoefenen. Let wel: de wijk waar je zelf woont is niet per se de aantrekkelijkste voor huurders. Vooral stadskernen in de buurt van voorzieningen (werk, winkels, scholen) en openbaar vervoer zijn populair. De kans is veel groter dat je daar een huurder vindt die past in het profiel dat je voor ogen hebt.

Kijk naar de lange termijn: is de ligging ook binnen tien jaar nog in trek? Denk eraan dat je geen appartement koopt voor jezelf, maar een eigendom die moet renderen. Waarschijnlijk loont het de moeite om iets meer te investeren in een buurt die sterk in trek is en waar de kans op verhuur groter is.

Elke vastgoedinvesteerder wil een zo hoog mogelijk rendement per vierkante meter. Als je geld wil uitgeven aan extra woonoppervlakte of een extra slaapkamer, stel je dan altijd eerst de vraag of je die meerprijs achteraf zal terugverdienen in de vorm van een hogere huur. Ondanks het opmerkelijke succes van luxeappartementen op exclusieve locaties in 2016 en 2017, is een relatief klein appartement, met een beperkt aantal kamers, voor de meeste investeerders de veiligste keuze. Er is de laatste jaren een grote vraag naar nieuwe appartementen met één of twee slaapkamers in het centrum van de stad. Het succes van deze panden heeft te maken met hun gunstige energieprestaties (lage energiefactuur voor huurders) en aantrekkelijke ligging voor zowel jongeren als ouderen. Een bemeubeld appartement kan je bovendien ook aan expats uit het buitenland aanbieden die hier tijdelijk verblijven.

De ligging is de belangrijkste prijsbepaler. Vergelijk de vraagprijs van het appartement daarom met andere appartementen in de buurt én kijk naar de huurprijzen die andere eigenaars vragen. Zo kan je inschatten hoeveel je mag betalen om nog een aanvaardbaar rendement te behalen. Stel bijvoorbeeld dat je een appartement koopt van 200.000 euro, inclusief notariskosten. Dan moet je al 800 euro per maand vragen om een bruto rendement te behalen van 4,8 procent (800 x 12 / 200.000). Staar je bovendien niet blind op dit bruto rendement, maar kijk ook naar de andere kosten om de netto opbrengst correct in te schatten, zoals aktekosten en btw, registratierechten, renovatiekosten, onroerende voorheffing en onderhoudskosten. Dit is een zeer complexe, maar enorm belangrijke oefening. Als je bijvoorbeeld 15 procent te veel betaalt, daalt je rendement de eerste jaren zienderogen.

Het rendement staat of valt bovendien met de keuze van de huurders. Want waarschijnlijk gebruik je (een deel van) de huuropbrengsten om je woonkrediet terug te betalen. Er zijn geen standaard regeltjes om de perfecte huurder te vinden, maar een beetje mensenkennis is wel onontbeerlijk.

Het aanbod aan nieuwe appartementen is groter dan ooit. Als koper is de verleiding dan ook groot om voor een kant-en-klaar project te kiezen. Zo heb je eerstkomende vijftien jaar een minimum aan onderhouds- en herstelkosten en weet je zeker dat je pand voldoet aan de hedendaagse woon- en energienormen. Dat heeft ongetwijfeld een weerslag op de huurprijs die je kan vragen. Bovendien ben je bij nieuwbouw beschermd door de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer. Daar staat wel tegenover dat je bij nieuwbouw meer betaalt voor een kleinere oppervlakte en rekening moet houden met een btw-tarief van 21 procent. Kies je voor een bestaand appartement, dan geniet je van het verlaagde tarief van 6 procent. Zie je er niet tegenop om tijd en geld te investeren in je aankoop, dan kan je op die manier een mooie meerwaarde realiseren.

Wel opgelet als je van plan bent om te renoveren: kijk niet alleen naar je eigen appartement, maar het hele gebouw. Door de band genomen zijn recentere gebouwen beter in orde dan oude blokken uit de jaren 70 of 80. Maar er zijn ook heel mooie oude gebouwen die picobello in orde zijn. Ga ook na wie je buren zijn. Zijn het eigenaars of vooral huurders? Dat kan belangrijk zijn. Aan de kust, bijvoorbeeld, worden veel appartementen niet permanent bewoond, waardoor eigenaars soms weinig zin hebben om te investeren in het gebouw.

Heb je een geschikt appartement gevonden, dan is de eerste stap het tekenen van de verkoopovereenkomst (het compromis). Deze is bindend, tenzij je opschortende voorwaarden laat opnemen in het contract. De verkoopovereenkomst vermeldt de identiteit van de partijen, de aard en de beschrijving van de eigendom, de prijs en de datum van de eigendomsoverdracht. Daarna heb je vier maanden de tijd om de notariële akte te ondertekenen. Ondertussen kan je langsgaan bij banken om eventueel een hypothecair krediet af te sluiten. De notaris van zijn kant, doet in de tussentijd alle stedenbouwkundige en administratieve controles. Bij het ondertekenen van de notariële akte ontvang je de sleutels van het appartement. Op dat moment moet je ook het resterende aankoopbedrag betalen.

Als investeerder kan je een eigendom verhuren op twee manieren: ofwel speel je een actieve rol en ga je zelf op zoek naar een huurder en zorg je voor reparaties, ofwel speel je een passieve rol en laat je alles over aan een syndicus of makelaarskantoor. In dat laatste geval heb je zelf weinig kopzorgen. De syndicus gaat op zoek naar een huurder, hij stelt het huurcontract op en zorgt dat de huur gestort wordt. Ook bij schadegevallen of het opzeggen van de huur is hij het eerste aanspreekpunt voor de huurder. Dat extra comfort heeft wel een prijs: reken op ongeveer 6 à 8 procent van de huur. Hou daar zeker rekening mee als je het rendement berekent.

Opgelet: het is niet omdat je een syndicus inschakelt dat je niet meer betrokken bent bij de mede-eigendom. Alle eigenaren van een appartement zijn samen verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Je zal geregeld moeten samenkomen met de vereniging van mede-eigenaars en ook moeten bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten.

Meer weten over woonleningen? Wij bundelen alle adviezen van experts over leningen binnen Mijn Gids - Geld.

Lees ook op Livios.be:

Wonen in een appartement: zo doe je het in tijden van corona

Naar de algemene vergadering binnenkort? Bereid je voor

Verplicht vanaf 2022: een EPC voor de gemeenschappelijke delen

Bron: Livios