Hip gerenoveerd, maar achter de façade van deze Gentse huisjes schuilen massa's gebreken

“Drie keer al zijn ze langs geweest, ik dacht deze keer echt dat het probleem opgelost was”, zucht Bieke*, die ruim twee jaar geleden als huurder introk in een pas gerenoveerd rijhuis in de Gentse Sparrestraat. Binnen toont ze de terugkerende vochtplekken, kleine bubbels die onder meer in de muur bij de trap en naast de koepel in het plafond zijn verschenen. Nadien neemt ze ons mee naar de keuken – “die zich aan het lostrekken is van de muur” – en de tuin, waar een zijmuur al eens is afgebrokkeld en nadien hersteld. “Bij de buren kun je dat nog altijd zien”, wijst ze vanop het gras. “Na zo’n totaalrenovatie moet een huis zich nog wat zetten, zeiden ze. Maar dit is allemaal geen toeval meer.”

In heel wat Gentse buurten pik je de huizen er zo uit aan de hand van de identieke huisnummers die in roestvrij staal op de gevel prijken. In de volksmond zijn ze bekend onder de koepelterm Vicushuisjes. Een aanzienlijk deel wordt namelijk verkocht via vastgoedbemiddelaar Vicus Vastgoed en gerenoveerd door een beperkt aantal spelers zoals Citynest of Van De Keere Bouw. Met een rotvaart kopen die bouwbedrijven verouderde panden op, om ze in drie à vijf maanden tijd te “strippen en integraal te voorzien van nieuwe technieken” en sleutel-op-de-deur af te leveren.

Door de ruit bekeken – een tikkeltje onbeleefd – zien ze er allemaal hetzelfde uit: parketvloer, witte muren, veel licht en domotica. Best aantrekkelijk en modern dus. Maar bel je aan, dan slaat de eigenaar of huurder vaak gretig aan het knikken wanneer de term ‘gebreken’ valt. Het hoge Samson & Gert-gehalte bij een deel van de huizen is meestal maar een prelude: ‘Ik moest kloppen want de bel doet het niet.’

Een verkenningsronde in de Brugse Poort levert negen geopende voordeuren op. Maar één iemand meldt “geen mankementen”, bij de rest sprokkelen we volgend waslijstje: vochtplekken in de living of de badkamer (vier keer), een lekkend dak (drie keer), krimpscheuren (twee keer), afbrokkelende tuinmuren (twee keer), een fornuis of douche die kaduuk was (twee keer), tocht via de voordeur (twee keer), een gesprongen toiletleiding (twee keer), een stinkende beerput “vanaf dag één”, een slecht aangesloten regenpijp en een scheve lijst waar geen standaarddeur in past. 

In alle gevallen was de beloofde ‘totaalrenovatie’ geen drie jaar daarvoor uitgevoerd.

Blikjes Golden Power

“Het is een evolutie die je in bijna alle centrumsteden ziet”, zegt architect Vincent Van Den Broecke (Blanco Architecten) uit Oud-Heverlee. “De laatste jaren moeten wij steeds vaker optreden als expert bij dergelijke schadegevallen. Gecamoufleerd vocht staat met stip op één, maar ook ramen of isolatie van minderwaardige kwaliteit komen erg vaak voor.”

In Gent heeft schepen van Stedenbouw Filip Watteeuw (Groen) er een term voor: fikfakrenovaties. Hij stelt vast dat er zich een cyclus van minderwaardige renovaties manifesteert in de stad, een soort roofbouw die helemaal ingaat tegen de filosofie van zijn partij. “Er wordt duidelijk geteerd op goedkope, niet-kwalitatieve ingrepen.”

In de Sparrestraat, waar een hele rij huizen is gerenoveerd, zegt een gefrustreerde eigenaar: “Bijna elke week zie je ze hier in de straat staan met hun camionette, omdat er weer iets stuk is bij een van de buren.” ‘Ze’, dat zijn de mannen van de hersteldienst van Citynest. Op de site maakt het bedrijf gewag van “al meer dan 1.500 realisaties” in zo’n 10 jaar tijd. Ongeveer elke werkdag dient het bedrijf een vergunningsaanvraag in bij de stad.

Citynest is niet aan zijn proefstuk toe. Zo’n tien jaar geleden kocht een koppel een volledig gerenoveerde starterswoning rechtstreeks via het bedrijf: “De dag dat we de sleutel kregen, had ik een fles cava gekocht om te vieren. Die was op de vloer van de slaapkamer terechtgekomen, en begon plots weg te rollen”, vertelt Sven*. Op een kamer van zo’n 5 meter breed, bleek er een niveauverschil van 11 centimeter te zijn. Het startschot van een gamma aan kleine kwaaltjes, een hoop stress en één groot, verborgen gebrek.

Na enkele jaren werd er een huiszwam ontdekt in een kelder waar ze het bestaan niet eens van afwisten. Die was gebruikt als stortplaats voor bouwmaterialen en toegedekt. “De houdbaarheidsdatum op de blikjes Golden Power (een energiedrank, MIM) die we daar aantroffen, linkte het stort aan de renovatiewerken”, zegt Sven*. Uiteindelijk werden de herstelwerken (duur: anderhalf jaar) en een tijdelijk verblijf wel vergoed door Citynest. “We zijn er goed vanaf gekomen, vooral dankzij de juiste mensen in ons netwerk. Iemand anders was misschien geruïneerd geweest.”

Zulke extreme uitwassen lijken verdwenen, en na verkoop is er nu een dienst voor herstellingen waarop bewoners een beroep kunnen doen bij manco’s. Er is een dertigjarige garantie voor opstijgend vocht, naast de tienjarige aansprakelijkheid voor constructie. Volgens Vicus Vastgoed zijn die zaken door de aannemers-ontwikkelaars net ontwikkeld “omdat er altijd kinderziekten kunnen zijn”.

“Om bij die oude Gentse woningen tot een goed resultaat te komen, moet je vaak drie keer terugkomen voor een injectie tegen vocht”, zegt Kristof Cornelis van Vicus Vastgoed. “Als je pech hebt, is dat vijf keer, maar het wordt wel altijd opgelost.”

Citynest-zaakvoerder Piet Labeeuw stelt: “Over zulke zaken waarschuwen we trouwens op voorhand. We leveren een mooie standaard af op de markt. En de snelheid waarmee we alles doen, is enkel en alleen te danken aan onze organisatie en ervaring.” Over de reactiesnelheid van de dienst na verkoop, is de teneur bij bewoners overwegend positief. De frequentie waarmee gebeld moet worden, ligt gevoeliger.

De zogenoemde Vicushuisjes raken de afgelopen jaren alleszins vlotjes aan een koper. Vaak zijn het bekende investeerders die “jaarlijks één, twee of zelfs vijf nieuwe panden blijven kopen”, zegt Cornelis. “Zelfs architecten komen tot bij ons, voor de goede prijs-kwaliteitverhouding.” 

In heel wat gevallen, zo merken we, zijn het ook jonge mensen die twee linkerhanden hebben en een betaalbare, instapklare starterswoning wensen. In de Gentse context is betaalbaar trouwens: zo tussen de 300.000 à 400.000 euro voor een gezinswoning. Nog altijd een smak geld dus.

Citynest stelt op de site: “Het enige waar u zich nog zorgen over hoeft te maken is wie u gaat uitnodigen voor de housewarming.” Dat blijkt uit verschillende getuigenissen, ook telefonisch, niet erg waarheidsgetrouw. Al wil niemand dat met naam en toenaam zeggen, uit angst dat de hersteldienst niet meer komt of omdat het een doorverkoop kan belemmeren.

Een bewoner van de Sparrestraat zegt: “Een van de werkkrachten – ze spreken trouwens nooit een woord Nederlands – verontschuldigde zich onlangs bij mij. Een voor de hand liggende ingreep mocht hij niet uitvoeren. ‘Omdat we bij Citynest alles zo goedkoop mogelijk doen’, zei hij. Het onderliggende probleem werd dus alweer niet aangepakt, er komt gewoon een vers laagje op te liggen.”

Reddit-draad

Ook Van De Keere Bouw duikt meer dan eens op in dezelfde context. “Op de bezoekdag konden we de kelder zogezegd niet bezichtigen, en we moesten snel beslissen. Nadien bleken daar vochtproblemen te zijn”, zegt een ouder, die vorig jaar een studio kocht in een studentengebouw. “Het postinterventiedossier is niet meer dan een reclamefolder, dus ik kan moeilijk nagaan welke ingrepen er echt gebeurd zijn.”

In een discussie op internetforum Reddit uit 2019 werden al heel wat mistoestanden aangekaart over Vicus Vastgoed en Van De Keere Bouw. Hoewel het draadje vorig jaar verwijderd is – na een juridische overeenkomst – nam een alerte gebruiker een screenshot. De initiële post is dan al verwijderd, maar in de reacties staan allerlei verhalen, onder meer over beloofde epc-waardes bij verkoop, die bij de notaris plots bijgesteld bleken.

Eén gebruiker klaagt over een lekkende douche die voor schimmel en vocht zorgt op de benedenverdieping, een verkeerd geplaatste toiletafvoer, een verzakte voordeur of loskomend laminaat. Allemaal in één jaar tijd. En: “Bij het plaatsen van onze zonnepanelen kreeg de controleur een elektrische schok toen hij in de elektriciteitskast kabels vastnam. Wat bleek: de persoon die de thermostaat had aangesloten, had de aarding van de cv-ketel niet aangesloten.”

“Dat verhaal blijft ons maar achtervolgen, terwijl de teneur niet correct was”, reageert zaakvoerder Jan Van de Keere. “Maken wij soms fouten? Uiteraard. Maar onze basis blijft een renovatie, geen sloop en nieuwbouw. Binnen dat kader halen we alles uit de kast, met de nieuwste technieken van begin tot einde. Achteraf laten we kopers nooit in de kou staan. Ook de persoon die dat draadje was begonnen, is geholpen.”

Enkele Gentse architecten die we consulteren, zien echter met lede ogen aan dat er met een absoluut minimum aan kosten naar oplossingen wordt gekeken door sommige spelers. “Dure, structurele ingrepen worden bewust gemeden.”

Ook een Gentse aannemer, die zijn renovatieprojecten door die reputatie niet via Vicus Vastgoed aanbiedt, schrikt niet van de verhalen. “Zo’n kwaliteit krijg je als je bespaart op materialen en mensen aan een woning laat werken die alles moeten kunnen en onderbetaald zijn. Ik heb één iemand in dienst die al jaren enkel en alleen de verwarming doet. Zijn loon is er wel naar.”

Net dankzij een doorgedreven budgetoefening, blijft die gegeerde instapklare starterswoning natuurlijk wel betaalbaar voor een deel Gentenaren (in spe). Op een verhitte markt waar tien anderen in je nek staan te hijgen op elke bezoekdag, is er meestal ook niet veel tijd om te beslissen. “Veel mensen hebben niet de ervaring om dat glanzende laagje te doorprikken”, stelt een architect.

Veel eigenaars blijven op het einde van de rit wel tevreden met hun Vicushuisje. Zelfs iemand die veel gebreken ziet, stelt dat hij het zo opnieuw zou doen. “Binnen ons budget, zijn er in Gent nu eenmaal weinig andere opties”, klinkt het. “Als je goed nadenkt, weet je dat daar een reden voor is. Je moet je verwachtingen bijstellen.” Een huurder bij Vicus: “Je voelt aan alles dat ze er de kantjes van af lopen, maar er zijn huurwoningen waar het veel erger gesteld is.”

Eenheidsworst

Toch blijven heel wat kopers achter met een wrang gevoel. “Top of the bill, zo omschreef de verkoper van Vicus de bouwmaterialen, terwijl ze hier soms met het allergoedkoopste uit den Brico komen aandraven”, zegt een inwoner van de Sparrestraat.

Kristof Cornelis weerlegt dat met klem, en stelt dat er alleen met gerenommeerde merken gewerkt wordt. “Er wordt ook niet naar het absolute minimum gestreefd, zoals u stelt. De aannemers-ontwikkelaars waarvoor wij bemiddelen voldoen aan alle mogelijke, wettelijke criteria, en kunnen van alle materialen de bijbehorende kwaliteitscertificaten leveren.” Ook beide aannemers zeggen dat ze de regelgeving nauwgezet volgen, en zelfs “verder gaan dan nodig”.

Watteeuw beaamt het met lichte tegenzin. “We kunnen alleen toezicht houden op werkzaamheden die vergunningsplichtig zijn, wat betreft de duurzaamheid van materialen hebben wij als stad geen hefboom.” Volgens hem zijn er enkele jaren geleden wel gesprekken geweest met verschillende bouwfirma’s, toen er een golf aan regularisatieaanvragen kwam voor renovaties die zonder de juiste vergunning waren gebeurd. “Een aantal van die projecten is tegengehouden, en het toezicht is verscherpt.”

“De stad wordt hier niet beter van”, zegt Watteeuw. Niet het minst omdat het verouderde patrimonium onder handen wordt genomen als een pakje eenheidsworst. Van de Keere zegt: “Moeten we die oude huizen dan niet aanpakken en laten verkrotten? Daar wordt het stadsbeeld ook niet beter van.” Volgens Labeeuw heeft Citynest al ruim driehonderd woningen geactiveerd. “Voordien stonden ze op leegstand of verwaarlozing.”

Volgens een Gentse architecte is het grootste probleem dat die huizen op termijn doorverkocht worden. “De aansprakelijkheid van de aannemers zal op een bepaald moment vervallen. Niet de huidige eigenaars zullen de pineut zijn, maar de volgende.”

* Deze personen verkiezen om anoniem te getuigen.

** De huizen op de foto’s zijn ter illustratie, en dus niet noodzakelijk huizen waar gebreken werden gemeld.