Waarom de prijs van appartementen blijft stijgen terwijl die van huizen net daalt

Wie vorig jaar een appartement verkocht in Vlaanderen kon daar gemiddeld 3,1 procent meer voor vragen dan het jaar voordien. Dat is minder dan in 2021 (8,7 procent) en 2022 (5,1 procent), maar wel nog altijd positief. Dat kan niet gezegd worden van woningen. Voor het eerst in tien jaar daalde de prijs van woningen volgens de vastgoedbarometer die makelaar Era maakte in samenwerking met de UAntwerpen - daarover verderop meer.

Er zijn verschillende redenen waarom appartementen beter bestand bleken tegen de afkoeling in de markt. “Er zijn bijna geen appartementen met energielabel E of F”, zegt Johan Krijgsman, CEO van Era. Net dat energielabel is een sterke verklaringsfactor voor de prijs van huizen. Era ziet steeds meer een markt van drie snelheden ontstaan, waarbij energie-efficiënte huizen (EPC A of B) minder in prijs dalen (-1 procent) dan slecht geïsoleerde huizen (EPC E of F, -3,7 procent).

Volgens Era speelt de invoering van de renovatieverplichting een sterke rol in deze ontwikkeling. Sinds dit jaar moet iedereen die een slecht geïsoleerde woonst koopt die verplicht renoveren. “Daarnaast zijn vooral bouwmaterialen duurder geworden en stegen hypothecaire rentes, waardoor het duurder is geworden om te renoveren”, vertelt ontwikkelaar Lorenzo Van Tornhaut.

Dat zijn zaken die bij appartementen minder spelen, want daar kan je doorgaans niet veel meer doen dan pakweg één of twee buitenmuren isoleren. “Uit een analyse die we maakten voor de Nationale Bank bleek dat 40 tot 45 procent van de Vlaamse woonhuizen die verkocht werden in 2021 een EPC-label E of F had”, zegt professor economie Sven Damen (UAntwerpen), die de barometer elk jaar opstelt voor Era. “Bij appartementen heeft amper 10 tot 15 procent een dergelijk label.”

Stadscentra

Maar er is meer. Een tweede belangrijke reden waarom appartementen beter hun prijs behielden dan huizen, is omdat ze doorgaans meer in stadscentra liggen. Daar steeg de prijs traditioneel meer dan buiten de stad. Na corona veranderde dat even - herinner u dat we toen met z’n allen in het groen wilden gaan wonen. Maar vorig jaar merkte Era dat panden in het centrum opnieuw meer waard werden.

“Een aanvullend element kan zijn dat de doelgroep van mensen die op zoek gaan naar een appartement, niet volledig overlapt met degenen die een woning zoeken”, zegt vastgoedeconoom Frank Vastmans (KU Leuven). “Veel appartementen vind je op de huurmarkt. De mensen die ze kopen, zijn vaker investeerders. En die kunnen doorgaans zelf een grotere inbreng leggen en worden minder hard geraakt door gestegen rentevoeten.”

“Hetzelfde geldt wellicht ook voor oudere alleenstaanden”, zegt econoom bij KBC en docent aan de UAntwerpen Johan Van Gompel. “Vaak gaan zij, bijvoorbeeld na de dood van een partner, op zoek naar een appartement omdat ze kleiner willen wonen, of omdat ze dichter bij winkels en andere nutsvoorzieningen willen zijn.” Als deze groep eerst haar oude woning kan verkopen, dan speelt ook voor hen de duurdere hypothecaire lening minder.

Maar maakt dit alles van een appartement ook een betere investering? Volgens Vastmans draait die vraag de zaken om. De vastgoedmarkt wordt bij uitstek sterk bepaald door vraag en aanbod. Als appartementen hun prijs nu beter behouden dan (sommige) huizen, is dat dus eigenlijk omdát de markt dat nu een betere investering vindt.

Bovendien is het volgens Krijgsman onjuist om appartementen als de grote uitzondering te zien die het wél nog goed doen op de vastgoedmarkt. Zo wijst hij erop dat de prijsstijgingen ook voor appartementen steeds kleiner worden. Er zit kortom nog wat groei in, maar die wordt ook steeds minder. En dus lijken de appartementen met enig uitstel de rest van de markt te volgen. “Bepaalde tendensen zetten er zich gewoon iets later door”, zegt Krijgsman.

Dalende prijzen

En die vastgoedtendensen zijn op zich dus niet geweldig. Era merkt op dat appartementen en huizen vorig jaar (103 dagen) langer te koop stonden dan een jaar eerder (85 dagen). Ook halen iets minder verkopers de vraagprijs. Allemaal zaken die volgens de vastgoedmakelaar tonen dat de vastgoedmarkt afkoelt. Inzakken zoals dat voor een stuk gebeurde in Duitsland, deed de vastgoedmarkt in Vlaanderen niet. De Belg heeft nog altijd een baksteen in de maag - het is gewoon de goesting die wat is afgenomen.

De gemiddelde prijs van een woning daalde voor het eerst in tien jaar tijd. Al heeft dat wat uitleg nodig. Vergelijken we de gemiddelde prijs van het hele jaar 2023 met die van het hele jaar 2022, dan is er ook voor woningen eigenlijk nog altijd sprake van een lichte stijging (+0,3 procent).

“Dat is licht vertekend omdat je vergelijkt met 2022, toen prijzen voor woningen in de eerste helft van het jaar nog fel stegen”, nuanceert Damen. Per half jaar kijken naar hoe de prijzen evolueerden, geeft een beter beeld van hoe de situatie op dit moment is op de vastgoedmarkt. De laatste zes maanden daalde de prijs van woningen met 1,6 procent. “Houden we rekening met de inflatie, dan is de reële prijs van een huis zelfs met 2,7 procent gedaald”, zegt Damen.