EPC-deskundigen vertellen: “De foto was van Google Street View: die zogenaamde deskundige was er niet eens geweest”

Er zaten een houtkachel, een elektrische verwarming en oude ramen in, maar toch kreeg de woning een positief energielabel. Zware fouten van een EPC-deskundige, die sinds vorige week tegen een schorsing en een mogelijk beroepsverbod aankijkt na een controle van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Geen uniek incident, want het VEKA startte dit jaar zes schorsingsprocedures wegens kwaliteitsredenen.

LEES OOK. Eén letter, jarenlange gevolgen: al 25.000 kopers móéten renoveren door nieuwe regels rond EPC (+)

Het gefoefel is geen toeval, want met een positief energielabel valt iets te winnen. Een huis met een goede EPC kan bij verkoop veel meer opbrengen, omdat kopers minder verwarmingskosten moeten betalen en minder renovatiewerk hebben. “Het EPC heeft steeds meer invloed op de marktprijs van een woning”, zei Lotte Ringoot van het VEKA een week geleden. “Het spreekt voor zich dat energiedeskundigen die zware fouten maken, daarin geen plaats hebben.”

(Lees verder onder de afbeelding)

Of de EPC-deskundige in kwestie het met de verkopers van het huis op een akkoordje gooide, is niet bekend. Maar veel van zijn collega’s herkennen dat wel. Elke EPC-deskundige die we lukraak contacteerden, gaf aan dat hij of zij geregeld de vraag krijgt of er niks te regelen valt.

“Soms proberen mensen op een veelzeggende toon te vragen wat ze kunnen doen om een betere EPC te krijgen”, zegt een energiedeskundige uit de omgeving van Lier. “Hoeveel vraag je voor een goede score, bedoelen ze dan. Maar ik geef altijd het standaardantwoord: Wat je kan doen voor een betere EPC? Je dak isoleren, dat weegt het zwaarste door. Ik wil het niet riskeren.”

In het zwart

“Mensen op hun woord geloven als ze zeggen dat er 20 centimeter isolatie zit: dat zijn grove fouten”, zegt een deskundige uit Leuven. “Ik kijk altijd, en het gebeurt geregeld dat er toch niets blijkt te zitten. Zomaar accepteren mag niet, dat heb ik intussen wel geleerd.”

“Het wordt mij geregeld gevraagd of ik niks kan regelen”, zegt een EPC-deskundige uit de Leiestreek. “Er zit 12 centimeter isolatie in het dak, zeggen ze dan. Maar als ik daar geen factuur van heb gezien, kan ik dat niet zomaar invoeren. Er zijn er helaas veel die het in het zwart hebben laten doen, en dus geen factuur kúnnen voorleggen. Dan heb ik geen andere keuze dan visueel vaststellen. Lampje losvijzen, gaatje boren: de mensen hebben dat niet graag hé.”

“Ik moet vaak nee zeggen”, zegt een energiedeskundige uit het Meetjesland. “En ja, dan komen de kwade telefoons: Waarom schrijf je dat niet gewoon op? Het lijkt mij soms gemakkelijker om die mensen toch maar hun zin te geven. Maar als het toch niet klopt, en dat komt uit wanneer de volgende eigenaars beginnen te renoveren, dan heb ik een huizenhoog probleem.”

Google Street View

Het is wel moeilijker geworden om te frauderen, zeggen de deskundigen. “Vroeger was een EPC drie bladzijden, nu twintig” en “je moet alles kunnen bewijzen”. En er zijn de hogere boetes, en de frequentere controles.

“Ik zou het zelf nooit doen”, zegt een EPC-deskundige. “De boetes voor een foutje zijn tegenwoordig 500 euro en kunnen oplopen tot 5.000 euro. Terwijl ik voor een EPC maar 200 euro krijg. Frauderen is geen lucratieve business.”

“Maar er zijn nog cowboys”, zegt de man uit het Meetjesland. “Er zijn bedrijven die maar 100 euro vragen voor een EPC. Sorry, maar dan kan het niet goed zijn. Ik geloof nooit dat ze voor die prijs echt ter plaatse gaan. Die maken er acht op een dag. Dat kan ik niet, en ik kan erg snel plattegronden schetsen. Maar ja, zeker de particulieren gaan net naar die laagste prijzen op zoek.”

“Het zijn de grote bureaus, meneer”, zegt een EPC-deskundige uit de Vlaamse Ardennen. “Die hebben soms tien of vijftien deskundigen onder hun hoed. Die slaan er met hun klak naar.”

“Ik kreeg van een klant een boze reactie”, vertelt een energiedeskundige. “Hij woonde op de tweede verdieping van een appartementsgebouw met drie verdiepingen. Hij zou dus al-tijd de beste EPC-score van de drie moeten hebben, want hij heeft onderburen in plaats van een vloer en bovenburen in plaats van een dak. De warmte kan niet weg. Maar de EPC-score van zijn bovenbuur was beter, zei die klant. Ik heb gevraagd om dat EPC te mogen inzien, en het was inderdaad beter. De foto die erbij stond was van Google Street View: die zogenaamde deskundige was er niet eens geweest.”

EPC met eigenbelang

Enkele weken voor de schorsingsprocedure wegens zware fouten zette het VEKA stappen tegen twee EPC-deskundigen die hun eigen huis hadden beoordeeld. Dat is verboden, omdat het eigenbelang te groot is. Van hun collega’s krijgen ze nochtans krediet. “Stel dat het EPC toch juist is: dan was er toch geen probleem?”

Om fraude tegen te gaan, werkt de Vlaamse overheid ook aan regelgeving die vastgoedmakelaars en aannemers zou verbieden om in bijberoep energiedeskundige te zijn en daarbij de woningen te beoordelen die ze zelf verkopen of renoveren.

“Ik ben makelaar en energiedeskundige”, zegt de man uit de Leiestreek. “Ik zou het nog begrijpen dat ze zeggen dat je de woningen die je zelf verkoopt niet zelf mag keuren. Maar zelfs dat: je komt er echt niet meer mee weg als je zaken verbloemt, hoor. En ondertussen mogen bankkantoren ook verzekeringskantoren zijn, en mogen de politici die ons die regels opleggen zelf wél postjes combineren?”

“Pas op, ik heb ook al fouten gemaakt”, zegt de man uit Leuven. “Het beschermd volume verkeerd geïnterpreteerd, het rendement van een warmtepomp niet goed gezet. Het was niet met opzet, maar het zijn dingen die ook een verschil maken.”

Alarmsignalen

En in cijfers? Het VEKA voerde in 2020 nog zowat driehonderd willekeurige steekproeven uit. In 2021 en 2022 werden de controles al verhoogd naar ongeveer 500, en in 2023 zal het cijfer op “minstens 750” uitkomen.

Een gestage stijging, dus. Op een totaal van zowat 180.000 ingediende EPC’s per jaar lijkt dat nog altijd niet veel, maar dat heeft zijn redenen: uit die willekeurige controles komen geen alarmsignalen. Uit amper één op de honderd controles komt een doorslaggevende fout naar boven. De energiescores zitten er dan meestal -100 tot +200 naast, waarbij de fouten niet altijd een labelsprong veroorzaken.

Almaar belangrijker worden de controles op basis van klachten (zestig in 2022) en op basis van “alarmsignalen in de EPC-databank” waarover het VEKA zelf geen details geeft. Bij klachten zijn er fouten in 2 op de 3 gevallen. Dit jaar startte het VEKA al zes schorsingsdossiers op voor EPC-deskundigen vanwege ernstige fouten of inbreuken in gecontroleerde dossiers.

Meer te winnen bij gesjoemel

De controles winnen aan belang omdat ook de EPC’s zelf aan belang winnen. Vroeger was de EPC-score alleen een argument voor kopers om een huis al dan niet te willen kopen. Nu bepalen ze voor verhuurders of die de huurprijs mogen optrekken, voor kopers of die verplicht renoveren en voor eigenaars of ze verbouwpremies krijgen. Met elke 100 kWh per vierkante meter stijgt een EPC-label met één letter. Een al dan niet bewuste fout van -100 tot +200 kan dus al zijn impact hebben.

Elke fout in iemands voordeel is ook in iemands nadeel. Voor elke verkoper die onterecht kan pronken met een energiezuinige woning, is er een koper die bedrogen uitkomt. En ook het belastinggeld waarmee de premies worden uitgekeerd op basis van halfslachtige renovaties, kan wellicht beter worden besteed.

Toen de EPC-premies voor renovatie werden ingevoerd, hield VEKA overigens specifieke controles op die “EPC vóór” en “EPC ná”. Dat leidde in 9 procent van de gevallen tot een boete. “Mensen vragen me soms om met opzet een slechtere EPC te maken”, zegt een energiedeskundige uit Leuven. “Dit en dit heb ik al gerenoveerd. Als ik daarop inga, krijgen zij meer premies. Maar sorry, dat gaat niet. Ik krijg dat niet ingediend in het systeem zonder dat het opvalt.”