‘De focus van ons woonbeleid ligt niet juist’: ex-topambtenaar Hugo Beersmans (Woonzaak)

Van topambtenaar tot luis in de pels. Zo zou je de ‘carrièremove’ van Hugo Beersmans (73) nog het best kunnen omschrijven. Tot 2013 was hij administrateur-generaal van het Vlaams agentschap voor wonen. Hij schreef in de jaren negentig mee aan de Vlaamse wooncode, die het woonbeleid voor Vlaanderen uitgestippelde. Meer woonexpert vind je ze dus nauwelijks. Maar nu, acht jaar na zijn pensionering, trekt hij als woordvoerder van Woonzaak, een collectief van middenveldorganisaties en vakbonden, ten strijde tegen de manier waarop dat woonbeleid vorm krijgt.

De stijgende woningprijzen maken het voor, vooral jonge, kandidaat-kopers moeilijk een woning te vinden. Maar vooral wie zich aan de onderkant van de maatschappij bevindt, zit helemaal in een precaire positie. Voor hen is het, door een tekort aan sociale woningen, soms kiezen tussen een huurwoning in slechte staat of dakloosheid. Woonzaak diende een klacht in bij de Raad van Europa. Omdat de Vlaamse overheid volgens hen te weinig doet om de woonsituatie van die kwetsbare gezinnen te verbeteren. 

“Het echte probleem is de private huurmarkt”, zegt de voormalige topambtenaar. “Vlaanderen is sinds 2014 bevoegd voor private huurcontracten, maar weigert om de huurprijzen te koppelen aan kwaliteitsnormen. Die private huurmarkt wordt overspoeld met mensen die niet in de sociale huursector terechtkunnen omdat die te klein is. Maar aan de onderkant van die private huurmarkt zijn de prijzen relatief veel hoger en de stijgingen van die prijzen veel forser dan in het algemeen op die markt. Terwijl het vaak om niet kwalitatieve woningen gaat.”

Bedoelt u dat de overheid daar bewust niet op ingrijpt?

Beersmans: “Ja. We zagen het nog heel recent. Vooruit liet een ballonnetje op om de oververhitte woningprijzen onder controle te houden. Gemeenten moeten volgens de partij de mogelijkheid hebben om kopers te verplichten in het gekochte pand te gaan wonen. Wij zijn daar met Woonzaak niet per se tegen, maar dit voorstel legt de verkeerde focus. Het grootste probleem van ons woonbeleid ligt niet in de eigendomsmarkt, maar op de private huurmarkt en bij het tekort op de sociale huurmarkt. 

“Maar nog opvallender was de reactie van minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA). Die zag het voorstel van Vooruit niet zitten. Niet omdat het ons woonprobleem niet oplost, maar wel omdat hij niet wou raken aan de mogelijkheid van verkopers om voordeel te halen uit het opdrijven van hun prijzen.

“En daar zit het probleem. Want die woningen die duur verkocht worden, komen vaak op de huurmarkt terecht waar ze dan weer te duur verhuurd worden. Aan de onderkant van de private huurmarkt zitten heel veel mensen die bereid zijn om alles te nemen, ook woningen die niet aan de kwaliteitsnormen voldoen. Normaal gezien mogen die niet verhuurd worden, maar dat wordt nauwelijks gecontroleerd. En dus verdienen verhuurders nu vaak fors aan het verhuren van woningen die niet in orde zijn.”

U had het over de verkeerde focus. In uw boek Woonzaak schrijft u dat het hele Vlaamse woonbeleid een verkeerde focus heeft. Die is te veel gericht op het kopen van een eigen woning. Wat is daar mis mee?

“Men mag het kopen van een eigen woning aanmoedigen, maar het evenwicht is volledig zoek geraakt. Nu gaat ongeveer drie kwart van alle overheidssteun voor wonen naar eigenwoningbezit. Zo’n 20 procent gaat naar sociaal huren en slechts enkele procenten naar de private huurmarkt.

“Het is die voortdurende en eenzijdige focus op eigendomsverwerving die bijzonder negatieve effecten op de andere deelmarkten veroorzaakt. Er is te weinig geïnvesteerd in sociale woningen en te weinig controle op de private huurmarkt. En er zijn ook de noodkopers. Mensen die door de schaarste op de sociale woningmarkt en te hoge huurprijzen op de private markt dan maar een woning in slechte staat kopen maar niet de middelen hebben om die te renoveren. We schatten dat het over ongeveer honderdduizend Vlaamse gezinnen gaat.”

Vanwaar komt die focus op dat eigen woningbezit precies?

“Die is er eigenlijk al sinds het eind van de negentiende eeuw. Het kopen van een eigen huis werd dan al ondersteund, vooral omdat de katholieke partij wilde voorkomen dat er te veel mensen naar de steden trokken. Die waren in haar ogen verderfelijk. Begin twintigste eeuw is er wel ook sociale huisvesting bij gekomen. Na de Tweede Wereldoorlog heeft men, anders dan in heel wat andere landen, bij de wederopbouw verder ingezet op die eigendomsverwerving en dat is sindsdien niet meer gestopt. Dat de Belg een baksteen in de maag heeft, is dus het gevolg van een ideologische keuze.

“Maar je kreeg meer en meer mensen die er uitvielen, mensen aan de onderkant van de markt, die niet in staat bleken een eigen huis te verwerven. En die ook niet terechtkunnen in sociale woningen omdat er, in vergelijking met de ons omringende landen, heel weinig van zijn. Sociale woningbouw kende bij ons een opflakkering in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw, maar viel daarna weer plat. In de jaren negentig kwamen er nog wel wat bij, maar het jongste decennium gaat het gros van de investeringen in sociale woningbouw naar renovatie. Wat ook absoluut nodig was, want veel patrimonium was verouderd. De sector blijft nu steken op ongeveer 6 procent. Er komt al jaren netto niets bij. Wat er wel bij komt, volstaat amper om op te vangen wat er afgebroken wordt.”

Volgens minister Diependaele wordt er nu nochtans een recordbedrag van 4,5 miljard euro in sociale woningen geïnvesteerd. Geld dat blijkbaar ook niet opgeraakt, want hij wou onlangs een half miljard daarvan doorsluizen naar de privémarkt.

“Dat is een verhaal dat toch wel wat uitleg behoeft. Het gaat niet over kredieten, maar over leningcapaciteit. Geld dus dat de huisvestingsmaatschappijen kunnen lenen. Het geld dat jaarlijks beschikbaar was, raakte meestal net opgebruikt. Projecten, zowel nieuwbouw als renovatie, zijn namelijk heel complex en stuiten ook vaak op gemeentebesturen die niet meewerken.

“Minister Diependaele heeft die leningcapaciteit vorig jaar inderdaad substantieel verhoogd, maar liet na om een bijzonder programma of vereenvoudigde procedure mogelijk te maken. Integendeel, tegelijk voerde hij een volledige herstructurering van de sector door, waardoor de maatschappijen geen tijd en energie hadden om aan nieuwe projecten te werken en er zelfs minder werd besteed dan de vorige jaren.”

U zei daarnet dat het grote probleem de private huurmarkt is. Dan is het plan van de minister, om 500 miljard euro naar de private huurmarkt door te sluizen op voorwaarde dat ze de woningen aan een verlaagde huurprijs op de markt brengen, toch niet zo slecht?

“Het probleem is dat hij dat goedkoop geld aan bouwpromotoren wil doorsluizen, inderdaad met als voorwaarde dat ze met verlaagde huurprijzen werken. De Vlaamse Woonraad heeft ooit het idee gelanceerd om kleine verhuurders te ondersteunen om hun eigendom energiezuinig te maken, op voorwaarde dat ze hun huurprijzen laag hielden. Er zijn namelijk heel wat particuliere verhuurders in Vlaanderen die hiermee geholpen zouden zijn. Mensen die één woonst verhuren en niet altijd de middelen hebben om die conform alle energienormen te maken. De minister was daar toen tegen.

“En nu wil hij wel zo’n systeem voor bouwpromotoren? Wat hij wil, is goedkope leningen geven aan grote promotoren. Het is te vergelijken met wat er in de zorg bezig is en waar jullie krant al een reeks over maakte: grote promotoren kopen gebouwen op die dan verhuurd worden aan de zorginstelling, waardoor de kosten van het gebouw losgekoppeld worden van de zorg. De winst voor de promotor zit hem in de marktzekerheid en de meerwaarde wanneer hij opnieuw verkoopt. Dat zie je op de woningmarkt ook. Wellicht zullen die promotoren dan de sociale verhuurkantoren gebruiken om die woningen op de markt te brengen. Dat zijn toch praktijken waar we ons ernstige vragen bij kunnen stellen.”

Wat moet er volgens u dan wel gebeuren?

“We vragen met de Woonzaak meer steunmaatregelen om de private huurmarkt duurzaam te verbeteren. En ook een verdubbeling van de sociale huurmarkt. Wat je nu ziet is dat sociale huisvesting steeds meer armenhuisvesting geworden is. De zelf gecreëerde schaarste wordt aangegrepen om steeds meer voorwaarden op te leggen. Er wordt bijvoorbeeld met contracten van negen jaar gewerkt. Na elke contract wordt gekeken hoeveel de inwoner verdient. Wie na die periode meer dan 25 procent boven de ingangsnorm verdient, vliegt eruit.

“En dat heeft grote gevolgen voor de sector. Want de huurprijzen zijn gekoppeld aan het inkomen. Diegenen die zich in de loop van de jaren een beetje opgewerkt hebben, betalen vaak gewoon de marktprijs. Die groep compenseert diegenen die een pak minder betalen. Zo kan het systeem functioneren. En dat dreigt nu onderuitgehaald te worden. Enkel wie echt van geen hout pijlen meer weet gemaakt, komt in aanmerking.”

Maar is het niet logisch dat men bij schaarste voorwaarden oplegt? Sociale woningen moeten toch gaan naar wie die het meest nodig heeft.

“Men moet vooral zorgen dat die schaarste minder groot is. Vlaanderen heeft een norm die zegt dat elke gemeente minimaal 9 procent sociale woningen moet hebben. Die norm wordt op heel veel plaatsen niet gehaald, maar daar wordt niet tegen opgetreden. Er wordt nu zelfs een maximumgrens opgelegd door de Vlaamse overheid. Steden die meer dan 15 procent sociale woningen hebben, zullen niet langer financiering krijgen voor nieuwe. Zo geraak je natuurlijk nergens.

“Een verdubbeling van de sociale huurmarkt kost geld, ja. Maar het feit dat men wel volop steun geeft aan mensen die een woning willen kopen, bewijst dat er mogelijkheden zijn. De middelen gaan nu niet naar de mensen die het echt nodig hebben. Men is genereus voor wie die steun niet nodig heeft en laat wie die wel nodig heeft in de kou staan.

“Dat is ook met cijfers aan te tonen: in 2018 bleken woningbezitters in Vlaanderen gemiddeld 880 euro aan fiscale voordelen te krijgen. Maar bij de 20 procent laagste inkomens was dat maar 300 euro. Bij de 20 procent hoogste inkomens daarentegen is dat gemiddeld 1.375 euro. Dat zegt toch genoeg? Van alle fiscale subsidies komt 70 procent terecht bij de 40 procent hoogste inkomens. Die hebben dat echt niet nodig. Dan kan je toch met zekerheid zeggen dat de focus van ons woonbeleid niet juist ligt.”

Dat is ook wat verschillende instanties eerder al zeiden. Zowel de OESO, het IMF en onze eigen Sociaal Economische Raad (Serv) zeiden al dat het beleid niet futureproof is. De honkvaste woningbezitter staat flexibiliteit op de arbeidsmarkt in de weg, en is ook op vlak van mobiliteit en klimaat problematisch. Trekt de overheid zich daar dan gewoon niets van aan?

“Meer nog, de huidige Vlaamse regering heeft ook de Vlaamse Woonraad afgeschaft omdat die blijkbaar te kritisch was voor het beleid. Maar kritiek en rapporten negeren, zal de problemen niet oplossen. Die zullen alleen nog maar verscherpen. Neem nu de energie- en klimaatproblematiek. We weten dat meer dan 40 procent van de Vlaamse woningbezitters onvoldoende middelen heeft om hun woning in orde te brengen. Maar daar sluit de overheid de ogen voor.

“En ja, er zijn een aantal premies voorzien, maar ook die komen in hoofdzaak terecht bij wie die het minst nodig heeft. Je moet de weg kennen én vooral: je moet kunnen voorfinancieren. Mensen die die premies echt nodig hebben, kunnen vaak onvoldoende investeren op korte termijn om in aanmerking te komen voor steun.”

Woonzaak stapt nu naar Europa. Wat verwachten jullie daarvan?

“We hebben een klacht ingediend bij het Europees Comité voor Sociale Rechten. Ons land heeft het Europees Sociaal Handvest aanvaard, waarin staat dat elke lidstaat moet zorgen dat haar inwoners menswaardig kunnen wonen. Wij vinden dat Vlaanderen hiervoor te weinig doet.

“Het Comité zal uiteindelijk een uitspraak doen over onze klacht en zijn oordeel over het Vlaamse woonbeleid voorleggen aan de Raad van Europa.”

Dat oordeel zal dan bij de Vlaamse overheid wellicht boven op die stapel te negeren rapporten belanden...

“Dit is toch van een andere orde, omdat zo’n uitspraak wel een zware morele impact heeft. Wij hopen vooral op deze manier druk op de ketel te houden. De klacht is maar een middel om aandacht te krijgen voor de problematiek. Ons doel is vooral om van het thema wonen een prioritair thema te maken bij de volgende verkiezingen.”