Voor jonge kopers dreigt die eerste woonst een nóg moeilijker verhaal te worden

Wat houdt de nieuwe regel precies in?

Vanaf 1 januari 2022 zullen banken eerst een huis laten taxeren vooraleer ze een hypothecaire lening verstrekken. Het bedrag dat ze uitlenen zal dan gebaseerd zijn op die schatting, niet op de prijs die voor de woning is betaald. Biedt een koper meer dan de geschatte waarde van de woning, dan moet die het verschil uit eigen zak bijleggen. Ter illustratie: een koppel biedt 350.000 euro voor een woning, maar het huis wordt geschat op 280.000. Dan zal de bank maar een lening aanbieden voor 280.000 euro, de rest moeten de kopers zelf bijeen sprokkelen. 

Bij veel kredietverstrekkers worden zo'n schattingen sowieso al gedaan, zeker bij woningen die nog verbouwd moeten worden. “Maar in de praktijk gebeurde het slechts bij 10 á 15 procent van de verkopen”, zegt Dirk Bosmans van schattingsbureau Gudrun. Met de nieuwe regeling moeten zo’n schattingen dus systematisch gebeuren.

Waarom wordt de maatregel ingevoerd?

Kort antwoord: omdat Europa het voorschrijft. De maatregel vloeit voort uit een richtlijn van de Europese Bankenautoriteit (EBA), die in juli in werking is getreden. De Belgische Nationale Bank heeft de banken in ons land nog zes maanden tijd extra gegeven om eraan te voldoen. 

De EBA maakt zich namelijk zorgen over de verstoorde huizenmarkt. Nu het spaarboekje niks meer op brengt, rest er weinig anders dan over dan beleggen op de beurs, of in vastgoed. in België is de stijging van de huizenprijzen het voorbije jaar nog versneld. Zo lagen de vastgoedprijzen in het eerste kwartaal van 2021 zo’n 6,7 procent hoger dan een jaar geleden. 

Aangezien banken goed verdienen aan hypothecaire kredieten, hebben banken er ook belang bij om er veel te verstrekken. Maar de EBA vreest dat banken in sommige landen te veel geld lenen in vergelijking met de reële waarde van de panden. “Het gebeurt dat een koper officieel een huis koopt voor 300.000 euro, maar dat hij daarnaast nog 50.000 euro in een enveloppe overhandigt", zegt makelaar Joachim Vonck van Woonhypotheek.be. “Door standaard een schatting te laten maken, willen banken ervoor zorgen dat het bedrag afgemeten kan worden aan een onafhankelijk oordeel. Als de koper dan de woning later terug moet verkopen, weet de bank tenminste dat de woning dat bedrag waard is.” Op die manier wil de EBA sluimerende hypotheekbubbels in de kiem smoren. De overwaardering van woningen leidde namelijk al tot verschillende economische crises, zoals in 2008. 

Wat betekent dit voor verkopers?

“Ik zou binnenkort sowieso mijn huis verkopen. Maar met al het extra gedoe dat er volgend jaar bijkomt, denk ik dat ik er misschien toch nog wat sneller werk van zal maken”, zegt Marijke* (34) uit Turnhout. Het is een reactie die wel meer verkopers zullen hebben, vermoedt John Romain van Immotheker Finotheker. De verplichte schatting zal namelijk het verkoopproces vertragen. En mogelijk kan de schatting voor een deel van de verkoopprijs tegenvallen. “Vandaag worden huizen die 300.000 euro waard zijn door de enorme vraag soms voor 400.000 euro verkocht. Maar als de woning lager geschat wordt, zal die tendens misschien afgeremd worden.”

Wat betekent dit voor kopers?

De kosten van de schatting, gemiddeld zo’n 200 á 300 euro, zijn voor de kandidaat-koper. Maar dat is voor velen het minste van de zorgen. Als gevolg van de maatregel moet je als koper namelijk over heel wat meer eigen middelen beschikken, zeker als je boven de geschatte prijs wil gaan voor je droomwoning. Stel dat je een akkoord hebt voor 300.000 euro, maar de taxeerder schat de woning op 250.000 euro. Dan moet je al 50.000 euro zelf opleggen. Reken daar ook de 10 procent eigen inbreng en de 10 procent registratiekosten bij, en je moet al een spaarpot van 100.000 euro hebben om de woning te kunnen kopen. Onbegonnen werk voor heel wat kandidaat-kopers, niet het minst alleenstaanden of jonge koppels. 

“Als deze regel tien jaar geleden in voege was geweest, dan had ik wellicht nooit mijn eerste woning kunnen kopen”, zegt Eline* (35). “Zeker in een populaire stad zoals Gent worden de huizen vaak boven de geschatte waarde verkocht. En er zijn altijd wel kopers op de markt die wél zonder de hulp van de bank die bedragen kunnen neertellen.”

Toch zijn er ook voordelen voor kopers. Door de nieuwe regeling kunnen ze hun bod spiegelen aan het oordeel van een expert. “Het kan er dus voor zorgen dat kopers nog onderuit kunnen aan een potentieel slechte deal”, zegt Joachim Vonck. Ook Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) ziet dat zo. “Voor bepaalde woningen, waar bijvoorbeeld nog veel renovatie nodig is, worden vandaag onrealistisch hoge prijzen geboden. Met deze regelgeving is het net mogelijk dat de onterecht hoge prijzen de test van de schatter niet zullen doorstaan, dit kan een prijsmilderend effect hebben. Dat  is in het voordeel voor het hele systeem.” 

Het is echter de vraag of de nieuwe regeling de tendens van stijgende huizenprijzen snel een halt kan toeroepen. “Als schatters volgen we de markt”, zegt Dirk Bosmans. “En die doet gewoon zijn ding. Maar we hebben wel het voordeel dat we een achteruitkijkspiegel hebben en weten wat buiten proporties gaat. Op termijn moet dat de excessieve tendenzen afremmen.”

*Marijke en Eline wilden anoniem blijven. Hun echte naam is bekend bij de redactie.