Alles wat u moet weten over het asbestattest: ‘In Vlaanderen zit asbest in zowat 2,7 miljoen gebouwen’

Wat is asbest en waarvoor werd het gebruikt?

Asbest is een vezelachtig mineraal dat in de natuur voorkomt en waarvan het gebruik vanaf de tweede wereldoorlog tot in de jaren 80 erg populair was, onder meer in de bouw. Toen zag men enkel de talrijke pluspunten: goedkoop, gemakkelijk te verwerken en uitstekend qua sterkte, isolatie, slijtvastheid en hitte- en vochtbestendigheid. Het werd tot 2001 gebruikt in onder meer dak- en wandbedekking, als isolatiemateriaal rond leidingen en elektrische toestellen, in vloerbedekking en in de buurt van verwarmingsketels en schoorstenen. Filip Dewaele: “In Vlaanderen zit naar schatting nog zo’n 2,3 miljoen ton asbest in zowat 2,7 miljoen gebouwen. De kans dat je asbest vindt in een ouder gebouw is 7 tot 9 op 10.”

Ondertussen kennen we de gezondheidsrisico’s: asbestvezels zijn zeer gevaarlijk als ze ingeademd worden en veroorzaken onder andere kanker. Het gebruik is al ruim 20 jaar verboden.

Wat is het asbestattest

Een asbestinventarisattest - of kortweg asbestattest - is een rapport dat beschrijft welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten, wat de staat van het asbest is en welk risico er eventueel bestaat bij een normaal gebruik van het gebouw. Het geeft eveneens advies over hoe het veilig kan beheerd of verwijderd worden. Op basis hiervan levert de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) een uniek document af, zoals het ook doet voor het bodemattest.

De standaard geldigheidsduur van het asbestattest is 10 jaar. Dit wordt evenwel 5 jaar van zodra er sprake is van minstens één asbesthoudend materiaal met hoog materiaalrisico. De geldigheid van het attest vervalt automatisch van zodra de geldigheidsduur verstrijkt.

Wanneer is het attest verplicht?

Vanaf 23 november moet elke woning van voor 2001 (zie datum kadaster) die wordt verkocht of geschonken verplicht over een asbestattest beschikken. Dewaele: “De verplichting geldt ook voor bijgebouwen van minstens 20 vierkante meter groot en 1,5 meter hoog – dus ook voor garages en loodsen.” Ook voor de verkoop van bijvoorbeeld een wei met vier stallen van elk 6 m² is zo’n asbestattest nodig. Verkoopt u een wei met één stal van 6 m², is dat niet het geval.

De verplichting geldt trouwens niet enkel voor residentieel vastgoed, maar evenzeer voor winkels, horeca, kantoren, industriële gebouwen,... In totaal gaat het om zo’n 2,46 miljoen gebouwen in Vlaanderen die onder de regeling vallen. Voor gebouwen die via een erfenis worden overgedragen, is wel geen attest vereist.

Binnen goed 9 jaar, vanaf 1 januari 2032, moet er trouwens voor élk gebouw dat gebouwd is voor 2001 een asbestattest zijn, of dat wordt verkocht of niet. Een asbestattest is niet verplicht voor een gebouw of een deel ervan met bouwjaar 2000 of vroeger. Is uw gebouw jonger dan 2001, dan zit er normaal geen asbest in.

Wie maakt het asbestattest op, en hoe verloopt de controle?

Het asbestattest kan enkel door een gecertificeerd asbestdeskundige worden opgemaakt. De inspecteur moet daarvoor ter plaatse komen, om een inspectie uit te voeren van de waarneembare asbestbronnen die een risico kunnen vormen. Hij beoordeelt de toestand van verdachte materialen en het risico dat ervan uitgaat.

Tijdens deze inspectie worden de wanden of vloeren normaal gezien niet beschadigd om ingesloten asbest op te sporen. Het kan wel zijn dat de asbestdeskundige kleine beschadigingen aanbrengt om van verdachte materialen een monster te kunnen nemen voor laboanalyse.

De lijst van erkende deskundigen is te vinden op de site van OVAM. Vastgoedmakelaars kennen vanzelfsprekend eveneens de weg.

Wat moet een verkoper met het attest?

Het asbestattest moet bij verkoop worden overhandigd aan de (kandidaat-)koper en vervolgens ook worden opgenomen in de compromis of wederzijdse verkoop-aankoopbelofte en de akte. Gebeurt dit niet, dan kan de (kandidaat-)koper de nietigheid van de verkoop inroepen. “Ook al heb je een akkoord met de kopers, zonder zo’n attest is een huis na 23 november niet verkoopbaar. Ook een eventueel compromis is dan niks waard”, waarschuwt Filip Dewaele van Dewaele Vastgoedgroep.

Dreigt dit nu de woningverkoop te vertragen?

Dewaele: “Ja. Reken in het begin op een ware overrompeling. Veel verkopers wiens pand nu te koop staat, kijken de kat nog uit de boom.” Volgens OVAM zijn zo’n 600 asbestdeskundigen nodig om de eerste jaren aan de vraag te voldoen. Ook al hebben momenteel meer dan 1.200 kandidaten een vooropleiding gevolgd, vandaag zijn nog maar een honderdtal gecertificeerd.

Een asbestattest verkrijgen, duurt ook al snel twee weken, weet Dewaele. “Na het bezoek van de inspecteur moeten eventuele stalen onderzocht worden in een labo. Pas als die resultaten bekend zijn, kan hij zijn rapport doorsturen naar de OVAM, die het uiteindelijke asbestattest aflevert. En ook daar zullen ze zeker in het begin de handen meer dan vol hebben.”

Wat kost een asbestattest?

De prijzen voor het opmaken van een asbestinventaris variëren sterk afhankelijk van het type gebouw en het feit of er veel staalnames moeten gebeuren of niet. Voor residentiële gebouwen variëren deze prijzen van 300 tot 900 euro (excl. BTW). Dewaele: “Het gaat al snel om een extra kost van om en bij de 500 à 600 euro – afhankelijk van de gebruikte materialen en de oppervlakte.” Voor het afleveren van het asbestattest rekent de OVAM nog een administratieve kost van 50 euro.

Is het ook verplicht voor appartementsgebouwen?

Dewaele: “Ja, en dit zowel voor het privatief deel als voor de gemene delen. De verplichting voor deze gemene delen geldt evenwel pas vanaf 2025.”

Wat met verhuur?

Bij verhuur is het asbestattest niet verplicht. Let wel: koop je vanaf 23 november een pand aan en beschik je zo over een asbestattest, dan moet je wel een kopie van dit attest aan je huurders overhandigen.

Wanneer asbest verwijderen? Wanneer is asbest gevaarlijk?

Asbesthoudende materialen die nog in goede staat zijn, mogen perfect behouden blijven. Ga je materialen die in slechte staat zijn vervangen, of wordt het gebouw gesloopt, dan zullen wel bepaalde veiligheidsvoorschriften moeten worden nageleefd.