"Privatief doe je wat je wil, maar raak niet aan gemeenschappelijke delen": met deze tips kan je je appartement toch energetisch renoveren
LiviosStel: je koopt een appartement en wil het energiezuinig maken. Wat mag dan en wat niet? In tegenstelling tot een woning die je wil renoveren, kan je in een appartementsgebouw niet op eigen houtje beslissen om ingrijpende veranderingen door te voeren. Je bent immers mede-eigenaar. Daardoor ben je gebonden aan bepaalde regels. Advocate Astrid Clabots, onder meer gespecialiseerd in mede-eigendom, legt aan bouwsite Livios uit waarmee je zeker rekening moet houden.
Door Gianni D'Angelo, in samenwerking met LiviosLaatste update:11-10-22, 10:44Bron:Livios.be
Eerst en vooral moet je als eigenaar van een appartement weten dat in een mede-eigendom andere regels gelden voor de gemeenschappelijke delen en de privatieve delen. Welke die zijn, is vastgelegd in de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Daarin staat ook wat ieders aandeel is in de gemeenschappelijke delen en wat de rechten en plichten van de mede-eigenaars zijn.
In je privatieve kavel doe je in principe wat je wil, maar zorg er voor dat je niet aan de gemeenschappelijke delen raakt.
Astrid Clabots, advocate
Altijd mede-eigenaars inlichten
“In je privatieve kavel doe je in principe wat je wil”, zegt Astrid Clabots. “Maar zorg ervoor dat je niet aan de gemeenschappelijke delen raakt.”
“Licht je mede-eigenaars ook in, ook al veroorzaken de werken geen hinder voor de gemeenschappelijke delen. Zo zijn ze niet verrast. Dat kan kwaad bloed zetten. Als je ze verwittigt, kan je bovendien polsen of ook zij interesse zouden hebben om hetzelfde te doen. Voor zulke werken kan een collectieve aanpak namelijk interessant zijn.”
Astrid Clabots raadt aan een goede policy te schrijven. “Dat geldt ook als je van plan bent om airco te installeren. Wordt de plaatsing geweigerd, dan kan je die beslissing aanvechten. Soms zijn vrederechters iets soepeler om moderne technieken toe te laten dan de vaak behoudsgezindere vereniging van mede-eigenaars.”
“Stel dus een goed dossier samen, ook bij het vragen van de toelating aan de algemene vergadering, en argumenteer sterk de pro’s en de omvang van jouw belang. Sta ook open voor contra’s. Zoek eventueel uit hoe je jouw investering zou kunnen opentrekken naar het collectief van eigenaars. Iedereen ondervindt immers de gevolgen van de stijgende energieprijzen. Vaak is scepsis een uiting van onmacht en angst.”
Wie eraan denkt om op het dak van het appartementsgebouw zonnepanelen te leggen voor eigen gebruik, maakt weinig kans om dat idee uitgevoerd te krijgen. “Het dak behoort in eigendom toe aan het collectief van mede-eigenaars”, is Astrid Clabots meteen duidelijk. “Je zal dus de algemene vergadering om toelating moeten vragen. Die ingreep vergt immers het verlenen van een opstalrecht, waarvoor een 4/5-meerderheid nodig is, en zo nodig een bijzondere toelating om de werken te mogen uitvoeren, waarvoor 2/3 akkoord moet gaan.”
Daarnaast ontstaan vaak ook nog andere discussies. Bijvoorbeeld over wie hoeveel ruimte mag innemen op het dak. “Hoe verdeel je dat? En wat doe je met eigenaars die op dat ogenblik niet willen participeren, maar later, als het dak vol ligt, van idee veranderen? Ook hier raden we aan om na te gaan of het plaatsen van zonnepanelen op collectieve wijze te regelen valt. Dat is niet altijd mogelijk, bijvoorbeeld door financiële mogelijkheden of verschillende belangen.”
Als mede-eigenaar op je eentje overschakelen op een andere energiebron is niet altijd eenvoudig te realiseren. “Ook in dat geval doe je in je privatieve kavel wat je wenst”, aldus Astrid Clabots. “We zien echter vaak dat als een privatieve eigenaar renoveert en zich loskoppelt van een centraal verwarmingssysteem, dat binnen de verenging van mede-eigenaars vaak niet goed wordt onthaald. Die beslissing heeft invloed op de kostenstructuur van dat centrale systeem. Bovendien leeft dan de vrees dat op den duur iedereen begint af te koppelen. In veel gevallen wordt weliswaar een compromis bereikt waarbij de afkoppelende eigenaar de centrale installatie op zich nog mee onderhoudt, maar de verbruikskosten geen deel meer uitmaken van die bijdrage.”
Je wil je appartement isoleren, maar de andere mede-eigenaars staan daar niet voor open. Wat dan? “Dat is in eerste instantie een technische kwestie. Wij raden altijd aan om navraag te doen bij de andere mede-eigenaars. Wie weet kom je dan tot een collectief plan van aanpak. Bovendien situeert de plek van isolatie zich meestal in de gemeenschappelijke delen zoals het dak, de gevel en de vloeren.”
Wie de ramen wil vervangen, moet eerst nagaan of de raamkozijnen een privatief of gemeenschappelijk karakter hebben. Dat vind je terug in de basisakte van het gebouw. Zijn de raamkozijnen gemeenschappelijk, dan zal de algemene vergadering moeten beslissen of je ze al dan niet volledig of gedeeltelijk mag vervangen. Maken ze deel uit van het privatieve gedeelte, dan kan je ze in theorie zonder toelating vervangen. Toch is dat in de praktijk niet altijd zo. “Raamkozijnen kan je in bepaalde gevallen namelijk niet vervangen zonder te raken aan de gemeenschappelijke gevel. Wat betekent dat je de werken toch eerst moet laten goedkeuren door minstens 2/3 van de eigenaars.”
Kan je de gemeenschappelijke delen ongemoeid laten, dan moet je rekening houden met nog een ander gegeven: de clausule over het algemeen uitzicht van het gebouw. Zo moet je je misschien houden aan voorschriften over raamindeling en toegelaten RAL-kleuren.
Probeer collectief privatieve werken te laten uitvoeren. Dit kan op financieel vlak schaalvoordelen opleveren. Bovendien komt dit het uniforme uitzicht van het gebouw ten goede.
Astrid Clabots, advocate
Daarom is Astrid Clabots duidelijk: “Ook al zijn ramen privatief, pols of andere mede-eigenaars mee op de kar willen springen. Je laat dan collectief privatieve werken uitvoeren, wat op financieel vlak schaalvoordelen kan opleveren. Bovendien komt dit het uniforme uitzicht van het gebouw ten goede.”
