‘Nooit gedacht dat uitstelgedrag me zoveel geld zou kosten’: stijgende hypotheekrente laat kopers gefrustreerd achter

“Ik had nooit gedacht dat mijn uitstelgedrag me zoveel geld zou kosten.” In het Antwerpse bankkantoor waar Thomas (29) twee weken geleden een woonkrediet afsloot, drukte een dossierbeheerder hem op het hart dat hij een goede investering deed. Toch heeft de man gemengde gevoelens bij de aankoop van zijn droomhuis in de stadsrand. Het pand was namelijk eerst in handen van een goede vriend, die hem vorig jaar al voorstelde om het te kopen. Thomas trok toen naar de bank en kreeg een voorstel om het vereiste bedrag tegen een rentevoet van 1,4 procent te lenen. De stap om dat engagement aan te gaan, was op dat moment nog te groot en de man besloot om het contract pas te ondertekenen als ook zijn partner een vaste job had. 

Toen hij de plannen anderhalve maand geleden nieuw leven inblies, schrok hij van de veranderde economische situatie. Plots lag de rentevoet bijna dubbel zo hoog als vorig jaar en ook de prijzen voor belangrijke renovatiewerken liepen snel op. “Offertes zijn telkens heel kort geldig omdat de prijzen zo snel oplopen, waardoor ik me wat opgejaagd voel. Een huis kopen in economisch turbulente tijden is een stresserend avontuur.”

Het verhaal van Thomas is tekenend voor de huidige marktsituatie. Vorig jaar bedroeg de gemiddelde rentevoet voor een vaste lening met een looptijd van 25 jaar 1,82 procent, terwijl de rentebarometer van Immotheker Finotheker aangeeft dat het momenteel al om 2,84 procent gaat. Per 100.000 euro die een koper leent, betaalt hij nu dus 39.219 euro aan interest. Die tarieven kunnen bovendien nog een onderschatting van de werkelijke situatie zijn omdat verschillende banken op hun websites al aangeven dat de hypothecaire rente minstens 3 procent bedraagt. Sommige mensen kunnen een gunstiger tarief krijgen wanneer ze aan bepaalde voorwaarden voldoen, maar dat is absoluut geen garantie. 

Het is een harde noot om te kraken voor kopers: de Nationale bank geeft aan dat de woningprijzen momenteel 21 procent overgewaardeerd zijn. Daardoor stellen velen zich de vraag of het momenteel wel een goed idee is om in vastgoed te investeren, al plaatst vastgoedeconoom bij buurtontwikkelaar Matexi Roel Helgers meteen een belangrijke kanttekening bij dat laatste cijfer. “Het statistisch model dat de overwaardering berekent, houdt rekening met een aantal assumpties. Het is alleen onzeker of die nog allemaal relevant zijn omdat we sinds de pandemie meer waarde aan onze woning hechten.”

Volatiele markt

Op de woningmarkt laten kopers zich voorlopig niet meteen ontmoedigen door doemberichten over de rentestijgingen. Vastgoedeconoom Sven Damen (UAntwerpen) merkt op dat er de afgelopen maanden nog geen sterke daling van het aantal toegekende hypotheekleningen was. Of dat straks wel zal gebeuren, hangt af van hoe de rente zal evolueren en dat is bijzonder moeilijk om te voorspellen. De tarieven worden namelijk bepaald door verschillende macro-economische factoren die in een volatiele markt spelen.

 Vast staat dat een hoge interestvoet sowieso belangrijke gevolgen zal hebben, want bij een stijging van een procent daalt de ontleencapaciteit van kopers met 11 procent. Een deel van de bevolking wordt zo automatisch uit de markt geprijsd, al vertraagt de automatische indexering van de lonen dat proces wel. Een variabel tarief kiezen, is overigens niet noodzakelijk een interessantere oplossing omdat de prijzen daarvoor ook sterk stegen. Bovendien merkt Damen op dat er bepaalde risico’s met die strategie gepaard gaan. “De afbetaling van je woning kan plots stijgen op een moment dat moeilijk voor je is. Je moet de lening dus op lange termijn bekijken en goed nadenken over de risico’s waaraan je je blootstelt.”

Als de rentestijging ertoe leidt dat minder mensen een eigen huis kunnen betalen, lijkt het logisch dat met de vraag ook de prijzen dalen. Toch tempert Helgers de verwachtingen van burgers die hopen om binnenkort een goedkopere woning op de kop te tikken. “De laatste prijsdaling dateert van de jaren tachtig en was ook al erg gematigd.” Dat wil niet zeggen dat scherpe prijscorrecties in deze eeuw onmogelijk zijn. In 2008 stortte de Amerikaanse vastgoedmarkt in elkaar toen duidelijk werd dat te veel mensen een lening afsloten die ze helemaal niet terug konden betalen. Het land heeft weliswaar een veel liberalere markt en in België bouwen banken meer zekerheden in. Het zuivere speculeren over mensen die hun lening niet meer kunnen afbetalen, is daardoor geen issue hier. Al toont de Amerikaanse situatie wel aan dat economische zekerheden snel kunnen wegsmelten.

“Ik verwacht niet dat er een algemene prijsdaling komt, maar in bepaalde marktsegmenten is zoiets wel mogelijk”, vertelt Helgers. Zo vroeg de Nationale Bank onlangs aan Belgische banken om meer rekening te houden met de energiescore van huizen. Mensen die een woning kopen die minder energieperfomant is, zouden daarom moeilijker een hypothecaire lening kunnen krijgen. “Daardoor worden zulke panden mogelijk ook minder waard. Ik denk dat we de factor energie dus niet mogen onderschatten wanneer het over interestvoeten gaat”, besluit Helgers.