Huis kopen of (ver)bouwen verloopt vanaf volgend jaar helemaal anders, maar wat verandert er nu precies?

Verplichte schatting

Wie vanaf 1 januari 2022 een nieuwe hypothecaire lening wil afsluiten, moet zijn of haar nieuwe woning verplicht eerst laten schatten. Een maatregel die werd ingevoerd “om de verhitting van de vastgoedmarkt tegen te gaan en ervoor te zorgen dat de woningprijzen opnieuw op een normaal en betaalbaar niveau komen”, zo luidde het eerder bij bankenfederatie Febelfin.

Als de schatter moet langskomen voor een plaatsbezoek, moet de koper de taxatie (doorgaans rond de 300 euro) uit eigen zak betalen. “Maar een plaatsbezoek is alleen nodig als bijvoorbeeld de waarde van het pand met onvoldoende zekerheid kan worden bepaald, de database onvoldoende panden met gelijkaardige karakteristieken bevat of er pand-specifieke eigenschappen in acht moeten worden genomen”, zo preciseerde de Nationale Bank van België (NBB). “In de overgrote meerderheid van de gevallen zullen de banken echter een statistisch model kunnen volgen voor de schatting en zullen er geen extra kosten voor de koper zijn.”

LEES OOK. Erkende schatters zelf niet te spreken over nieuwe regels voor hypotheken: “Vooral goed voor bank” (+)

Hypothecaire lening

In principe mag een hypothecaire lening een maximale quotiteit van 90 procent hebben, wat betekent dat de koper zelf minimaal 10 procent van de woning met eigen spaargeld moet betalen. Al zijn er ook uitzonderingen mogelijk: bij 35 op de 100 leningen mogen banken een quotiteit boven de 90 procent toekennen en van die 35 mag nog eens 5 procent zelfs boven de 100 procent gaan. Let wel: hoe hoger de quotiteit, hoe meer rente de banken zullen aanrekenen.

Maar terwijl het bedrag dat je kon lenen bij de bank vroeger (vaak) berekend werd op basis van de aankoopprijs van de woning, zal dat vanaf nu standaard gebeuren op basis van de geschatte waarde. Wie ‘overbiedt’ voor een woning, zal het verschil tussen aankoopprijs en geschatte waarde uit eigen zak moeten betalen.

Een voorbeeld:

Wie nu een woning koopt voor 300.000 euro en een lening krijgt van 90 procent van de aankoopprijs (ofwel 270.000 euro), moet dus 30.000 euro uit eigen zak betalen.

Als de woning in het nieuwe systeem echter ‘slechts’ op 270.000 euro geschat wordt, kan de koper maar 90 procent van die 270.000 euro meer lenen, ofwel nog eens 27.000 euro minder. De koper moet in dat geval dus 57.000 euro van zijn eigen spaargeld ophoesten, en dan is er nog niet eens rekening gehouden met de notaris- en registratiekosten.

Registratiekosten

Ook de wetgeving rond die registratiekosten, de taksen die je meteen bij aankoop betaalt, wordt vanaf volgend jaar aangepast. Vanaf 1 januari 2022 dalen de registratiekosten voor de koper van een enig pand van 6 naar 3 procent. Wie een eerste en enige woning koopt van 250.000 euro, zal zo 7.500 euro minder moeten betalen.

Bovendien wordt wie een oud huis aankoopt en zich engageert om die woning – binnen de vijf jaar – grondig te renoveren (tot energiepeil 60), beloond met slechts 1 procent registratierechten (vandaag is dat 5 procent). Wie een tweede (of derde, vierde...) pand koopt, ziet de registratiekosten dan weer stijgen van 10 naar 12 procent.

Concreet: wie een woning koopt om in te gaan wonen, zal met hetzelfde budget een iets duurdere woning kunnen kopen, terwijl beleggers in vastgoed zich met hetzelfde budget iets minder zullen kunnen veroorloven.

Bijkomende rechtenvermindering

Wie een “bescheiden” woning – met een maximale aankoopprijs van 220.000 euro – koopt, kan in het huidige systeem nog een bijkomende rechtenvermindering van maximaal 5.600 euro krijgen. Dat systeem blijft ook in 2022 behouden, al wordt de korting – in overeenstemming met de registratiekosten – wel gehalveerd tot maximaal 2.800 euro.

LEES OOK. Steeds meer bouwstress door late leveringen en forse prijsstijgingen: “Maar er is geen weg terug” (+)

Bouwgrond

Een bouwgrond kopen wordt duurder vanaf volgend jaar. In Vlaanderen bedraagt de registratiebelasting momenteel 10 procent. Vanaf volgend jaar wordt dat - net als bij de bijkomende panden - opgetrokken naar 12 procent. Voor een bouwgrond van 150.000 euro betaal je dus geen 15.000 euro registratiekosten meer, maar wel 18.000 euro.

Meeneembaarheid

Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) kondigde maandag ook nog aan dat het principe van de ‘meeneembaarheid’ van registratierechten verdwijnt. Als je verhuist naar een nieuwe woning, kan je momenteel nog de registratiekosten van je oude huis – voor maximaal 13.000 euro – in mindering brengen. Na een overgangsperiode tot eind 2023, waarin je wel nog kan kiezen voor meeneembaarheid en registratiekosten van 6 procent, zal dat niet meer mogelijk zijn.

Hypothecair mandaat

Kopers kunnen momenteel ook kiezen voor een hypothecair mandaat. Dat is een typisch Belgische constructie, waarbij je hypotheek (je woning die als onderpand voor je lening geldt) niet meteen wordt ingeschreven, maar je de bank de toestemming geeft om dat op een moment naar keuze – bijvoorbeeld als je jouw lening niet meer afbetaalt – te doen. Het grootste voordeel voor de consument is de prijs: zo’n mandaat kost al snel een paar duizend euro minder dan de gewone hypothecaire inschrijving.

In augustus raakte echter bekend dat de Europese Bankautoriteit (EBA) de regels rond de hypothecaire mandaten gaat verstrengen. Nu kunnen banken nog volledig beslissen of ze zo’n mandaat toekennen, maar mogelijk wordt dat binnenkort aan banden gelegd. Wat de Europese verstrenging precies inhoudt, is nog niet bekend. De nieuwe regels zouden ingaan vanaf 2023.

En de woningprijzen...

… blijven ondertussen maar de hoogte ingaan. Eerder deze week raakte nog bekend dat de mediaanprijs van een huis (gesloten bebouwing) in Vlaanderen in de eerste helft van dit jaar 260.000 euro bedroeg. Dat is liefst 9,7 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar, zo blijkt uit gegevens van Statbel. Voor een open bebouwing in Vlaanderen ligt de mediaanprijs op 365.000 euro, ofwel 7,4 procent meer dan vorig jaar. De prijsstijging versnelt nog ten opzichte van vorig jaar.

LEES OOK. Zoveel betaal je voor een woning in jouw gemeente