Renovatieplicht ligt op Vlaamse klimaattafel: dit betekent het voor wie een woning wil kopen

Het voorstel van de renovatieplicht is door Vlaams energieminister Zuhal Demir (N-VA) op tafel van de klimaatministerraad van de Vlaamse regering gelegd. Zij wil op 6 november met een akkoord op zak naar de COP26 in Glasgow trekken. Vlaanderen heeft de ambitie om tegen 2030 de CO2-uitstoot met 35 procent te verminderen, en om tegen 2050 - zoals Europa voorschrijft - klimaatneutraal te zijn. Om dat te bereiken werd eerder al de ambitie uitgesproken dat tegen 2050 alle woningen in Vlaanderen energiezuinig moeten zijn. Dat wil zeggen dat ze tegen dan moeten voldoen aan energielabel A, dat bepaald wordt via het energieprestatiecertificaat (EPC). Met de huidige maatregelen komt Vlaanderen slechts aan 32,6 procent tegen 2030. Het is daarom dat de Vlaamse regering naar bijkomende acties kijkt.

Waarom een renovatieplicht?

“In Europa komt 40 procent van het energieverbruik en één derde van alle CO2-uitstoot van gebouwen”, zegt Johan Albrecht, professor milieu-economie aan de Universiteit Gent en senior fellow van denktank Itinera. “Zonder onze gebouwen, en dus ook onze woningen, stevig te renoveren wordt het heel moeilijk om de klimaatdoelstellingen te halen.”

“De langetermijndoelstelling is om tegen 2050 klimaatneutraal te zijn”, zegt Albrecht. “Tegen dan moeten alle gebouwen energielabel A hebben. Dat wil zeggen dat ze klimaatneutraal zijn, waarbij er eventueel nog een beperkt netto-verbruik is van elektriciteit, die in 2050 op een 100% hernieuwbare manier geproduceerd moet worden. Alle woningen moeten dan losgekoppeld zijn van het fossiele systeem.”

Wat is de renovatieplicht precies?

De renovatieplicht die op tafel ligt verplicht wie een bestaande woning koopt, om die binnen een bepaalde periode te renoveren tot de woonst voldoet aan een vastgelegd energielabel. Dat label wordt bepaald door het energieprestatiecertificaat (EPC) van een woning en gaat van F (energieverslindend) over E, D, C, B en A tot A+ (heel energiezuinig).

“Alles hangt af van de norm die men oplegt”, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB). “Men spreekt momenteel van niveau B te halen, binnen een termijn van vijf jaar. Als men niveau A zou opleggen, haalt men meteen de langetermijndoelstelling. Maar die norm vergt natuurlijke meer ingrijpende maatregelen.” Andere experts gaan er dan weer vanuit dat de Vlaamse regering meteen het A-label zal opleggen.

“Veel hangt af van hoe die renovatieplicht precies zal worden ingevuld”, zegt Maarten De Groote, Senior Expert Built Environment van VITO en EnergyVille. “Ontstaat de verplichting enkel bij de overdracht (verkoop, erfenis, …) van een woning? Zullen er nog bijkomende aspecten bepalend zijn, zoals het huidige energielabel of de oppervlakte van de woning? Ook is het nog niet duidelijk of het huidige voorstel betrekking zal hebben tot alle woonheden die momenteel nog geen A-label hebben, of enkel op de meest energieverslindende woningen. Bijvoorbeeld alle woningen die geen C-label hebben.”

Om hoeveel woningen gaat het?

Alles hangt af van de precieze bepalingen die uiteindelijk worden opgenomen in de renovatieplicht. “Op dit moment voldoet hooguit 4,6 procent van het bestaande Vlaamse woningenpark aan EPC-label A”, zegt Maarten De Groote van VITO en EnergyVille. “Dat zijn dus ruim 2,8 miljoen wooneenheden, huizen en appartemen, in Vlaanderen die niét voldoen aan de klimaatdoelstellingen voor 2050. Om de doelstelling te halen, moeten tussen 2021 en 2050 jaarlijks 100.000 woningen een renovatie tot A-label ondergaan.”

“Het voordeel aan deze maatregel is dat je het ritme van de vastgoedtransacties volgt”, klinkt het bij de Vlaamse Confederatie Bouw. “Nieuwbouw is slechts één vierde van alle vastgoedtransacties. Als een energetische verbouwing bij alle andere transacties gebeurt, dan zijn 90 procent van alle woningen energiezuinig tegen 2050.”

Wat kost het om een woning aan de energienorm te laten voldoen?

“Dat hangt af van de begintoestand en van het niveau dat men zal opleggen als norm”, zegt professor Johan Albrecht. “Als je naar energielabel A wil gaan, moet je de ganse bouwschil aanpakken. Dan kom je er niet met alleen dakisolatie of nieuwe ramen, maar spreek je van isolatie voor alle gevels, superisolerende beglazing, vloerisolatie en nieuwe verwarmingstechnologie.”

“Het gemiddelde energielabel voor een appartement in Vlaanderen is C en voor een eengezinswoning E. Maar tegelijk is elke woning uniek. Het hangt dus heel erg af van woning tot woning wat nodig is. En wat de kostprijs wordt. In de langetermijnstrategie voor de renovatie van Vlaamse gebouwen wordt een gemiddelde renovatiekost van 55.000 euro per woning meegenomen. Maar een kleine rijwoning met een goed B- of C-label kan met aanzienlijk minder budget energetisch gerenoveerd worden. Terwijl het voor een grote, alleenstaande woning van voor 1950 met label F al snel meer dan 100.000 euro zal kosten om deze ingrijpend energetisch te renoveren. De grootte van een woning en of ze alleenstaand is of niet, zijn belangrijke indicatoren.”

“In een studie door de unit Smart Energy & Built Environment van Vito en EnergyVille zijn we nagegaan wat de laagste investering is om de verschillende type woningen die in Vlaanderen voorkomen te verbouwen tot de Vlaamse langetermijndoelstelling label A”, legt Maarten De Groote uit. “Daaruit blijkt dat voor de helft van de woningen de totale investeringskost minder dan 35.000 euro is. Voor 82 procent bedraagt die minder dan 50.000 euro. Voor het totaal van 2,03 miljoen eengezinswoningen bedraagt de gemiddelde investering 36.000 euro. Al gaat het hier enkel over de prijs van de energiemaatregelen, die dus geen rekening houdt met bijvoorbeeld bepleistering en afwerking zoals schilderen. Daardoor zal de uiteindelijke, reële renovatiekost eerder tussen de 50.000 en de 100.000 euro liggen.”

“Sowieso zal het in veel gevallen het best zijn dat particulieren hun energetische renovatie in samenspraak met een architect aanpakken”, zegt Marc Dillen van de Vlaame Confederatie Bouw. “Want veel van de ingrepen zijn vergunningplichtig.”

Zal de renovatieplicht impact hebben op de woningprijzen?

“Deze beslissing kan potentieel voor neerwaartse druk op de huizenmarkt zorgen”, zegt Johan Van Gompel, senior economist bij KBC en docent vastgoed aan de Antwerp Management School. “Gezinnen die een woning kopen hebben een zeker budget. Naarmate er vereisten bijkomen, vermindert het budget dat ze beschikbaar hebben om de woning te kopen. Stel: iemand heeft 300.000 euro budget om een woning te kopen. Maar de verplichte renovaties kosten 25.000 euro. Dan heeft die persoon nog maar 275.000 euro budget om op de markt te gaan.”

“Er zijn in Vlaanderen heel veel woningen die in aanmerking komen voor zo’n renovatieplicht. Net omdat het om zoveel woningen gaat, kan de beslissing een neerwaartse druk hebben op de markt. Dat wil niet zeggen dat de prijzen weer gaan dalen, maar wel dat ze - na de sterke groei van de afgelopen periode - minder snel zullen stijgen. Al is dat op voorhand altijd moeilijk in te schatten.”

“Particulieren zullen niet langer alleen kunnen uitgaan van het budget dat ze nodig hebben voor de aankoop, maar wel voor de aankoop + de energetische renovatie”, zegt Marc Dillen van de Confederatie Bouw. “Al krijg je ongetwijfeld een effect langs de beide kanten. Want ook een verkoper zal proberen om een woning te verkopen die al voldoet aan de EPC-normen.”

Komt er een stormloop op de bouwsector? En welk effect zal dat hebben op wachttijd en kostprijs?

“De vraag naar verbouwingen zal zeker en vast stijgen”, zegt Marc Dillen van de Vlaamse Confederatie Bouw. “Het aantal verbouwingen moet verdrievoudigd worden om het aantal vastgoedtransacties te volgen. Bovendien zal de focus van veel verbouwingen verschuiven naar het energetische aspect. Nu renoveren veel nieuwe huiseigenaars wel meteen, maar installeren ze eerder een nieuwe keuken of badkamer en kijken ze minder naar energiebesparende maatregelen.”

Of verbouwen dan ook duurder wordt in de toekomst? “Niet noodzakelijk”, zegt Dillen nog. “De aannemersmarkt is er een van heel veel kleine spelers, wat dus een zeer concurrentiële markt maakt. En de wachttijd voor een aannemer? Die kan misschien wel oplopen. Maar van zodra de renovatiemarkt op een hoger toerental komt, zullen de aannemers zich daar op instellen en zal er ook meer aanbod komen.”

Iets waar Maarten De Groote van Vito/EnergyVille een kanttekening bij plaatst. “Ik denk dat de capaciteit en kwaliteit van de bouwsector de grootste bottleneck vormt voor de uitdaging waar we voor staan. Nog groter dan de financiële uitdaging.”

Wat als ik niet kan of wil voldoen aan de renovatieplicht?

“Waar we nu nog geen zicht op hebben, maar waar de maatregel volgens mij mee staat of valt, is de sanctie die er tegenover staat”, zegt professor Johan Albrecht. “Als de sanctie voor het niet-naleven van de renovatieplicht heel bescheiden is, zal een deel van de eigenaars ‘foert’ zeggen. Zij zullen niet renoveren en de boete er gewoon bij nemen. Als de vastgoedprijzen verder blijven stijgen, maakt een kleine boete weinig indruk. Er is een afschrikkende sanctie nodig om een echte gedragswijziging te bekomen, maar tegelijk mag die niet zo hoog zijn dat de markt voor de slechtste woningen van dag op dag implodeert. Het is een moeilijke evenwichtsoefening.”

“In ieder geval moet de Vlaamse regering er naar streven de renovatieplicht met een omkaderend beleid beter verteerbaar te maken”, zegt Albrecht nog. “Om mensen te helpen te voldoen aan de renovatieplicht. Nu al zijn er allerlei maatregelen, zoals renovatiesubsidies en renteloze leningen, maar daar kunnen zowel hoge als lage inkomensklassen van gebruik maken. Het lijkt een beter idee om vooral de mensen met minder financiële slagkracht meer te ondersteunen, want het zijn ook zij die doorgaans de minst energiezuinige woningen (moeten) kopen.”

Halen we hiermee de klimaatnormen?

“Het gebruik van het EPC-label als enige parameter is niet ideaal”, zegt Maarten De Groote. “Omdat het gebruik ervan geen volledige decarbonisatie oplegt, zo is fossiele verwarming zoals gascondensatie nog steeds toegelaten bij label A. Bovendien gaat het om een puur theoretische berekening. In werkelijkheid merken we dat de energiebesparingen na renovatie doorgaans lager zijn dan de theoretische berekeningen aangeven, doordat bewoners een groter deel van hun woning gaan verwarmen.”

“Daarnaast belemmeren de huidige elektriciteits- en gasprijzen de elektrificatie van onze verwarmingssystemen. België heeft de hoogste prijsratio van elektriciteit ten opzichte van gas in Europa. Dat is een enorm knelpunt voor de doorbraak van warmtepompen in de renovatiemarkt. Dat komt onder meer door de verschillende extra kosten in de elektriciteitsfactuur.”