Nu een huis kopen of net nog even wachten? Dit zijn de beste opties

Wie moet zich haasten en wie zet beter de handrem even op? Dat maakt Michel Maus duidelijk door middel van drie voorbeelden. Het eerste voor een eerste huis van 300.000 euro, het tweede voor een volgend huis van 450.000 euro en het derde voor een opbrengsteigendom van 750.000 euro. “In de eerste twee gevallen gaat het om de aankoop van een enige eigen woning. Dat wil zeggen dat je nog geen volledige en volle eigenaar mag zijn van een andere woning of bouwgrond. Indien je dat wel bent, geldt het tarief van 10 procent registratierechten.”

Starters die een bestaande woning kopen voor 300.000 euro, betalen vanaf volgend jaar de helft minder registratierechten. Zelfs tot vijf keer minder, als ze binnen de vijf jaar die woning zo renoveren dat die aan de nieuwe energienormen voldoet. Onnodig te zeggen dat ze best tot na 1 januari 2022 wachten voor ze de verkoopakte ondertekenen. De nieuwe registratierechten gelden immers voor alle verkoopakten die na die datum geregistreerd worden. Dat is niet echt een probleem voor wie deze week een ‘compromis’ tekent. De akte moet immers binnen de vier maanden verleden worden, maar alle verkoopovereenkomsten die afgesloten zijn na 2 oktober kunnen zonder boete na 1 januari 2022 in een akte omgezet worden. 

Sneu voor wie vóór 1 oktober de verkoopakte tekende, maar: “Typisch Belgisch: er worden al volop achterpoortjes bedacht”, grijnst fiscaal advocaat Michel Maus. “De boete als je die vier maanden overschrijdt, wordt berekend op basis van het aantal dagen, maar het bedrag van die boete is een pak kleiner dan wat je wint door de verminderde registratierechten. Er is nog een andere mogelijkheid die geopperd wordt. Als de verkoper het daar mee eens is - want die moet langer wachten op zijn centen - zou je de bestaande verkoopovereenkomst kunnen vernietigen en een nieuwe opmaken, zodat de akte na 1 januari kan worden verleden. Maar het is maar de vraag of je met al die kunstgrepen wegkomt en dat niet als fiscaal misbruik beschouwd wordt.”

Wie in Brussel of Wallonië een bestaande woning koopt, betaalt beduidend meer registratierechten. “Daar wordt van het basisbedrag eerst een voetvrijstelling afgetrokken - in Brussel 175.000, in Wallonië 20.000 euro - voor ze er de 12,5 procent registratierechten op berekenen.” Het verschil tussen een bestaande woning kopen en een nieuwbouw of een heropgebouwde woning is wel groot. “Maar het zijn geen registratierechten die je daarop betaalt, wel de btw van respectievelijk 21 of 6 procent”, verduidelijkt Maus. “En in de praktijk wordt de aankoop vaak gesplitst en betaal je de bouw met 21 procent aan een firma, de grond met 10 (of in Brussel en Wallonië 12,5) procent aan de eigenaar van de grond.”

“Wat die 6 procent betreft voor panden die afgebroken en heropgebouwd worden: dat verlaagd tarief is nog maar tot 31 december 2022 van toepassing in heel België, daarna wordt het opnieuw beperkt tot 32 centrumsteden”, voegt Maus toe.

Extra rechtenvermindering voor bescheiden woningen

“Vergeet de regeling voor de enige eigen bescheiden woning - onder de 200.000/220.000 euro naargelang ligging - niet, waarvoor je nog altijd recht op belastingvermindering hebt”, waarschuwt Michel Maus. “Al is daar wel in gesnoeid: vanaf 1 januari wordt de 5.600 euro rechtenvermindering gehalveerd tot 2.800 euro en die van 4.800 euro (bij ingrijpende energetische renovatie of sloop en herbouw) wordt beperkt tot 960 euro.”

“Hier speelt de afschaffing van de meeneembare registratierechten mee”, legt Michel Maus uit. “Wie een volgende enige eigen woning kocht en dus de vorige enige eigen woning daarom verkocht, mocht een aanzienlijk deel - maximum 13.000 euro - van de betaalde registratierechten voor die vorige woning aftrekken van de te betalen registratierechten voor de nieuwe. Die meeneembaarheid wordt nu afgeschaft, maar nog tot 2024 mag je kiezen. Ofwel kies je voor het huidig systeem met meeneembaarheid van registratierechten, ofwel voor de verlaagde registratierechten zonder meeneembaarheid. Het wordt dus even cijferen wat het interessantst is, dat hangt af van welk bedrag je zou kunnen meenemen en de registratierechten voor je nieuwe woning. Als het financieel interessanter is om gebruik te maken van die verlaging van de registratierechten, heb je er belang bij om de aankoop pas in 2022 te doen. Als de meeneembaarheid doorweegt, maakt het niet uit.”

“Als je een nieuwbouw koopt, betaal je geen registratierechten, maar wel btw. En dus kan je ook geen registratierechten in mindering brengen.”

“Voor wie in Vlaanderen een bestaande woning koopt die geen enige eigen woning is, gaan de registratierechten omhoog, dus die heeft er alle voordeel bij om snel te schakelen”, zegt Michel Maus. “Al is het maar de vraag of de notaris nog op tijd alle opzoekingen kan afronden die nodig zijn om de akte voor 1 januari te verlijden.”

“Wie van plan is om een tweede verblijf of opbrengsteigendom te kopen, overweegt best om daar een lening voor aan te gaan. Want de belastingvermindering die je daarvoor krijgt, bestaat voorlopig nog altijd.”