Hoe het EPC van uw huis lang niet alles zegt: ‘Als de deskundige geen zin heeft, ben je gejost’

“De energiedeskundige is hier amper tien minuten binnen geweest”, zegt Isabelle de Groeve (50). “De documenten die we hadden klaargelegd heeft hij niet bekeken en zaten ook niet bij het attest. Een paar uur later zat het EPC al in onze mailbox. Dat is toch niet serieus?”

De Groeve kocht een klein rijhuisje uit 1930 met de bedoeling het te renoveren en te verhuren. “Het had een EPC-waarde E, van 476 kilowattuur per vierkante meter”, zegt De Groeve. “Er was geen isolatie, de meeste ramen waren in enkel glas en er stond een oude gaskachel. Wij hebben ramen en deuren vernieuwd, voorgevel en zoldervloer geïsoleerd en als verwarming twee elektrische kachels uit energieklasse AA geïnstalleerd.” Na de renovatie liet de Groeve een nieuw EPC opmaken. “Het nieuwe EPC? 531 kWh/m², klasse F. We waren met verstomming geslagen.”

Het energieprestatiecertificaat is in 2008 in het leven geroepen als instrument om de energiezuinigheid van woningen inzichtelijk te maken en onderling te kunnen vergelijken. Dat gebeurt door onder meer rekening te houden met de oppervlaktes van muren en daken waarlangs warmte kan ontsnappen, de aanwezigheid van isolatie, de kwaliteit van ramen en deuren en het verwarmingssysteem. Gegevens daarover gaan in een rekenprogramma. Het EPC deelt woningen op in klassen - van F tot A+ - waarmee telkens een theoretisch jaarlijks energieverbruik in kilowattuur per vierkante meter overeenstemt. Wie een woning verkoopt of verhuurt moet een EPC kunnen voorleggen.

Het EPC kan een grote impact hebben op de waarde van uw woning, blijkt uit onderzoek door de KU Leuven. Huizen met een EPC score die 100 punten lager ligt, zijn gemiddeld 2,3 procent meer waard dan vergelijkbare woningen. Bij appartementen gaat het om een verschil van 1,8 procent. Een huis met een EPC-score tussen 100 en 199 is gemiddeld 10,9 procent meer waard dan een woning met een score tussen 400 en 499. Voor appartementen is dat 3,4 procent. Woningen met een EPC-score tussen 100 en 199 raken gemiddeld 25 procent sneller verkocht dan woningen met een score tussen 400 en 499, blijkt uit hetzelfde onderzoek.

Was het EPC aanvankelijk een bron van informatie voor de koper of huurder, dan wint het vandaag aan belang als beleidsinstrument. Recent besliste de Vlaamse regering dat verhuurders van woningen met EPC-niveau E of F hun huurprijzen niet mogen indexeren. Eerder besliste de overheid dat wie vanaf 1 januari 2023 een woning met niveau E of F koopt die verplicht binnen de vijf jaar tot minstens niveau D moet renoveren.

Naarmate het EPC zwaarder doorweegt, wint de betrouwbaarheid van het instrument aan belang. “Laat twaalf deskundigen langskomen, en je krijgt twaalf verschillende EPC’s”, zegt architect Vincent Van Den Broecke. “In welke mate is dat dan een correcte weergave van de werkelijkheid? Zelfs als je zo’n EPC erg grondig opmaakt, is het in het beste geval slechts een benadering van de energiezuinigheid van een gebouw.”

Een grondige EPC-bepaling vergt heel wat werk. Een EPC-deskundige moet ter plaatse gaan, en op basis van plannen of metingen, facturen en technische fiches de isolatiewaarde van de woning bepalen. Vaste tarieven zijn er niet. Commerciële sites noemen als gemiddelde prijzen exclusief btw 90 à 150 euro voor een studio of appartement, 120 à 160 euro voor een rijhuis en 140 tot 200 euro voor een (half)open bebouwing. “Voor zulke bedragen kan je geen degelijk werk verwachten”, zegt Van Den Broecke.

“Je moet echt wel principieel en gemotiveerd zijn om een correct EPC af te leveren”, zegt een EPC-deskundige die liever anoniem blijft. “Zeker als je wordt geacht er een zestal per dag af te leveren.” De meest voorkomende fouten zijn dan ook te wijten aan onzorgvuldigheid, klinkt het bij Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA), dat toeziet op de kwaliteit van het EPC. “Bij de opmaak van een EPC aan bodemprijzen, soms tot 80 euro voor een vrijstaande woning, kan je bijna niets anders verwachten”, zegt communicatieverantwoordelijke Geert Flipts. Enkel vaak voorkomende fouten zijn volgens VEKA foutieve berekeningen van oppervlaktes en volumes, het niet invoeren van verliesoppervlaktes waarlangs warmte ontsnapt en foute of ontbrekende eigenschappen van isolatiematerialen, vensters en verwarmingsinstallaties.

Hoe erg is dat allemaal? Een slordige berekening kan u een slechter maar ook net een beter EPC opleveren. “Maar als de verslaggever geen zin heeft om veel moeite te doen, ben je als klant meestal gejost”, zegt de energiedeskundige. “Je EPC zal dan slechter zijn.” Energie-expert Dorien Aerts (VITO/EnergyVille) bevestigt. “Als je geen gedetailleerde info ingeeft, valt het rekenprogramma terug op standaardwaarden, en die zijn zelden in je voordeel.”

Manipulatie

Is het mogelijk om het resultaat bewust te manipuleren? “Door met verschillende parameters te spelen kan je ongeveer 10 procent verschil maken”, schat de energiedeskundige. Dat kan soms door bewust net wel terug te vallen op de standaardwaarden. “Kan je bijvoorbeeld bij het plaatsbezoek de dakisolatie niet zien, dan mag je, rekening houdend met het bouwjaar van het huis met een standaardwaarde rekenen, ook al zit er in werkelijkheid niets”, zegt de energiedeskundige. “Of neem een huis met oude, versleten aluminium ramen. Als ik zeg dat er geen technische info is over die ramen, rekent de software toch nog met een vrij goede waarde. Of ik geef in dat de warmwaterleidingen in de muur geïsoleerd zijn, wat je toch niet kan controleren. De mogelijkheden zijn legio en er is quasi geen controle.”

VEKA voert via steekproeven en na klachten controles uit. Energiedeskundigen kunnen voor een niet-correct opgemaakt EPC een boete krijgen van 250 tot 5.000 euro, en hun erkenning kwijtspelen. In 2021 voerde VEKA 535 controles uit, waarvan 39 na een klacht. Er zijn ongeveer 2.200 energiedeskundigen, en in 2021 werden zo’n 130.000 EPC’s opgesteld.

Bij een controle na een klacht volgt volgens cijfers van VEKA in zo’n 60 procent van de gevallen een correctie van het EPC en een sanctie. Bij gerichte opvolgcontroles van deskundigen die eerder al tegen de lamp liepen, is dat 40 tot 80 procent. Sinds 1 januari 2021 kan wie een woning met label E of F tot niveau C, B of A renoveert aanspraak maken op een EPC-labelpremie. Bij gerichte controle van die dossiers blijkt er 9 procent van de gevallen iets mis. Bij volledig willekeurige steekproeven gaat het om ongeveer 1,5 procent.

Maar niet elke steekproefcontrole gebeurt even grondig. Een steekproef begint met een snelle check. Doet die alarmbellen afgaan, dan pluizen de controleurs het volledige dossier uit. Dat gebeurde in 2021 bij 4 procent van de steekproeven, of dus een twintigtal dossiers. Is dat niet wat weinig? “Een volledige doorlichting van een EPC aan de hand van ontvangen bewijsstukken, plannen en indien nodig een controle ter plaatse vraagt veel tijd”, zegt Flipts. “Daarom doen we dit slechts bij een beperkt aantal EPC’s na een eerste softwarecheck. De overige beschikbare tijd wordt besteed aan gerichtere steekproeven waarbij er een groter vermoeden is op incorrecte EPC’s.”

Wanneer bij die eerste check blijkt dat er ondanks een recent bouwjaar zeer weinig gedetailleerde informatie is ingegeven, of verliesoppervlakken niet correct zijn ingevoerd, kijken de inspecteurs verder. “Elke deskundige weet dat”, zegt de EPC-deskundige. “Dus als je wil foefelen, moet je daar dus gewoon geen fouten tegen maken.”

Van een tochtig krot maak je op papier geen passief huis. “Over het algemeen is het EPC vrij correct”, zegt Aerts. Een verschillende score zal, tenzij bij flagrante fraude, niet tot grote sprongen op de schaal leiden. “Maar wip je net over of onder de grens tussen twee klassen, dan kan dat wel een groot financieel verschil maken”, zegt de energiedeskundige.

Misverstanden

Onvrede over het EPC is niet altijd te wijten aan fouten. “Vaak hebben mensen geen goed beeld van wat de impact van renovatiewerken op hun EPC zal zijn”, zegt Aerts. “Ze laten zich bepaalde ingrepen aanpraten en zijn dan teleurgesteld over het resultaat.”

Dat overkwam ook Sandra Nicolson (36) en haar man. “We kochten een huis met label F”, vertelt Nicolson. “We isoleerden de zoldervloer, plaatsten zonnepanelen, verwarmen nu met een warmtepomp en lieten driedubbel glas plaatsen. Het resultaat: nog altijd F.”

Nadat Nicolson de energiedeskundige op een fout had gewezen, leverde dat al een verbetering tot niveau D op. Vermoedelijk speelt ook de elektrische verwarming een rol in het tegenvallende resultaat. Verwarmt u elektrisch, dan wordt uw elektriciteitsverbruik met een factor 2,5 vermenigvuldigd, om rekening te houden met energieverliezen tijdens de productie en het transport van elektriciteit. Voor verwarming op gas is dat niet zo.

De Groeve diende een klacht in bij VEKA, en dat onderzoek is nog lopend. Maar ook in haar geval lijkt elektrische verwarming een aandeel te hebben in het slechte EPC. “Ik begrijp er niets van”, zegt De Groeve. “Gas is toch een fossiele brandstof waar we net vanaf moeten?”

Volgens Aerts valt voor de berekening van elektrische verwarming wel iets te zeggen. “Onze elektriciteitsmix is momenteel nu eenmaal nog niet groen”, zegt Aerts. “Helaas worden mensen met een warmtepomp door die rekenwijze ook benadeeld.”

Daar staat tegenover dat het EPC de installatie van zonnepanelen sterk beloont. Want de opgewekte elektriciteit wordt ook met een factor 2,5 vermenigvuldigd en van het verbruik afgetrokken. “Wanneer je met gas verwarmt is dat een buitensporig voordeel”, zegt Aerts. “Stel dat u 20.000 kWh gas verbruikt voor verwarming en met zonnepanelen 8.000 kWh produceert, dan heffen beide elkaar op papier op, met een erg gunstig resultaat als gevolg. Terwijl dat in werkelijkheid natuurlijk niet zo is.”

Aangezien het EPC steeds aan belang wint, is het volgens Aerts belangrijk burgers meer te ondersteunen bij renovatiebeslissingen. “De Energiehuizen, waar mensen terechtkunnen voor informatie over energie en renovatie, zouden daar een grotere rol bij kunnen spelen.” Recent kondigde Vlaamse minister van Energie Zuhal Demir (N-VA) aan boven op de al eerder toegekende extra steun nog twee miljoen extra budget voor de Energiehuizen uit te trekken, om extra mankracht te kunnen voorzien. Via de website van de Vlaamse overheid kan u zelf narekenen wat de impact van een ingreep op uw EPC zou zijn.

Een belangrijke kanttekening is dat het theoretisch verbruik in het EPC niet zoveel zegt over hoeveel energie u in werkelijkheid zult verbruiken. Dat hangt namelijk ook van uw gedrag af. U zweert bij een dikke trui, of houdt er net van jaarrond in short rond te lopen? Dan kan uw werkelijke verbruik lager of hoger zijn dan de schatting, die ervan uitgaat dat het in alle ruimtes overdag 21 graden is, en ’s nachts 16. Bovendien blijkt uit onderzoek dat mensen zich aanpassen aan het huis waarin ze wonen. “Wie in een weinig energiezuinig huis woont, springt vaak spaarzamer om met energie, door bijvoorbeeld niet alle ruimtes te verwarmen”, zegt Aerts. “Dan kan het theoretisch verbruik twee tot drie keer hoger liggen dan in werkelijkheid.”

Meer toezicht

Zal de verleiding om een EPC gunstig te laten uitvallen niet toenemen, nu het steeds meer implicaties heeft? “We merken wel al dat de huurders en kandidaat-kopers meer waarde hechten aan het EPC”, zegt Flipts. “We ontvangen meer vragen als er twijfels zijn of een EPC wel correct werd opgemaakt, en we vermoeden dat het aantal vragen en klachten alleen maar zal toenemen. Een verhuurder of verkoper zal niet zomaar meer weg komen met een fout EPC.”

Wanneer energiedeskundigen alles volgens het boekje doen, zal dat volgens VEKA een betrouwbaar resultaat opleveren. “Maar nu steeds meer beleidsinstrumenten aan het EPC worden gekoppeld, is het absoluut noodzakelijk om nauwer toe te zien op de kwaliteitsvolle opmaak van de EPC’s.”

VEKA rekent daarvoor in de eerste plaats op de burger zelf en moedigt aan om bij concrete twijfel over het EPC een klacht in te dienen. “Dat is voor ons de meest waardevolle bron van informatie over mogelijke kwaliteitsproblemen”, zegt Flipts. “Wij starten voor iedere klacht een kwaliteitscontrole op.”