Het kadastraal inkomen (KI) is een oud zeer. Het zou in theorie de huurwaarde van een woning moeten zijn. Maar in realiteit is het een bedrag dat vastgesteld werd in 1975 en dan louter werd geïndexeerd. Dat de woonwijk ondertussen erg in trek is, of de badkamer niet meer op de buitenkoer staat, wordt er niet altijd in opgenomen.

Steekproeven

Nochtans is dat KI niet onbelangrijk. Het bedrag bepaalt namelijk mee de onroerende voorheffing die ieder jaar betaald moet worden op een woning. Het is voor gemeentebesturen en de Vlaamse overheid een grote bron van inkomsten. Voor de federale overheid telt het KI als een referentiepunt voor de personenbelasting.

De FOD Financiën controleert daarom op juistheid. Bij steekproeven blijkt 30 tot 40 procent van de woningen een foutief kadastraal inkomen te hebben. “Bij gerichte controles op basis van zoekertjes op immosites, is 36 procent niet in orde. En bij gerichte controles die we uitvoeren nadat de gemeente bij ons melding maakt na een bouwvergunning, blijkt zelfs 65 procent niet correct aangegeven”, zegt Francis Adyns, woordvoerder voor de FOD Financiën. In 2022 verstuurde de FOD Financiën mede daardoor bijna 260.500 nieuwe kadastrale inkomens. “Dat zijn zowel nieuwe KI’s voor nieuwbouw als herzieningen voor bestaande woningen.”

Dat verbaast professor fiscaal recht Michel Maus (VUB) allerminst. “Uit een rapport van het Rekenhof weten we dat er volgens de fiscus amper 59 procent van de woningen centrale verwarming hebben en amper 77 procent heeft een badkamer. Maar volgens het Nationaal Instituut van de Statistiek is dat respectievelijk 73 en 96 procent.”

Miljoenen

Het is dan ook niet onlogisch dat de fiscus nakijkt of het KI voor een woning nog wel correct is. “Onze eerste bron van informatie is de eigenaar zelf”, zegt Adyns. “Die moet ons naar waarheid melden welke aanpassingen er gebeurd zijn. Via een bouwvergunning krijgen we die info ook binnen. Maar voor verfraaiingswerken zonder bouwvergunning is dat niet het geval. Vaak zijn er ook ambtenaren bij gemeenten die de ronde doen en nagaan waar er nog werken zijn die niet aangegeven werden.” Daarbovenop kan de fiscus ook zelf informatie inwinnen. “Via immosites bijvoorbeeld. Dat kan en dat gebeurt, maar dat is zeker niet structureel”, zegt Adyns. “Ook huurcontracten, en meer specifiek de plaatsbeschrijvingen die daarbij horen, komen bij ons terecht door de verplichte registratie en kunnen geraadpleegd worden.”

Adyns zegt wel dat kadastrale inkomens niet zomaar aangepast worden. “Een zoekertje online alleen zal nooit een reden zijn om kadastraal inkomen op te trekken. Het kan wel een aanleiding zijn tot een aanvraag voor meer informatie en op termijn mogelijk een plaatsbezoek.”

Zowel Maus als Ive Rosseel, fiscaal expert bij ACV, pleit ervoor om het kadastraal inkomen voor eens en voor altijd te hervormen. “De overheid loopt miljoenen aan inkomsten mis door vast te houden aan oude systemen van 1975”, zegt Rosseel. “Terwijl ze nu al beschikt over de notariële aktes, de huurcontracten en plaatsbeschrijvingen. Ze zou dus perfect de reële huidige huurprijs van een woning kunnen bepalen na aftrek van een kostenforfait en dat gebruiken voor de bepaling van de onroerende voorheffing én het onroerend inkomen in de personenbelasting bij verhuring of tweede verblijven.”