Minder woonleningen en fors gedaalde koopkracht voor vastgoed: gaan de prijzen van huizen ook dalen?

De Belg heeft 18 m², het equivalent van een grote slaapkamer, verloren in 9 maanden tijd. Dat blijkt dan weer uit de prijsmeter van vastgoedplatform Immoweb. De grote boosdoeners zijn de stijgende rentevoeten en de hoge inflatie. Die veroorzaken een inkrimping van de vastgoedkoopkracht bij de Belgische bevolking.

De Europese Centrale Bank (ECB) zet nationale banken ertoe aan hun kredietrente voor onroerend goed snel te herzien om de stijgende inflatie het hoofd te bieden. “Als we daarbij de prijsstijging voor woningen optellen die in het hele land zichtbaar is, zien we dat de Belgen te maken hebben met een aanzienlijk verlies aan koopkracht”, legt Piet Derriks van Immoweb uit.

Maar deze verminderde vastgoedkoopkracht zal niet meteen leiden tot een daling van de huizenprijzen. “Je hebt slechts twee potentiële kopers nodig om de prijzen in stand te houden. We zullen dus niet meteen een daling van de prijzen zien”, volgens Paul D’Hoore. “Als er meer leningen zijn, krijg je een prijsverhogend effect. Kopers betalen dan vaak meer dan de vraagprijs. Dat effect zal wellicht wél verdwijnen.”

Het aantal hypothecaire leningen voor de aankoop van een woning onder de registratierechten is ten opzichte van referentiejaar 2018 teruggelopen met gemiddeld 19 procent. Voor een nieuwbouw bedroeg de terugval 13,3 procent en voor een aankoop met verbouwingen liefst 35,7 procent. De leningen voor verbouwingen tout court kenden een terugval met 21,7 procent. Immotheker Finotheker concludeert dat er heel wat onzekerheid in de markt is. “Er zijn steeds minder kopers en hun leencapaciteit is sterk afgenomen. Hoe hoger de rentevoeten, hoe moeilijker het wordt.”

Daarnaast zal de nieuwe wetgeving rond EPC-labels de reële kostprijs voor veel huizen nog opdrijven. Wie vanaf 1 januari 2023 een huis koopt in het Vlaams Gewest, is verplicht om binnen de vijf jaar de EPC-score van het huis terug te brengen tot label D of een nog betere score. “Meer dan 40 procent van de woningen haalt dat label vandaag niet. De kost van zo’n renovatie loopt al snel op tot 50.000 euro en meer”, klinkt het.

Een huizencrisis is in ons land wellicht niet aan de orde. Dat ligt voornamelijk aan het lenings- en tarievensysteem van landen. “Zogenaamde ‘gedwongen verkopen’ - waarbij mensen massaal hun leningen niet meer kunnen betalen - kunnen leiden tot forse prijsdalingen. Dat gebeurt echter alleen in landen waar mensen hebben kunnen lenen zonder dat ze over de nodige financiële middelen beschikken. Ook in landen waar de variabele rente extreem kan schommelen, kan zo'n huizencrisis voorkomen. Maar bij ons is het risico bijzonder klein."

Lees ook:

Een woning kopen en miserie achteraf? Deze 20 vragen moet je zeker stellen voor je een huis of appartement koopt (+)

Hier vind je de laagste woningprijzen in Vlaanderen en Brussel: woonexpert toont 6 knappe huizen die er te koop staan vanaf 225.000 euro (+)

Renteverhoging in de VS: wat betekent dat voor spaarders en beleggers? “Voor de beurs is een stijgende rente vergif” (+)