Vastgoedmarkt is stabiel, maar met grote interne verschillen: vijf inzichten uit de nieuwe Notarisbarometer

Waalse vastgoedmarkt houdt beter stand dan de Vlaamse

Ook op de vastgoedmarkt lijken de communautaire verschillen niet ver weg. In de cijfers zien we dat de daling van de vastgoedactiviteit in Vlaanderen met 9,2 procent veel groter is dan in Brussel (5 procent) en Wallonië (3,5 procent). “Dat is vooral te verklaren door het feit dat woningen in Vlaanderen zich in een hogere prijsklasse bevinden”, geeft Bart Van Opstal van notaris.be aan. “Zo’n aankoop weegt dus extra zwaar op de portemonnee. In Wallonië zijn huizen doorgaans wat goedkoper, waardoor men daar verder is kunnen blijven kopen ondanks de gestegen rente.”

Voor de prijzen zien we een ander beeld. In Vlaanderen zijn huizen 3 procent duurder geworden en appartementen 2 procent, ver boven het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar. In Brussel (stijging van 0,8 en 0,4 procent) en Wallonië (daling van 0,4 procent en stijging van 1,8 procent) blijven deze nagenoeg status quo.

Jonge kopers haken opnieuw af

Vorig jaar constateerde de Notarisbarometer iets opvallends: naar het einde van het jaar toe gingen veel meer twintigers een woning kopen dan de jaren daarvoor. Terwijl die verhouding voordien altijd rond de 27 procent lag, steeg dat vorig jaar naar 30 procent. Dat is nu weer gezakt naar zijn normale niveau. “Veel jonge koppels hebben gezien dat de rentes vorig jaar heel erg snel naar boven gingen. Ze hebben zich dan ook gehaast om nog een lening af te sluiten”, zegt Van Opstal. “Vandaar die opvallende stijging.

Met de gestegen rentes zijn zij de eersten die het moeilijk hebben om een hypothecaire lening af te sluiten. “Zij moeten vaak nog een groter deel lenen en hebben een kleiner deeltje eigen inbreng omdat ze nog niet zoveel hebben kunnen sparen”, geeft KBC-econoom Johan Van Gompel aan. “En dus is het voor hen moeilijker om een hypothecaire lening af te sluiten. De economische onzekerheid leidt bovendien tot een grotere voorzichtigheid.”

Prijzen van huizen en appartementen blijven stijgen

Veel economen hadden voorspeld dat er een stagnatie van de woningprijzen zou komen, ook in ons land. Maar dat vinden we niet terug in de cijfers van de Notarisbarometer. De gemiddelde prijs van een huis in België bedraagt nu 323.031 euro, een stijging van 1,1 procent ten opzichte van 2022. Dat komt in de buurt van het vierjarige gemiddelde (2019 tot 2022) van 1,7 procent per kwartaal. Rekening houdend met de inflatie is de woningprijs begin 2023 wel gedaald met 1,1 procent. Voor de appartementen zien we een gelijkaardig beeld: een stijging van 1,5 procent tot 264.139 euro, hier ligt het zelfs hoger dan het vierjarig gemiddelde van 1,2 procent per kwartaal.

Dat gaat tegen elke economische wetmatigheid in: als er minder vraag is, zou de prijs moeten dalen. “Zulke kwartaalcijfers kunnen volatiel zijn en er kan een seizoenseffect meespelen”, nuanceert Van Gompel. “Uit alles wat we horen, blijkt dat ook de prijsdynamiek aan het afzwakken is. Ik verwijs dan naar enquêtes van de Nationale Bank: de intentie om vastgoed te kopen, neemt af. De hogere rente zal sowieso zijn effect op de woningmarkt niet missen.”

Geen gekke schommelingen zoals in onze buurlanden

In de loop der jaren is de Belgische woningmarkt met één term te beschrijven: stabiel. Bij ons hebben we de afgelopen dertig jaar nooit plotse stijgingen of dalingen gekend. Dat blijkt ook weer uit deze Notarisbarometer. Dat staat in schril contract met bijvoorbeeld Nederland en Duitsland, waar de woningprijzen momenteel dalen met vijf à tien procent. Hoe valt dat eigenlijk te verklaren?

“In de eerste plaats houdt onze arbeidsmarkt goed stand, er zijn de afgelopen jaren veel jobs bijgekomen”, zegt Van Gompel. “Dat geldt ook wel voor onze buurlanden, maar bij ons zijn de inkomens van de gezinnen goed overeind gebleven tijdens de inflatie dankzij de indexering en de gulle tussenkomst van de overheid om de energieprijs te compenseren. En verder, al heb ik hier geen harde cijfers van, zou het ook een rol kunnen spelen dat ouders hun kinderen financieel een duwtje in de rug geven bij het kopen van vastgoed. Ook belangrijk is dat de woningen in België niet zo overgewaardeerd waren als in andere landen. Daar treedt nu een prijscorrectie op.”

West-Vlaanderen hinkt achterop, Limburg scoort het best

Ook de provincies verschillen veel van elkaar wat betreft de vastgoedactiviteit in het begin van 2023. West-Vlaanderen kreeg de zwaarste klappen te incasseren met een terugval van 12,3 procent. Van Opstal: “De appartementsmarkt heeft het duidelijk enorm moeilijk. En dan kijken we vooral naar het kustvastgoed, dat een echte piek gekend heeft tijdens de coronaperiode. Net als in de rest van Vlaanderen is die coronapiek uitgewerkt, hier is de daling nog heviger.” Opmerkelijk, de huizenprijzen stegen wel nog met 4,7 procent. Hier is niet meteen een duidelijke verklaring voor.

Aan het andere uiteinde vinden we de provincie Limburg, waar de vastgoedactiviteit slechts gedaald is met 2 procent. De prijs van woningen is er gestegen met 3,9 procent en die van appartementen zelfs met 7,1 procent. Van Opstal: “Dat heeft alles te maken met betaalbaarheid, daar wringt momenteel het schoentje. Mensen gaan op zoek naar alternatieven. En waar kunnen ze dan wel eigendommen vinden binnen hun budget? Inderdaad, in Limburg.”