Hoogzwanger koppel: “Burgemeester verkocht ons als makelaar een onvergund appartement”

In 2015 kocht Marjolein Hendrickx (35) een appartement aan de Truiense Vissegatstraat voor 129.000 euro. Ze deed dat met de hulp van vastgoedkantoor Immoforum van huidig burgemeester Jelle Engelbosch (N-VA) en zijn vennoot/echtgenoot. Er werd een verkoopakte opgesteld en een notaris checkte bij de stad Sint-Truiden of er geen stedenbouwkundig misdrijf was vastgesteld of een ander probleem met de vergunning. Dat bleek volgens de verklaring van de verkoper, het immokantoor en de notaris niet het geval. Ook in de verkoopovereenkomst worden geen problemen gemeld. Wel dat “de gemeente waar het verkocht goed gelegen is nog niet beschikt over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister. Zodoende kan de in decreet voorziene inlichtingenplicht nog niet worden uitgevoerd.”

(Lees verder onder de foto)

Marjolein zegt dat niemand haar destijds gewezen heeft op problemen met de vergunning van het pand. “Ik heb mijn domicilie op dit adres kunnen zetten en er werden daar in 2015 door de stad ook helemaal geen vragen over gesteld.” Dat veranderde allemaal toen haar partner Sanne Vrolix (33) in 2017 bij haar wilde intrekken. Sanne krijgt bij haar inschrijving in Sint-Truiden te horen dat ze slechts een voorlopig domicilie op het adres van haar vriendin kan zetten omdat er problemen zijn met de vergunning van het gebouw. “Het grootste probleem bleek het dakappartement bovenaan. Dat is zonder vergunning gebouwd.”

Hoe kan het dat Marjolein zich in 2015 zonder problemen kon domiciliëren op dat adres en Sanne twee jaar later niet meer? Vlaamse gemeenten zijn sinds 1999 verplicht om een gemeentelijk vergunningenregister op te stellen dat publiek raadpleegbaar is. Sint-Truiden voerde dit in februari 2017 in. Dus nadat Marjolein haar appartement kocht. ”Toen ik mij wilde inschrijven op het adres van Marjolein had de stad pas de computersystemen van de dienst bevolking en ruimtelijke ordening aan elkaar gekoppeld”, zegt Sanne. “Daardoor was het voor de administratie plots duidelijk geworden dat het hele appartementsblok niet juist vergund was. ‘Geen vergunning, geen domicilie’, kregen we te horen. Ze willen het ook niet vergunnen zolang de studio - die daar eigenlijk niet hoort te zijn - niet in regel is met de huidige bouwvoorschriften.”

(Lees verder onder de foto)

In een verslag van de stad staat dat er voor de opdeling van het gebouw in meerdere woongelegenheden werken zijn uitgevoerd waar een vergunning voor nodig was. “Er zijn later ook nog werken uitgevoerd zonder vergunning aan de voorgevel”, schrijft de ambtenaar. “Bovendien moet de bestaande toestand afgetoetst worden aan de voorschriften van het vernieuwde Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) Veemarkt. De enige oplossing is een regularisatieaanvraag voor het hele gebouw.”

“De vroegere eigenaar heeft dit woonhuis in 2005 omgezet naar appartementen”, legt Sanne uit. “Er zijn daarover geen plannen terug te vinden en in de basisakte van de notaris wordt niet eens verwezen naar een vergunning.”

Hoogzwanger

Het koppel neemt contact op met het makelaarskantoor dat de verkoop heeft onderhandeld. In april 2020 krijgt het koppel de vennoot van Jelle Engelbosch over de vloer. “Hij zei dat hij het pand mits enige renovaties nog wel verkocht kreeg”, vertelt Marjolein. “Wij hebben daarom een renovatielening genomen en zijn aan de slag gegaan. Maar in oktober sloot hun vastgoedkantoor plots de deuren.” Immoforum werd opgedoekt omdat Engelbosch ondertussen schepen van Ruimtelijke Ordening en Wonen was geworden.

Sanne en Marjolein voelen zich de gevangenen van hun eigen appartement. “Ik ben hoogzwanger,” zegt Marjolein. “Er is hier maar één slaapkamer. We zouden dit appartement willen verkopen, maar dat is nu praktisch onmogelijk. We hebben pas een ivf-behandeling betaald. Voorlopig kunnen we hier dus niet weg. Nochtans is deze buurt een goudmijntje volgens makelaars. Achter ons gebouw wordt de Veemarkt onthard om er een groene oase van te maken.”

“Binnenkort gaan we samen met onze advocaat in gesprek met de andere bewoners. De eigenaar van de studio zou zijn pand in orde moeten brengen met de bouwvoorschriften. Daarna kunnen alle bewoners samen met een architect een plan laten maken voor een regularisatieaanvraag. Die kost ons 5.000 euro per persoon. Er wacht ons ook een boete van 30.000 euro voor drie ontbrekende parkeerplaatsen, want er is geen ruimte voor parking. Als de stad het heel hard speelt, moet er ook een brandtrap komen van 10.000 euro. Maar het ergste is dat we een zoontje verwachten dat we niet juist kunnen domiciliëren.”

Het koppel is teleurgesteld over het werk van Immoforum. “Je gaat naar zo’n kantoor omdat je hoopt dat zij de kennis in huis hebben om je te begeleiden in één van de belangrijkste aankopen in je leven”, zegt Marjolein. “Ik weet niet of ze gelogen hebben, maar ze hebben ons wel een appartement verkocht zonder vergunning. Dat hadden ze moeten weten. Ze zijn volgens ons in de fout gegaan.” Ze zucht. “Eerst wilde ik niet eens meer zwanger worden omwille van heel die miserie, maar de liefde voor ons kindje heeft het toch van deze aanslepende nachtmerrie gewonnen.”

Burgemeester Engelbosch: systeem klopt niet

“Zowel in de basisakte van de notaris als in het document dat we van de stad kregen van de dienst stedenbouw werd geen enkel probleem gemeld”, reageert ex-immomakelaar en huidig burgemeester Jelle Engelbosch. “Je betaalt er 65 euro voor, maar onderaan staat te lezen dat het gemeentebestuur niet verantwoordelijk is voor de juistheid en de volledigheid van de informatie. Het is pas nadat het koppel het zelf meldde dat het duidelijk werd dat er een probleem was met de indeling van het appartement. Het is niet eens zeker dat de verkoper zelf op de hoogte was van die problemen. Ik snap de ergernis van de dames, maar de fout zit dus niet bij ons maar bij de basisakte en bij de stad. Notarissen en makelaars hebben al vaker aangekaart dat dit systeem niet klopt.”

Engelbosch is nu burgemeester. Kan hij het probleem oplossen? “Natuurlijk willen we helpen, maar een regularisatie kan er maar komen nadat er een aanvraag wordt ingediend. Daarvoor moeten de eigenaars van alle appartementen op één lijn zitten en daar zit het kalf gebonden, vrees ik.”

“Dat mijn echtgenoot nog langs geweest is voor een oplossing? Daar kan ik niet op antwoorden. Ik was toen al een hele tijd zelf niet meer actief als makelaar.”

“We willen het dossier van het koppel positief ondersteunen en een overleg organiseren tussen de verschillende bewoners en eigenaars”, zegt Ann Steegmans, manager Planning en Vergunning van Sint-Truiden. “We deden dit ook in soortgelijke dossiers waarbij de gesprekken hebben geleid tot een effectieve vergunningsaanvraag. Zodra de eigenaars een regularisatiedossier indienen, kan er een gerichte beoordeling en toeleiding van het dossier naar het college van burgemeester en schepenen gebeuren. Ondertussen kunnen de personen ingeschreven worden op een niet vergund busnummer onder het statuut voorlopig.”

Hoe weet je dat je huis of appartement vergund is of niet?

Je koopt een huis of appartement, maar achteraf blijkt er iets mis te zijn met de vergunning. Hoe kun je zoiets vermijden? Blijkbaar niet als de stad of gemeente niet over de juiste informatie over een pand beschikt.

“Notarissen hebben een informatie- en opzoekingsplicht bij de verkoopakte, ook in stedenbouwkundige materies”, zegt Jan Sap van de notarissenfederatie Fednot. “De notaris bevraagt de gemeente, maar moet geen verder onderzoek doen als alles normaal lijkt. Hij moet dus ook niet elk pand ter plekke gaan controleren. Als stedenbouwkundige inlichtingen niets vermelden - zoals hier het geval is - en de verkopers niets zeggen, is er ook geen trigger voor de notaris.”

In de verkoopovereenkomst van Marjolein en Sanne heeft de makelaar een clausule opgenomen dat “de makelaar door beide partijen ontslagen wordt van iedere aansprakelijkheid uit hoofde van verkeerdelijk afgelegde verklaringen of bezwarende omstandigheden die niet werden meegedeeld.”

“Maar dat ontslaat de vastgoedmakelaar niet van zijn onderzoeks- en informatieplicht”, zegt Dorien Stevens van het BIV, het controleorgaan van de vastgoedmakelaars. “Die staat duidelijk in de deontologische code die de makelaars kennen en ook ondertekenen. Hij moet dus zoveel mogelijk documenten opvragen om zich te vergewissen van de toestand van het pand. Dat is zijn taak.”

Waarom stonden de problemen met het pand niet vermeld in het stedenbouwkundig uittreksel dat werd uitgereikt door de stad Sint-Truiden? “Het gaat om de beschikbare info van dat moment. Als er op dat ogenblik geen stedenbouwkundige inbreuken vastgesteld zijn dan worden deze ook niet vermeld op het uittreksel”, antwoordt Ann Steegmans, manager Planning en Vergunning van Sint-Truiden. “Als stad zijn we niet altijd op de hoogte van de feitelijke toestand van een pand en mogelijke overtredingen. Betrokkenen hebben in dit geval de feitelijke situatie meegedeeld waaruit geconcludeerd werd dat de vergunningstoestand niet orde is. Er zijn geen overtredingen vastgesteld in een pv.”