Waarom verdienen notarissen zoveel? ‘Een huis verkocht krijgen is soms maar anderhalf uur werk’
Notariskantoren zijn cashmachines. De overheid concludeert na een doorlichting dat de tarieven van 40 jaar oud aan een update toe zijn en klanten duidelijker moeten weten wat er allemaal precies is doorgerekend. Hoe komt het dat notarissen nog altijd zoveel verdienen aan de verkoop van een huis? Het geheim van hun succes, is eigenlijk geen geheim.
Het cliché luidt dat de notaris vaak de rijkste man of vrouw van het dorp is. Dat hebben ze te danken aan hun monopolie op de verkoop van elk huis in de omgeving en de enorme kosten die ze daarbovenop aanrekenen.
In realiteit zijn het overgrote deel van die kosten belastingen die de notaris als halve ambtenaar int, en gewoon doorstort aan de staatskas. Maar daarnaast is hij ook baas van een kmo, met slechts een werknemer of vijf, maar wel honderdduizenden euro’s aan inkomsten en een businessmodel dat... staat als een huis.
Vastgoed
Een analyse van de jaarrekeningen van meer dan 400 (op 1.600) notariskantoren, door de federale overheidsdienst Economie, onthult dat een notaris wel degelijk goed zijn brood verdient. Het aantal verlieslatende kantoren kan je in sommige jaren op één of twee handen tellen. Voor de hele groep gaan de gemiddelde omzet en winstmarge elk jaar omhoog, en in de laatste drie jaar is er één kantoor in heel het land failliet gegaan.
Het geheim van hun succes is eigenlijk geen geheim. Belgen kopen meer en meer vastgoed, maar het aantal notarissen stijgt niet even sterk mee. Ze behandelen dus meer transacties, maar dankzij digitalisering is er steeds minder handwerk nodig.
“Voor een gewone verkoop waarbij geen complexe problemen naar boven komen volstaat een sjabloondocument waar je de gaten invult”, verklapt iemand die de sector goed kent. “Weet je hoeveel werk dat tegenwoordig is? Anderhalf uur.”
Prijzen verdubbeld
Daarbovenop komt dat door honger naar vastgoed – en vergeet de lage rente niet – de gemiddelde huizenprijzen in ons land verdubbeld zijn sinds het jaar 2000. Omdat een percentage ereloon is van de verkoopsom, ging die dus elk jaar mee omhoog. Al moet gezegd dat het tarief zakt per schijf: hoe meer de huizenprijzen stijgen, hoe minder de notarissen daar een graantje van meepikken via hun ereloon.
Dat maakt van België het duurste land om bijvoorbeeld een gemiddeld appartement (250.655 euro in 2020) te kopen. Andere landen steken ons voorbij als het gaat over een woning die twee keer zoveel kost.
40 jaar oud
Over de barema’s voor het ereloon is voor het laatste nagedacht in december 1980. De FOD Economie trapt dan ook een open deur in als ze zegt dat het “wenselijk is de notaristarieven te herzien en een periodieke herziening in te voeren”. Samengeteld is het gemiddeld ereloon per jaar per notaris in de jongste 20 jaar gestegen van 130.000 naar 216.000 euro.
Bevoegd minister van Justitie Vincent Van Quickenborne (Open Vld) reageerde alvast dat hij hier werk van wil maken. Heel wat aktes waar 4 decennia geleden een wettelijk tarief op werd geplakt, bestaan niet meer. Zo had iemand die voor zijn dertigste verjaardag wou trouwen, lang geleden een akte met ouderlijke toestemming nodig.
Nieuwe types transacties zijn nog altijd niet gereguleerd, waardoor het ereloon van de ene notaris honderden euro’s hoger kan liggen dan dat van een andere. Voorbeelden zijn iemand die een erfenis wil weigeren, of een fusie van vennootschappen.
Ontransparant
Zo’n gapende prijsverschillen zouden notarisklanten moeten aansporen om rond te shoppen. Maar in realiteit blijven de meeste mensen hun hele leven trouw aan dezelfde notaris. Omdat ze hem of haar vertrouwen, of omdat ze niet eens weten dat de kosten zo uiteenlopen.
Zelfs voor vastgoed is er sprake van een gebrek aan transparantie. De notarissen mogen ook nog administratieve kosten rekenen. De ombudsdienst van de sector haalt in haar eigen jaarverslag aan dat er weinig klachten zijn over de (vaste) erelonen, maar dat er meer gedoe is over “bijkomende kosten voor attesten en opzoekingen. Ook de diensten waarvoor geen vast tarief geldt, leveren meer klachten op.”
De willekeur van sommige gulzige notarissen komt naar voren in één anekdote die we na het nieuws te horen kregen. Een Limburgse man viel jaren geleden achterover van zijn torenhoge factuur. Na lang aandringen op een gedetailleerde afrekening viel hij nog eens van zijn stoel. Hij had 400 euro betaald per telefoontje naar het kadaster.
