Vastgoedexpert over de wooncrisis die er altijd al was, maar die we nu pas zien: ‘Er moeten massaal extra bouwrechten komen’

Koelt de vastgoedmarkt af, zoals verschillende kranten woensdag schreven?

“Meer en meer merken we dat transacties verminderen en prijzen hier en daar afzwakken. De rente verhoogt, heel wat mensen hebben de afgelopen maanden al iets gekocht, maar vooral de toegenomen onzekerheid zorgt daarvoor. Ik hoor van steeds meer ontwikkelaars dat ze daarom projecten on hold zetten of nog niet verkopen.”

Wel blijven de woningprijzen stijgen.

“De gemiddelde transactieprijs stijgt. Tijdens de coronajaren 2020 en 2021 zagen we dat vooral het duurdere segment meer verkocht. Nu zullen de energieprijzen zeker een invloed hebben. Doorgaans duurdere woningen met veel buitenruimte die goed geïsoleerd zijn, zullen sneller verkocht raken. Maar met gemiddelden werken is lastig. Ik hoor van bankiers dat de onderste segmenten van de markt het minder goed doen. Kopers zijn bijvoorbeeld afgeschrikt door slecht geïsoleerde woningen, bijvoorbeeld omdat de bouwkosten zo stijgen.”

Akkoord, maar steeds meer jonge mensen hebben het gevoel dat een woning kopen moeilijker wordt. Is er niet stilaan een wooncrisis?

“Die is er eigenlijk altijd geweest, maar dan bij mensen in kansarmoede of mensen met een migratieachtergrond. Alleen wordt dat probleem nu zichtbaarder. Prijzen zijn zo fel zijn gestegen en banken vragen nu wel eigen inbreng voor een lening. Daardoor wordt plots ook een deel van de middenklasse geraakt, die zonder inbreng van ouders bijvoorbeeld niet op de markt raakt.

“Dat wordt steeds meer opgepikt in de pers. Al gebeurt dat vaak op een manier waarvan ik denk: ‘Jullie hebben echt niet begrepen wat er achterliggend speelt.’ In veel opiniestukken gaat het bijvoorbeeld over ‘financialisering’, dat investeerders woonvastgoed opkopen en daardoor niet-professionele kopers uit de markt duwen. Dat gebeurt misschien in Nederland, maar voor Vlaanderen gaat dat amper op. Hetzelfde met speculatie of leegstand: dat zijn schijndiscussies.”

Echt? Zijn er dan geen ontwikkelaars die veel gronden of panden opkopen?

“De meeste ontwikkelaars kopen een grond of pand om zo snel mogelijk te ontwikkelen. Ontwikkeling is erg kapitaalintensief en werkt met geleend geld. Hoe langer een project duurt, hoe slechter voor het rendement. Grond- en pandbezit in België is sowieso erg versnipperd en een zaak van particulieren.”

Wat is dan wel de kern van de zaak volgens u?

“De grootste motor van de woningprijzen is de rente. Mensen kijken dan heel vaak naar hoe hard lonen gestegen zijn en de verhouding tot de woningprijzen. Maar het draait om de aflossingscapaciteit: hoeveel kunnen kopers maandelijks afbetalen. Mijn grootouders leenden aan 14 tot 15 procent, mijn ouders aan 8 procent en ik aan nog geen procent. Mijn aflossingscapaciteit is zoveel hoger. Daardoor wordt de vraagcurve - wat mensen kunnen betalen - opgeblazen. Problematisch is dat kopers nu meer eigen inbreng moeten komen. Vroeger kon je het volledige bedrag dat je nodig had lenen. Nu niet meer.”

De rente zal alleen maar stijgen. Wat zal het effect daarvan zijn?

“Dat mensen minder kunnen lenen. Of de prijs daardoor zal dalen? Dat valt nog af te wachten. De rente heeft enkel invloed op de vraagcurve. Die zal dalen doordat ook de aflossingscapaciteit van mensen daalt. Hogere energiekosten drukken die ook. Anderzijds, in België compenseert de automatische indexering van de lonen dat voor een stuk.”

Wat is de andere verklaring die u ziet?

“Schaarste. De prijs van een huis of appartement is een vertaling van schaarste. Hoe schaarser een product is, hoe hoger de prijs. We zien dat in het gezinsbudget: de kostprijs van wonen neemt procentueel steeds meer plaats in. Kortom, wonen wordt steeds schaarser tegenover andere goederen.

“Toch hebben we het vandaag enkel over minder verharden of woonuitbreidingsgebieden schrappen. Dat zijn prachtige principes, maar ze snijden in het aanbod. Het gaat nooit over extra bouwrechten creëren. Terwijl we dat nodig hebben om de prijs te drukken, massaal zelfs.”

Maar hoe maak je dan de afweging? Er is nu al een tekort aan open ruimte of groen bijvoorbeeld.

“Bouwrechten is iets anders dan bouwgronden. Wat mij betreft kan je morgen een stolp zetten op het aansnijden van nieuwe grond, maar dan moet je de bouwrechten op bestaande percelen massaal vergroten. Dat aspect wordt nooit meegenomen in de discussie. Neem nu de verkavelingen uit de jaren 70 en 80 met grote villa’s die niemand nog kan kopen of verwarmen. Sta toe dat die omgevormd worden naar schakelwoningen voor drie tot vier gezinnen. Dat wordt echter nagenoeg nooit toegestaan. Niet door de overheden en niet door de buren die procedureel aanvechten.”

Dat burenprotest is een groot probleem volgens u. Is dat toegenomen?

“Zeker. Voor een normaal project vraag je een vergunning aan bij de gemeente. Wie na een beroep bij de provincie nog hoger wil, stapt naar de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Die heeft minstens 1,5 jaar nodig, en oordeelt zwart-wit. Een zijdelingse vormfout kan fataal zijn. Daardoor wordt 80 procent van de zaken bij de Raad vernietigd. Alles wordt zo gereguleerd en complex dat een kat haar jongen er niet meer in terugvindt.”