‘Op zoek naar een woning die wél beantwoordt aan verwachtingen’: kleinere steden populair bij jonge kopers

“Ik denk dat we de knop hebben omgedraaid na het verhaal van een bevriend koppel. Zij waren net verhuisd van Brussel naar Zonhoven, en ik kon maar niet geloven dat ze de grote stad zouden verlaten, bovendien de plek waar ze beiden werken”, zegt Anouk De Ridder (30). De respons op het ongeloof: “De drukte in de stad kun je opzoeken, maar de rust en ruimte van een huis met een tuin, die heb je.” Een beetje klef, maar het zorgde er vorig jaar wel voor dat De Ridder de blik verlegde naar steden als Lokeren en Deinze. “We beseften dat de wereld groter is dan Gent.”

“Vandaag ben ik blij dat ons eerste bod in Ledeberg niet is aanvaard”, zegt ze. Nadien volgden nog drie biedingen in Gent, telkens boven de vraagprijs maar niet eens in de buurt van de uiteindelijke verkoopprijs. Vandaag woont ze in Lokeren, waar ze 150 vierkante meter bewoonbare ruimte, een grote tuin en een hoofd zonder energetische kopzorgen heeft binnen een budget van 330.000 euro. In Gent krijg je voor dat bedrag een hartverzakking. “En hier heb je ook leuke cafés en restaurants op vijf minuten van onze deur.”

Dat de concurrentie op de vastgoedmarkt moordend is in een stad als Gent, behoeft geen uitleg meer. De verhalen van overvolle bezoekdagen en astronomische biedingen onder gesloten enveloppe zijn legio, en gelden evengoed voor Antwerpen en Leuven.

Uit de nieuwste vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat blijkt het volgende: ongeveer één op de drie kopers van woonhuizen in Vlaanderen was in de eerste helft van 2022 jonger dan 30, een aandeel dat in de provinciehoofdsteden – noem ze gerust A-steden – lager lag. De steden die een klasse lager spelen, krijgen dan weer een verjongingskuur: Kortrijk, Deinze, Lokeren, Aarschot, Herentals, Mechelen, Sint-Truiden of Beringen, het zijn maar enkele steden die een jonge dynamiek kennen.

Het zijn relatieve tendensen, geen absolute cijfers, maar volgens Bart van Opstal (Notaris.be) vertellen ze wel een breder verhaal. “Er is duidelijk een groep jongeren die een woning willen met tuin, twee of drie slaapkamers, en die op hun budget botsen als ze in de grote centrumsteden gaan zoeken. In iets kleinere steden vinden ze wél een woning die beantwoordt aan hun verwachtingen.”

Die verwachtingen zijn niet per se torenhoog, zegt Thomas Vanhuyse (33). “Wij huurden een klein arbeidershuisje in de Brugse Poort, waar we zelfs geen plek hadden voor een grote eettafel. Een keer meer dan drie vrienden kunnen uitnodigen, dat was het basisidee toen we op zoek gingen.” Met die eis werden ze in Gent op of over de limiet geduwd. “We zijn toen toevallig in Kortrijk beginnen te werken, en zagen dat we daar veel beter konden doen terwijl we ruim onder ons maximumbudget bleven.”

Binnenkoppers zijn weg

Vastgoedontwikkelaar Lorenzo Van Tornhaut (VT-Invest Group), gastprofessor aan de KU Leuven, schrikt alvast niet van die verhalen. De klassieke stadsvlucht is er altijd al geweest, maar er is een tweede verklaring: “Universiteitssteden zoals Gent, Antwerpen en Leuven creëren jaarlijks horden hoogopgeleide tweeverdieners die graag zouden blijven plakken, maar het aanbod volgt die vraag niet.”

De meest recente Vlaamse woonmonitor van Steunpunt Wonen toont dat het aandeel nieuwbouwvergunningen voor woningen in die satellietsteden vaak veel hoger ligt dan in de grootste centrumsteden in de periode 2017-2019. Hoe groter de stad, hoe dwingender het keurslijf dat beleid en bestuur opleggen, merkt Van Tornhaut dagelijks in de praktijk. “In perifere steden zijn er nog veel meer opportuniteiten, terwijl die binnenkoppers in de grote steden weg zijn.”

Je zou kunnen stellen dat er in die B-steden meer ‘tocht’ is op de vastgoedmarkt. Vijftigplussers vinden door het rijke aanbod hun weg naar een nieuwbouwappartement, en maken zo plaats voor jonge kopers. Bovendien zijn ze in feite geen B-steden meer. Kortrijk, Lokeren en Deinze hebben zich in een mum van tijd opgewaardeerd, door de recepten van de grootsteden te kopiëren: fietsvoorzieningen, groene gordels, autoluwe zones.

Dat blijkt ook na een rondvraag op de sociale media: er wordt wel wat gelachen met Aarschot, maar inwoners roemen de mix van faciliteiten, een goede connectie én de rust.

Wel opvallend: ook de prijsnorm wordt daardoor geïmporteerd. Kijk je naar de mediaanprijs binnen de groep jonge kopers van een woonhuis, dan ligt die in Vlaanderen 15.000 euro lager dan binnen de totale groep kopers. Voor de provinciehoofdsteden liggen beide bedragen ongeveer in lijn, voor verschillende kleinere steden leggen de jonge kopers de lat juist hoger.

Er komt zeker een psychologisch aspect bij kijken, zegt Van Opstal. “Zodra je een hoog bod doet, heb je mentaal de sprong gemaakt.” Wie dan het vergrootglas verlegt van Gent naar Lokeren, stelt misschien niet het budget bij, maar wel het verwachtingspatroon. En dus kiezen ze misschien meteen een woning die niet alleen ruim is, maar ook energiezuinig. “Jongeren beseffen dat een krediet vastligt, maar de prijzen van energie niet”, aldus Van Opstal.

Gaat er dan niks verloren bij die transfer? “Ik dacht dat ik Gent zou missen, omdat een groot deel van mijn sociale netwerk daar zit”, zegt Vanhuyse. “Maar de helft van de weekends zitten we daar. Uiteindelijk is het ook maar een half uurtje op de trein zitten.”