De vastgoedgeneratiekloof: waren woningen 30 jaar geleden echt goedkoper?

Zijn jongeren meer de klos dan hun ouders? Op die ogenschijnlijk simpele vraag is er helaas geen simpel antwoord. Het hangt er om te beginnen van af wanneer die ouders precies een woning kochten. Gaan we terug naar de jaren 80, dan zijn er alleen al binnen dat decennium van Margaret Thatcher en lelijke epauletten zeer grote verschillen. Dat blijkt uit de betaalbaarheidsindex die banken en universiteiten jaarlijks maken. In die studies houden ze rekening met alle mogelijke factoren – levensduurte, inkomensgroei, rentevoeten, enzovoort – die bepalen hoe betaalbaar een woning voor de gewone Belg in een welbepaald jaar is.

“Eind jaren 70 lagen de huizenprijzen heel hoog”, legt Steven Trypsteen, economist bij ING Bank uit. “Eigenlijk kon je toen beter beslissen om je hele leven te huren en je kapitaal in aandelen stoppen. Eigenaarschap wordt ons altijd opgelepeld als de beste keuze, maar dat is dus niet altijd op elk moment het geval.” Door de oliecrisis van 1979 veranderde die prijssetting echter drastisch. “De prijzen van de bestaande woningen zakten fel én er werd heel veel bijgebouwd”, zegt Trypsteen.

Veel mensen raakten hun job kwijt, de werkloosheid piekte, en kopers konden hun lening niet meer terugbetalen. Dat dempte de prijzen verder. “Nu moeten notarissen bijna geen beslag meer leggen op woningen omdat mensen hun lening niet meer kunnen ophoesten”, zegt notaris Bart Van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. “In minder dan 1 procent van de kredieten kunnen de kopers hun lening echt niet meer aflossen en moet de woning uiteindelijk verkocht worden. Toen lag dat percentage vele malen hoger.”

Naakte woonprijzen

Begin jaren 80 kelderden door al die factoren de huizenprijzen met zo’n 10 procent. Midden de jaren 80 waren de huizen dan ook zeer betaalbaar geworden. Concreet: de gemiddelde prijs van een woning in 1980 was 48.000 euro. Drie jaar later was dat nog 43.500 euro. Maar in 1989 was de gemiddelde prijs alweer gestegen naar 65.000 euro.

Daarna waren er wel nog wat pieken en dalen: wie geluk had, kon nog een huis kopen in een daljaar. “Vanaf midden jaren 90 stegen de huizenprijzen echter meer dan dubbel zo sterk dan die van andere consumptiegoederen”, weet Johan Van Gompel, senior econoom bij de KBC-studiedienst en docent aan de Universiteit Antwerpen en de Antwerp Management School. Met de bankencrisis in 2008 was er even een dip, maar daarna gingen de huizenprijzen elk jaar weer omhoog. Steile afdalingen, zoals in heel wat andere landen, zijn er sindsdien in België niet meer geweest.

Roos Quintijn (58) kocht in 1989 haar woning in Lede voor omgerekend 65.000 euro, nadat zij en haar man eerst drie jaar huurden van haar schoonouders. Twee jaar later renoveerden ze de woning nog eens voor datzelfde bedrag. “Als ik nu kijk naar de prijzen van de huizen in onze buurt loopt dat toch tegen de 400.000 euro. Dat is veel geld hé.” Haar zoon Kamiel (26) kocht onlangs een instapklaar appartement met terras in het centrum van Mechelen aan 200.000 euro. Tijdens de lockdowns ging hij weer thuis wonen om, naast van de tuin te genieten, wat extra geld opzij te zetten. “In het totaal had ik 50.000 euro eigen inbreng. En mijn ouders hebben ook nog eens 25.000 euro kunnen toesteken. Ik leen aan 1,19 procent, wat best oké is. Volgens mij heb ik een goede deal gedaan: het appartement zal alleen maar in waarde toenemen. Het is nu heel druk op de vastgoedmarkt in Mechelen. Vaak waren panden die ik ging bekijken de volgende dag al verkocht.” Roos: “Het is een goede investering. Ik merk wel dat de prijzen enorm de hoogte zijn ingeschoten, al lijkt dat wel gelijk op te lopen met de lage rente op leningen. Wij hebben destijds nog aan 8,35 procent moeten lenen.”

De kopers van vandaag mogen zich dan ook niet blind staren op de ‘droge’ woonprijzen. In het begin van de jaren 80 waren rentevoeten van 14 procent de regel, naar het einde van dat decennium was dat nog altijd een kleine 9 procent. Percentages die vandaag doen duizelen.

Wie nu na drie jaar zijn huis weer wil verkopen, kan een stevige meerwaarde cashen én heeft al een flink stuk van het kapitaal van de woning afgelost. Veertig jaar geleden zag dat plaatje er wel even anders uit: na drie jaar had een koper nog maar erg weinig kapitaal afgelost.

Mede daardoor bleven de mensen veel langer tussen dezelfde vier muren leven. De huidige markt is veel meer verhit. “In een mensenleven zijn er gemiddeld vier vastgoedtransacties”, weet makelaar Béa Vandendael, bekend van het tv-programma Blind gekocht. “Dat is gigantisch hé. Een paar tientallen jaren terug kochten mensen een huis voor het leven. Nu is dat helemaal niet meer het geval: steeds meer mensen hebben 101 redenen waarom ze hun huis willen verkopen of een nieuw huis willen kopen.”

Geen concessies

Door de wol geverfde experts leggen de schuld voor de huidige wanhoop van jonge kopers ook wel voor een stukje bij... die jongeren zelf. Deze starters zouden te kieskeurig zijn voor hun woonst en voor het leven dat ze daarnaast willen leiden. “Wij reden rond met een Golf van zestien jaar oud en gingen zelden op vakantie”, zegt Van Gompel van KBC. “De jongere generaties zijn luxebeestjes: ze willen meer reizen, een dure smartphone kopen en vaker uit eten. Dat is hen volkomen gegund, maar maakt het wel moeilijker om duchtig te sparen.”

Hun thuis moet er ook – en liefst meteen – picture perfect uitzien. “Door internet en honderden andere prikkels weten jongeren beter wat ze willen”, zegt Vandendael. “Of ze al die wensen kunnen waarmaken, dat is een ander verhaal (lacht). Ze hebben iets in hun hoofd, ze hebben een droombeeld, en daarin zitten er zoveel factoren die maken dat ze hun realiteitszin verliezen.” Anders gezegd: veel jongeren zullen niet anders kunnen dan hun wenslijst moeten inkorten.

Toch is er meer aan de hand dan jongeren die riant willen wonen op een steenworp van hun favoriete koffiebar. Het kantelpunt lag in april en mei vorig jaar, net na de eerste lockdown. De zware woningcrisis die vastgoedexperts vreesden toen ons land vorig jaar in de remmen ging, kwam er niet. 

Het omgekeerde gebeurde: toen we collectief herademden in de late lente, schoten de vastgoedprijzen omhoog. “Tot een jaar geleden was het dus even moeilijk voor de kinderen als voor de ouders om een huis te kopen”, besluit notaris Bart Van Opstal. “Nu is het moeilijker voor de kinderen.” De Nationale Bank waarschuwde recent nog dat de overwaardering van Belgisch woningvastgoed in één jaar tijd bijna verdubbelde tot 13,5 procent.

Kunners versus niet-kunners

Economen vrezen dat de kloof tussen tussen de ‘haves’ en ‘havenots’ door die prijshausse dieper zal worden dan in de vorige decennia. “Er is op de woningmarkt een grote dualiteit of kloof aan het ontstaan”, zegt econoom Van Gompel. “Er zijn de ‘nog kunners’ of de grote groep van mensen die nog willen en kunnen kopen omdat ze er de middelen voor hebben. In die groep zitten de investeerders en de jonge gezinnen die hulp krijgen van hun familie. Maar er zijn ook de ‘niet-kunners’ voor wie het erg moeilijk tot onmogelijk wordt nog een eigen woning te kopen. Steeds meer ‘laagverdieners’ slagen er niet meer in een eigen stek te verwerven. Zij huren de appartementen die investeerders massaal opkopen.”

Bij die huurders zijn de problemen veel prangender dan bij de kopers. Bijna de helft geeft er meer dan 30 procent van zijn inkomen uit aan het betalen van de huur. Zij wijken dus af van de vuistregel dat je niet meer dan eenderde van je inkomen mag spenderen aan je woonst. “Huurders hebben bovendien over hun hele levensloop betalingsproblemen,” zegt Sien Winters,  onderzoeksleider wonen aan het Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving (HIVA). “Startende eigenaars kunnen soms in het begin wat krap zitten, maar omdat hun loon stijgt en hun lening met vaste rente niet, raken ze daar relatief snel overheen. Huurders niet. Velen van hen blijven slechte woningen huren die te duur zijn. Het woonprobleem is dus eerst en vooral een armoedeprobleem.”

Corona was ook veel ingrijpender voor de huurders dan voor de eigenaars, zo toont de laatste studie van Steunpunt Wonen aan. Negen procent van de huurders had het door de pandemie moeilijk om de huur elke maand te kunnen betalen. Zeven procent is onzeker hoelang ze nog in dezelfde woning zullen kunnen blijven wonen. Eén procent vreest zelfs dakloos te worden. “Huurders worden bijzonder hard getroffen door de covidcrisis: ze werken immers meer in de zwaar getroffen economische sectoren, zoals de horeca of de evenementensector, worden doorgaans vaker technisch werkloos en hebben dus vaker inkomensverlies,” schetst onderzoeker Kristof Heylen (HIVA-KU Leuven).

De groep huurders tussen 35 en 44 jaar had de meeste betalingsmoeilijkheden. Jongere huurders hebben vaker betere jobs en hogere lonen en kwamen tijdens de coronacrisis dus minder in de problemen. Vaak huren zij slechts tijdelijk en gaan ze gauw op zoek naar een eigen koopwoning.

Voor de dertigers en veertigers geldt dat niet: zij missen het kapitaal, het loon en de bestaanszekerheid om uit die ‘huurfase’ te geraken. Wanneer de economie dan plots bevriest door een onbekend virus, wordt het voor hen knap lastig om hun huisbaas te betalen. “Eigenaars hebben vaker bureaujobs”, zegt Trypsteen. “Zij konden rustig thuis blijven werken en huizen blijven kopen.” Slechts 3 procent van de de eigenaars had het lastig om zijn lening af te lossen in de voorbije coronamaanden.

Layla Winkeler (45) is leerkracht, huurt al twintig jaar en wil nu een woning kopen. “Ik had nooit gedacht dat ik zelf een woning zou kunnen kopen. Ik ben alleenstaande, ik heb geen hoog loon en kan geen beroep doen op geld van mijn ouders. De voorbije jaren heb ik de prijzen in het Antwerpse heel sterk zien stijgen.” Momenteel betaalt ze 610 euro huur voor een éénslaapkamerappartement met balkon. Omdat de rentevoeten op leningen nu laag zijn en de huurprijzen ook blijven stijgen, blijkt het financieel voordeliger om iets te kopen. “Als ik een appartement vind tussen de 150.000 en 170.000 euro, een opknappertje allicht, dan zou ik ook tussen de 550 en 650 euro maandelijks moeten afdragen om mijn lening af te betalen. Al is een bank vinden die me dat bedrag wil lenen niet gemakkelijk.” 

Momenteel spaart ze voor die eigen inbreng, die 10 procent van de aankoopprijs bedraagt. “Dat is een uitdaging. Ik begrijp heel goed waarom veel huurders het de afgelopen maanden moeilijk hebben gekregen. Wie zijn lening niet kon afbetalen, kon uitstel van betaling regelen, maar huurders kregen geen steun en moesten terugvallen op de goodwill van hun huisbaas.”

Interesse neemt af

Hoe duizelingwekkend de kloof zal worden tussen eigenaars en huurders, durven kenners niet exact te voorspellen. “De afgelopen jaren was er wel geen dramatische terugval in het aandeel eigenaars, ook niet in de jongste leeftijdscategorie tussen 18 en 34 jaar”, merkt Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) op.

Veel, zoniet alles, zal afhangen van het economisch herstel op het moment dat het coronavirus niet meer dan een nare herinnering is. De voorspellingen sloegen alle kanten op de afgelopen kwartalen: de ene econoom meende dat de economie een diepe ‘V’ zal vertonen – ze ging snel de dieperik in, maar zou ook snel weer opveren –, zijn concullega zag eerder een swoosh (het logo van Nike) met een diepe val en een trage klim uit het ravijn. “Wij denken nu aan een versnelde swoosh”, vat Trypsteen samen. “De economie zal zich aanpassen: veel mensen zullen van job en sector veranderen, maar er zullen geen echt grote schokken komen.”

De banken en notariaten verwachten dan ook niet dat veel mensen daardoor hun woonleningen niet meer zullen kunnen afbetalen. Een groot vraagteken blijft wel nog wat de rente zal doen. Die gaat naar omhoog kruipen de komende jaren, wat eigenaars met een variabele lening zuur zou kunnen opbreken.

In het komende decennium zal het percentage eigenaars wellicht dan ook zachtjes naar beneden gaan. De bouwmaterialen worden steeds duurder, wat de budgetten voor renovaties aan bestaande woningen of de bouw van een nieuwbouwwoning verder de hoogte injaagt. Nog meer investeerders zullen hun geld stoppen in vastgoed en daardoor de prijzen opkrikken. En – jawel – het lijkt erop dat er een mentaliteitswijziging zit aan te komen.

“Uit enquêtes blijkt dat de interesse om een woning te kopen afneemt bij prille twintigers”, meent Trypsteen. “Ze willen wel nog de lusten van een leuke woning, maar niet de lasten. Net zoals deelauto’s en deelfietsen steeds populairder worden.” Of dit een blijvende evolutie zal zijn, valt natuurlijk wel af te wachten: jongeren kunnen dit misschien wel beweren wanneer ze begin twintig zijn, maar geldt dat tien jaar later ook? Of verlangen ze dan alsnog naar een eigen huis met een vers gemaaide pelouse en een trampoline voor het kroost?