Is huren duurder dan kopen? Wij berekenen het prijsverschil voor een gezinswoning en een appartement voor twee

Concreet simuleren we twee scenario’s. Wat doe je het best wanneer je een huis voor een gemiddeld gezin van vier zoekt: kopen of huren? En wat als je op zoek bent naar een appartement voor een koppel zonder kroost? Laten we ervan uitgaan dat jij en je partner 35 jaar oud zijn en dat jullie iets gevonden hebben in een Vlaamse centrumstad.

Volgens Statbel bedroeg de mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing in 2022 in Vlaanderen 315.000 euro. Voor een appartement was de mediaanprijs 235.000 euro. We gaan dus met die prijzen aan de slag.

Bekijk hier: De beste actuele tarieven voor hypothecaire leningen, gedeeld door de gebruikers van Spaargids.be.

Als je een hypothecair krediet wil afsluiten, vraagt de bank doorgaans 20% eigen inbreng. In augustus 2023 bedraagt de gemiddelde rente op een hypothecair krediet met een looptijd van 25 jaar en een vaste rentevoet 3,49%, volgens de Rentebarometer van Immotheker.

Voor het huis zou je dus 80% van de aankoopsom kunnen lenen: 252.000 euro. Volgens de simulator van Spaargids betaal je dan 25 jaar lang maandelijks 1.252,86 euro terug aan de bank. Bij een rentevoet van 3,49% bedragen de totale intresten 123.856,78 euro. Het integrale kostenplaatje bij de bank tikt zo af op 375.856,78 euro.

Voor de schuldsaldoverzekering maakten we een simulatie bij BNP Paribas Cardif. Je kiest voor de voordeligste optie en betaalt de premie in één keer: 5.695,68 euro.

Ook de notaris rekent kosten aan. Volgens notaris.be zijn die kosten voor de aankoop van de huis (registratiebelasting en -rechten, recht op bijlagen, ereloon, administratieve kosten, uitgaven aan derden, kosten overschrijving, recht op geschriften en btw) in Vlaanderen samen goed voor 13.954,51 euro. De notariskosten voor het krediet van het huis bedragen 6.235,13 euro.

Gaan we uit van een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro, dan betaal je, volgens de simulator van de Vlaamse Belastingdienst, jaarlijks 909,68 euro onroerende voorheffing.

Lees ook: Welke korting krijg jij op de registratiebelasting bij de aankoop van een woning?

Van het aankoopbedrag van 235.000 euro kan je 80% lenen: 188.000 euro, waarop je 25 jaar lang 934,67 euro per maand terugbetaalt. Bij een vaste rentevoet van 3,49% bedragen de interesten 92.401,09 euro. In totaal betaal je 280.401,09 euro aan de bank.

Wat betreft de schuldsaldoverzekering bij BNP Paribas Cardif voorzie je 4.365,06 euro.

Voor een appartement in Vlaanderen rekent de notaris 8.430,31 euro aan. De notariskosten voor het krediet van het appartement bedragen 5.182,36 euro. Gaan we uit van een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 800 euro, dan betaal je, volgens de simulator van de Vlaamse Belastingdienst, jaarlijks 727,52 euro onroerende voorheffing.

Na een kwarteeuw is je lening afbetaald. Het huis heeft dan 487.487,10 euro gekost (krediet + eigen inbreng + notariskosten + schuldsaldoverzekering + onroerende voorheffing), en het appartement 363.566,82 euro.

Als we ervan uitgaan dat jullie beiden jullie 85ste verjaardag mogen vieren, moeten jullie - na de aflossing van de lening - nog 25 jaar enkel de onroerende voorheffing betalen. Dat brengt de totale som op 510.226,10 euro voor het huis en 381.754,82 euro voor het appartement. Omdat die moeilijk correct in te schatten zijn, laten we de onderhouds- en renovatiekosten achterwege.

Leestip: De dossierkosten die banken mogen aanrekenen voor het opmaken van een hypothecair krediet worden verlaagd.

Stel nu dat je je leven lang het huis of het appartement huurt. Volgens de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) betaalde je in januari 2022 in Vlaanderen gemiddeld 978 euro huur per maand voor een huis in halfopen bebouwing en gemiddeld 773 euro per maand voor een appartement. Stel nu dat je die huurprijzen betaalt, dan heb je na 25 jaar al 293.400 euro neergelegd voor het huis en 231.900 euro voor het appartement.

Terwijl je daarna nog eens 25 jaar huurt, tot je 85ste verjaardag. Uiteindelijk betaal je dus 586.800 euro huur voor het huis en 463.800 euro huur voor het appartement. Waarbij we dan nog geen rekening houden met de indexering van de huurprijs.

Los van onderhouds- en renovatiekosten, spaaropbrengsten en huurindexeringen, is de conclusie duidelijk: huren is duurder dan kopen. Het huis kopen kost 510.226,10 euro, maar je zou er 586.800 euro huur voor neertellen. Het appartement kopen kost dan weer 381.754,82 euro, tegenover 463.800 euro aan huur.

Lees verder op Spaargids.be:

Een studentenkot kopen voor je kinderen en daarna verhuren of verkopen: een goed idee?

Aandeel van jonge kopers van woningen zakt weg

96 procent van klanten kiest voor woonlening met vaste rente