De jacht op sociale huurders met buitenlands vastgoed: ‘Ze spelen het keihard’

“Wij zijn met veel in onze familie”, zegt de wat oudere Turkse man op z’n tuinstoel in de sociale woonwijk Zuid-Australië in Lier. “We gaan elke zomer een paar weken naar ons huis, in Turkije. Het is het oude huis van mijn overleden ouders. De hele familie komt dan naar daar, en dan zien wij elkaar.”

Zijn echtgenote zegt: “Als wij allemaal twee maanden op hotel zouden moeten, zou dat niet te betalen zijn.”

Het huis is een collectieve eigendom van een over Duitsland, Nederland en België uitgezwermde familie. De openhartigheid van de man, ook tegenover zijn buren, brak hem zuur op. Hij werd verklikt bij de Lierse Maatschappij voor de Huisvesting (LMH). Daar besliste de door N-VA gedomineerde raad van bestuur midden 2020 om gericht te gaan controleren op het bezit van onroerend goed bij sociale huurders.

Volgens de Vlaamse wooncode kom je als eigenaar van onroerend goed, is het nu in België of in een ander land, onder geen enkele omstandigheid nog in aanmerking voor een sociale woning. Volgens Marc Vanden Eynde, directeur van de LMH, is elke huurder verondersteld dat te weten: “Al onze huurders ontvingen vooraf een brief waarin we de onderzoeken aankondigden. Huurders met eigendommen in het buitenland boden we de kans om dit spontaan te melden met de mogelijkheid tot een minnelijke schikking. De opzeg zou wel per definitie volgen. De hoogte van de boete was bespreekbaar.”

Helemaal conform Rutger Bregmans essay ‘Waarom arme mensen domme dingen doen’ reageerde zo goed als geen enkele van de meer dan 1.000 LMH-huurders op de brief.

Vanden Eynde: “We kregen één telefoontje van een advocaat die informatie vroeg over de minnelijke schikking. Hij zou zijn cliënten aanraden in te gaan op ons aanbod. Uiteindelijk is niemand er op ingegaan.”

Vorig weekend raakte bekend dat 25 Lierse sociale huurders hun opzeg kregen nadat door LMH ingeschakelde onderzoeksbureaus eigendommen in het buitenland hadden ontdekt. Bij vijf anderen, onder wie de man op de tuinstoel, beoordeelde de directie het huis als “een gedeeltelijke eigendom met een zeer beperkte waarde”. Deze vijf huurders krijgen een jaar tijd om hun onroerend goed in Turkije te verkopen. Maar net als de overige 25 moeten ze met jaren terugwerkende kracht zogenaamde sociale korting terugbetalen. Heeft een gezin vanwege een precaire situatie vijf jaar lang gehuurd aan 250 euro in plaats van 600, dan moet er nu opeens vijf keer twaalf keer 350 euro op tafel worden gelegd. Volgens een eerste schatting gaat de Lierse huisvestingsmaatschappij in totaal 433.000 euro terugvorderen bij de 30 huurders. In één geval loopt het terug te betalen bedrag op tot 35.000 euro.

“Het zijn enorme bedragen”, zegt de man op de tuinstoel. “De meeste getroffenen wisten helemaal niet dat ze iets verkeerds deden. Het voelt alsof ze ons zoeken.”

Waarmee nu ook in Lier een begin is gemaakt van de uitvoering van een oud programmapunt van Vlaams Belang.

5 miljoen euro

De Zonnige Woonst in Hamme en Woonhaven in Antwerpen waren in 2019 de eerste Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen (shm’s) die contracten afsloten met de Nederlandse bedrijven Bureau Buitenland en Soza Xpert, allebei gespecialiseerd in het opsporen van fraude met uitkeringen. Ze zeggen allebei te beschikken over een groot internationaal netwerk dat hen toelaat “grensoverschrijdend vermogen” te zoeken.

In Hamme werden de huurcontracten van acht betrapte verhuurders verbroken, in vijf gevallen zijn er nog steeds procedures hangend voor de vredegerechten of de rechtbank van eerste aanleg in Dendermonde.

Etienne De Prijcker, voorzitter van De Zonnige Woonst: “Het is niet goedkoop, zo’n Nederlands bedrijf, en de daaruit volgende gerechtelijke procedures ook niet. Maar de ruchtbaarheid die hieraan wordt gegeven rendeert snel. Wij kregen in 2019 meteen te maken met een hele reeks huurders die hun opzeg deden. Wij werken alleen met aangiften. Meestal zijn dat de buren die ons signaleren dat het huis ernaast elk jaar van 1 juli tot 31 augustus leegstaat. Soms is het de ex-partner die ons verwittigt. Het stopt ook niet, er komen nu nog altijd meldingen.”

Bij Woonhaven in Antwerpen deden 31 huurders spontaan hun opzeg zodra ze te horen hadden gekregen dat de shm een onderzoek was gestart naar buitenlands onroerend goed. Helaas berust een melding vaak ook op iets anders dan een gezond rechtvaardigheidsgevoel. In Lier werden de dossiers van 59 huurders overgemaakt aan Nederlandse vermogensonderzoekers. Bij 20 huurders was er helemaal niks aan de hand, 9 onderzoeken zijn nog lopend.

Volgens deze week door Vlaams minister van wonen Matthias Diependaele (N-VA) vrijgegeven cijfers bedraagt het ‘slaagpercentage’ van de gestarte onderzoeken bij Woonhaven 40 procent. 

Gebeurde het gericht opsporen van buitenlands onroerend goed tot nu toe in drie shm’s, en eerder bij wijze van steekproef, dan gaat het nu gebeuren voor alle 170.000 Vlaamse sociale huurwoningen. Minister Diependaele maakt een budget van 5 miljoen euro vrij voor een raamcontract met de bedrijven Bureau Buitenland, Soza Xpert, Focus Handhaving, BDO Risk & Assurance Services, en Mazars Advisory Services. Alleen de laatste twee bedrijven zijn Belgisch, de overige drie zijn Nederlands, waar het actief opsporen van uitkeringsfraude al jaren heel gewoon is.

Gevraagd naar hoeveel meldingen er met 5 miljoen euro te onderzoeken vallen, zegt minister Diependaele: “Een vooronderzoek kost minimaal 150 euro en maximaal 5.222 euro. Bij een volledig onderzoek, met inbegrip van het vooronderzoek, zal de totaalfactuur tussen 2.275 en 12.335 euro bedragen. De totale doorlooptijd varieert tussen de zes en de negentig dagen. Voor het vooronderzoek dat geen bewijs van buitenlands bezit oplevert, zullen we als Vlaamse overheid 75 procent van het factuurbedrag terugbetalen. Indien het vooronderzoek wél een bewijs van buitenlands onroerend bezit oplevert, zullen we 100 procent terugbetalen, zowel van het vooronderzoek als van het onderzoek ten gronde.”

Concreet. Jos vermoedt dat buurman Mehmet een appartementje bezit in Izmir en verwittigt de shm. Een dossier wordt opgestart. Mehmet blijkt helemaal niks te bezitten in heel Turkije. Van de uitgegeven 150 euro hoeft de shm slechts 37,5 euro zelf te betalen, de Vlaamse regering past de rest bij.

“Het gaat ons niet om de financiële opbrengsten”, benadrukt woordvoerder Ben Bruynseel op het kabinet-Diependaele: “We zitten met enorme wachtlijsten voor sociale woningen (meer dan 150.000 wachtenden, ddc). We willen voorrang geven aan diegenen er wél recht op hebben. Het is ook niet zo dat we elk jaar 5 miljoen euro verwachten uit te geven. Op den duur zullen huurders met een eigendom in het buitenland zich echt wel gaan realiseren wat voor risico’s ze lopen.”

Ambtenaar omkopen

Advocaat Acer Ali behartigt de belangen van enkele betrapte Turkse families in Hamme. Hij is ervan overtuigd dat het cijfer van 4 op de 10 terecht klikkende buren nog iets verder naar beneden moet.

Acer Ali: “Een klassiek geval, in Hamme toch, is dat van de opa die ergens in Midden-Turkije een honderd jaar oud huisje van klei op een berg bewoont, zonder water of stroom. Die komt te overlijden en plots zit mijn cliënt door de erfenis opgescheept met een waardeloze en onverkoopbare eigendom. Ik vind het prettig om te horen dat men in Lier voor dit soort gevallen een transitieperiode van een jaar wil voorzien. Dat is helemaal nieuw voor mij. In de zaken die ik voor de vrederechter verdedig, speelt men het keihard, zowel bij De Zonnige Woning als bij Woonhaven.”

In alle voorgelegde gevallen volgden de vrederechters in Hamme en Antwerpen het standpunt van de shm, ook als het gaat om een berghut op het Turkse platteland.

Acer Ali: “Je hoort altijd weer datzelfde argument: ‘Bij het ondertekenen van het huurcontract heeft uw cliënt op eer verklaard dat hij géén onroerend goed bezit, niet in België en ook niet in het buitenland.’ Men gaat hier een beetje makkelijk voorbij aan het feit dat we te maken hebben met een sociaal zwakkere groep, met heel wat zestigplussers die amper Nederlands spreken. Bij de meeste getroffenen zit er absoluut geen kwade bedoeling of voornemen tot frauderen achter. Deze mensen plaatsen gewoon hun handtekening waar hen dat wordt gevraagd, want ze hebben heel lang op de wachtlijst gestaan.”

Woonhaven vordert via diverse gerechtelijke procedures 590.000 euro terug. Daarvan is in een kleine twee jaar tijd ongeveer een tiende gerecupereerd – meestal met afbetalingsplannen.

Acer Ali: “Het blijft mij een raadsel hoe die onderzoeksbureaus aan hun informatie komen. Nooit komt er in dit soort zaken een eigendomsakte boven water, hooguit een adres. Het is een publiek geheim dat je in Turkije voor 1.000 euro een ambtenaar kunt omkopen en die gaat dan voor jou iets opzoeken in het kadaster. Een officieel document is het nooit. Het is altijd een geanonimiseerd documentje van een onbestaand advocatenkantoor. Ik heb nu één geval, voor de rechtbank in Dendermonde, waar ik manifest kan aantonen dat de in Turkije bekomen info fout is. Mijn cliënt bezit niks, en toch wil de sociale huisvestingsmaatschappij zijn contract verbreken.”

Bureau Buitenland noch Soza Xpert ging in op een verzoek om reactie.

Forza Ninove

Op 19 januari 2017 zei Guy D’haeseleer (Vlaams Belang) in het Vlaams Parlement: “Al vijftien jaar wordt de problematiek van de controle op buitenlandse eigendommen van sociale huurders hier aangekaart. Tot op heden is het in de meeste landen onmogelijk om te controleren of de ‘verklaring op eer’ overeenstemt met de realiteit. Sociale huurders, overwegend van allochtone origine, kunnen dus zonder noemenswaardig risico in Vlaanderen een sociale woning huren en tegelijkertijd in het buitenland een woning in eigendom hebben. De facto is dit discriminerend ten aanzien van de Vlaming.”

De man van Forza Ninove kan worden gezien als de geestelijke vader van het actieplan tegen sociale huurders met een eigendom in het buitenland. Op de website van Forza Ninove tref je berichten aan als: ‘Forza Ninove wil toestroom vreemdelingen in sociale woningen stoppen’.

Zelf vindt D’haeseleer het raamcontract van minister Diependaele nog niet ver genoeg gaan. “Het is een stapje, en het is beter dan niks”, zegt hij. “Nu gaat men alleen het topje van de ijsberg zichtbaar krijgen. Alleen diegenen die ooit hun mond voorbij hebben gepraat tegenover hun buren zullen worden opgespoord. Je zal ook veel buren hebben die geruzie liever uit de weg zullen gaan. Ikzelf krijg in Ninove telefoontjes: ‘Het huis van mijn buren staat al de hele zomer leeg en ik wil dat melden, maar ik wil ook geen ambras met hen’. We moeten straffer durven zijn. De bewijslast moet bij de huurder liggen, niet bij de huisvestingsmaatschappij.”

Nadat de partij in eerste instantie gerichte controles voorstelde, die er nu komen, stelt Vlaams Belang nu voor om mensen uit landen die België inzage weigeren in hun kadaster, zoals Marokko en in principe ook Turkije, het recht op een sociale woning te ontzeggen.

“Het is heel moeilijk om aan informatie te komen over eigendommen in Marokko”, zegt D’haeseleer. “We kunnen ons afvragen waarom dat land niet meewerkt.”

Huurders met een Iraakse of Iraanse achtergrond hebben weinig te vrezen. De vijf onderzoeksbureaus moesten bij het intekenen op het raamcontract opgeven in welke landen ze aan gegevens over onroerend goed kunnen geraken. Van geen enkel bureau reikt het netwerk tot Bagdad of Teheran. “Het zijn in de praktijk altijd Turkse dossiers”, zegt advocaat Acer Ali. “Om de een of andere reden is het in andere landen veel omslachtiger om aan info te geraken.”