Worden onze woonkredieten straks duurder? Vijf vragen aan financieel adviseur John Romain

Wat is een hypothecair mandaat eigenlijk?

“Als je vastgoed koopt of bouwt sluit je in de meeste gevallen een hypothecair krediet af. De hypotheek is de waarborg die een bank vraagt in ruil voor het krediet dat ze jou verleent. Een notaris legt het hypotheekbedrag vast in een hypothecaire kredietakte. Sommige banken laten echter ook toe dat je een stuk van het te lenen bedrag onderbrengt in een hypothecair mandaat. Veelal voor de helft van het leenbedrag, zelden meer. De bank heeft immers minder garanties dat ze haar geld terugziet bij dergelijk mandaat als er iets fout loopt.” 

Waarom is dit interessant voor een koper? 

“In principe is een hypothecair mandaat goedkoper dan een hypothecair krediet. Bij een hypothecair krediet betaal je registratie- en inschrijvingskosten op het leenbedrag, erelonen van de notaris, en ook nog eens de aktekosten. Op een leenbedrag van 200.000 euro, zeg maar het klassieke bedrag dat wordt geleend, kom je zo uit op een totale kost van 5.075 euro. Als je de helft van dat bedrag via een hypothecair mandaat neemt is die kost nog zowat 3.800 euro. Een winst van 1.275 euro. Dat komt omdat de akte- en registratiekosten lager uitvallen.”

Krijgen veel mensen zo’n mandaat? 

“Er zijn tal van regels aan verbonden en ik heb de indruk dat die almaar strenger worden. Veel banken hebben hun drempel om een mandaat toe te kennen op een leenbedrag van 300.000 euro gelegd. Daar koppelen ze ook tal van ratio’s aan vast zoals het inkomen en de eigen middelen van de klant. De filosofie daarachter is dat het de betere inkomens zijn die dergelijke bedragen lenen. Voor een klassiek jong koppel dat aanklopt bij de bank zal geen hypothecair mandaat worden gegeven. De banken zullen dus enkel zo’n mandaat toekennen aan klanten die ze voldoende vertrouwen dat ze de lening kunnen terugbetalen zonder problemen. Als een soort geste.”

Zijn er nadelen aan zo’n hypothecair mandaat?

“Het grote nadeel is dat je de bank een volmacht geeft waardoor deze tijdens de duur van het krediet alsnog een hypotheek neemt op het bedrag dat in mandaat is gegeven. Dit wil zeggen dat de bank zonder enige motivatie op elk ogenblik kan beslissen tot een hypothecaire inschrijving en dan betaal je wél plots die hypothecaire registratiekost. Ik heb het meegemaakt bij een zelfstandige die zijn bedrijfskrediet wou herzien. Ook als je plots problemen krijgt met je afbetaling, denk maar aan corona, kan de bank eenzijdig beslissen dat ze het mandaat omzet in een klassieke hypotheek.”

Europa wil dit systeem nu aan banden leggen. Betekent dit dat woonkredieten duurder worden? 

“Voor het klassieke woonkrediet zal dit geen gevolg hebben. Voor het hypothecair mandaat wel. De EBA beschouwt die constructie als een lening zonder waarborg. Volgens de nieuwe Basel-kapitaalnormen die Europa de banken oplegt, zullen de Belgische banken voor dergelijke leningen extra kapitaalbuffers opzij moeten zetten. Daardoor zullen ze nog minder geneigd zijn om zulke mandaten toe te kennen. Het systeem, dat overigens enkel in ons land bestaat, zal hierdoor wellicht uitdoven.”