Uitgerekend: een huis huren is niet per se weggesmeten geld

In ons land bezit 70 procent van de mensen tussen 20 en 64 jaar een eigen woning. Voor Nederland is dit 67 procent, in Frankrijk 65 procent en in Duitsland maar 52 procent. 60 procent van het vermogen van de Belgen bestaat uit vastgoed.  Het huisje-tuintje-boompje-ideaal leeft dus nog sterk in ons land. De historisch lage rente heeft de appetijt voor vastgoed bovendien enkel doen toenemen. Toch kan huren soms de betere keuze zijn.

 In onderstaande voorbeelden gaan we na of huren en beleggen voordeliger kan zijn dan kopen.

Het koppel in deze simulatie koopt een huis tegen de huidige mediaanprijs van 275.000 euro.

Hier komen nog heel wat kosten boven op. Bij de aanvraag van een woonkrediet zullen banken nagaan welk percentage je zelf kan inbrengen. Hoe hoger, hoe veiliger dit krediet is voor de bank. Daarom zal je bij een hogere eigen inbreng een gunstigere rentevoet krijgen. Algemeen raden adviseurs aan om 20% van de aankoop met eigen middelen te betalen. Dat komt in dit geval dus neer op 55.000 euro.

Leestip: Hoe weet je of je een goede woonlening onderhandeld hebt? 

Daarnaast zijn er nog bijkomende kosten zoals; registratierechten, het ereloon van de notaris, de aktekosten,… Deze bedragen kunnen wat verschillen, in dit voorbeeld hanteerden we een percentage van 10% wat neerkomt op 27.500 euro. Tenslotte is er ook nog de schuldsaldoverzekering; in deze simulatie een eenmalige premie van 1500 euro. Alles samen heeft het koppel 84.000 euro extra kosten bij de aankoop van hun huis.

Daarnaast zijn er ook terugkerende jaarlijkse kosten. Elk jaar moet koppel één belastingen betalen, kadastraal inkomen, op het bezit van hun huis. Daarnaast vraagt een huis ook regelmatig wat werk en onderhoud, als vuistregel schat men dit op 1% van de waarde van de woonst. In dit geval komt dit neer op 2700 euro per jaar.

Na het afbetalen van de woonlening is het huis natuurlijk volledig het bezit van koppel één. Bovendien zal de prijs van het huis ook evolueren, een gemiddelde van de historische rendementen op de Belgische vastgoedmarkt schat dit op 4% per jaar. Koppel één heeft dan na 25 jaar via zijn huis een kapitaal ter waarde van 733.105 euro.

_{* algemene vuistregel bij banken 
** registratierechten & notariskosten 
*** gebaseerd op recente tarieven 
**** historisch rendement}

Het tweede koppel heeft ook een budget van 84.000 euro en besluit niet te kopen, maar te huren en het uitgespaarde geld te beleggen. De mediaan huurprijs van een huis ligt met 690 euro een stuk lager dan de afbetaling van de lening, het verschil kunnen ze dan ook beleggen. Daarnaast sparen ze de kosten van onderhoud en belastingen uit, als ze deze consequent beleggen komt dit op 7470 euro per jaar.

Tip: Bekijk hier hoeveel rendement de beleggingsplannen van verschillende banken opleveren.

Na 25 jaar beleggen tegen een return van 8%, gebaseerd op historische resultaten van wereldwijde aandelen, houden ze een bedrag van 1.121.373 euro over. Ruim meer dan koppel één. Maar dit koppel heeft dan wel geen huis en zal moeten blijven huren. Ze zullen dus hun opgebouwde kapitaal moeten aanspreken om de huur te betalen. Gezien de omvang van het kapitaal kunnen ze dit wel aan. Onderzoek wees bijvoorbeeld uit dat een goed gespreide portefeuille zelf met afhalingen van 4% per jaar zijn waarde kan behouden.

_{* gebaseerd op historische return wereldwijd verspreide aandelen}

Besluit: huren is niet per se weggesmeten geld

Deze simulatie toont aan dat het voordeliger kan zijn om te huren en te beleggen dan om een huis aan te kopen. Hierbij dient wel gezegd te worden dat dit natuurlijk een simulatie blijft. Het kan zijn dat bijvoorbeeld de huizenprijzen en de returns van de beurzen in de toekomst lager uitvallen. Ook moeten de huurders zeer gedisciplineerd het uitgespaarde geld beleggen en dit over lange periode volhouden.

Lees ook 

Woning kopen? Dit zijn alle kosten waar je rekening mee moet houden

Obligatiefondsen kennen snelste groei op fondsenmarkt: waarom zijn ze zo populair?

Is beleggen momenteel een goed idee?