De boerenjaren op de vastgoedmarkt zijn voorbij: ‘We evolueren van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt’
‘De eerste vraag die ik nu krijg? Laat me eens de EPC-score zien.’ Op kijkdagen voor een woning regeert vandaag niet de koopwoede, maar de renovatie-angst. De boerenjaren voor de vastgoedmarkt zijn voorbij, alleen dringt dat bij verkopers nog niet door.
Wat is er precies aan de hand?
Ongeveer een jaar geleden hadden makelaars een potentiële koper wellicht gek verklaard als die om een extra bezoekje vroeg of simpelweg wat bedenktijd. “Het was de dag zelf beslissen, of te laat zijn”, zegt de Gentse vastgoedmakelaar Gregory Poppe (Vastgoed Poppe). Zo’n vaart loopt het vandaag lang niet meer op kijkdagen. “Het aantal bezoekers is ongeveer gehalveerd, er is weer wat ademruimte om te beslissen en om je huiswerk te maken.”
De afkoeling op de vastgoedmarkt is al sinds eind vorig jaar voorzichtig ingezet, maar is vooral de voorbije maanden erg zichtbaar geworden. In de eerste acht maanden van dit jaar werden 21,5 procent minder woonleningen aangegaan dan in dezelfde periode vorig jaar, blijkt uit cijfers van de Nationale Bank. Vooral in de zomermaanden juni, juli en augustus werden amper woonleningen aangegaan: 77.015 om precies te zijn, het laagste cijfer sinds de financiële crisis in 2008.
“Tot de zomer hadden veel mensen nog niet helemaal door hoe ernstig de huidige crisis is”, zegt Wouter Thierie, vastgoedanalist bij ING België. Door de stijgende rentevoeten waren veel mensen ook gehaast om snel nog tot een aankoop over te gaan. “Het is pas echt goed doorgedrongen toen de energiefactuur in de bus viel, dat zien we ook in het consumentenvertrouwen. Dat is de laatste paar maanden enorm gezakt.”
Voor de tweede helft van het jaar zouden de vastgoedprijzen lichtjes kunnen dalen, zegt Thierie, een kentering na een lange periode van stevige groei. In twee op de drie gemeenten is de prijs van een huis zelfs zo fors gestegen dat een doorsneegezin meer dan een derde van zijn inkomen - vaak als veilig plafond gehanteerd voor een woonlening - nodig heeft om een krediet af te lossen, zo blijkt uit een analyse van De Tijd. “Eerder dan een afkoeling, zou je dus kunnen spreken van een normalisering”, zegt Gregory Poppe.
Zijn woningen minder betaalbaar?
Wie vandaag een hypothecair krediet aangaat met een looptijd van twintig jaar, kijkt vandaag gemiddeld tegen bijna 3 procent aan. Begin dit jaar was dat nog slechts 1,4 procent. “Dat tast de leencapaciteit van kopers enorm aan”, zegt John Romain van Immotheker. Die leencapaciteit is met zo’n 10 à 15 procent gezakt, terwijl de prijzen voorlopig dus eerder stagneren.
Die mismatch is voor een deel een psychologische kwestie. “Iemand die nu wil verkopen, zal misschien geneigd zijn om te vergelijken met de prijs die een van zijn buren recent heeft gekregen. De markt is veranderd, maar de mentale knop omdraaien duurt bij een verkoper soms een aantal maanden”, zegt Romain. Dat merkt ook vastgoedmakelaar Katrien De Laet (Immodôme): “We moeten verkopers echt bewust maken van die evolutie, sommigen denken nog steeds dat elke woning direct verkocht raakt.”
In de praktijk ontstaat er echter een grote kloof tussen de woningen die energiezuinig zijn, en de woningen die aan een stevige renovatie toe zijn. “Een EPC-score, vroeger zagen mensen dat als een noodzakelijk kwaad. Nu wordt dat heel nauwlettend bestudeerd”, zegt De Laet. Volgens Gregory Poppe is het door de energiecrisis zelfs het allereerste wat kopers vragen bij een bezoekdag: “Laat me eens de EPC-score zien.”
Wie vanaf 2023 een huis koopt met een label E of F moet in Vlaanderen binnen de vijf jaar naar een label D gaan. “De kostprijs van zo’n renovatie loopt toch al snel tegen de 50.000 à 80.000 euro aan”, zegt John Romain. “Dat is nog eens ruim een kwart boven op de gemiddelde woonlening van 200.000 euro. Dat zijn allemaal zware inspanningen.” Vooral jongeren, alleenstaanden of mensen uit de lagere middenklasse zouden daar wel eens de dupe van kunnen zijn.
Zijn er verschillen tussen woonhuizen en appartementen?
Als kopers de renovatiekosten beginnen incalculeren, zou je op het eerste gezicht verwachten dat vooral de eengezinswoningen sterk aangetast zullen zijn. Bijna de helft van die woningen heeft in Vlaanderen momenteel een EPC-score E of F, terwijl dat bij appartementen eerder rond de 15 procent schommelt.
Toch bleek uit de recentste Statbel-cijfers dat de prijsgroei bij appartementen in de eerste jaarhelft minder groot was dan bij woonhuizen. Appartementen zijn traditioneel meer een markt van investeerders, en die hebben gezien dat “vastgoed misschien toch niet de ideale bescherming tegen inflatie biedt”, zegt Wouter Thierie. Zeker de bevriezing van de huurindexering bij niet-energiezuinige woningen heeft voor onzekerheid gezorgd.
De afkoeling zet zich dus overal door. Ook in de Ardense gemeenten die doorgaans bijzonder populair zijn bij de kopers van tweede verblijven, is de koophonger afgezwakt, toont een analyse van de Federatie van het Notariaat (Fednot). In de eerste jaarhelft daalde het aantal transacties met 11,7 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2021.
De boerenjaren op de vastgoedmarkt zijn dus voorbij, al is er misschien wel één lichtpuntje. “We evolueren van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt”, zegt Thierie. “Je hoeft je als koper dus niet per se te laten afschrikken door de stijgende rentes, want je kan ook iets meer op je strepen staan en onderhandelen.”