Vastgoedbarometer: waarom West-Vlaanderen de grootste terugval kent

De Belgische vastgoedmarkt blijkt te breken met een ijzeren wet uit de economie. Als de markt afkoelt, zouden de prijzen moeten dalen. Maar het vastgoed in ons land doet bijna het omgekeerde. Het aantal transacties ging vorig jaar met vijftien procent omlaag, toch zit er een – weliswaar lichte – stijging in de prijzen van huizen en appartementen.

De gemiddelde prijs van een huis steeg met 1,1 procent, die van een appartement met 1,6 procent. “Het is nu de eerste keer dat we in de verkoop zo’n sterke daling hebben gezien”, zegt Van Opstal. “In 2023 had je 210.000 transacties. Het jaar voordien 248.000. Dat is dus een verschil van 38.000. Als je zo’n sterke terugval noteert, zou je verwachten dat ook de prijzen volgen. Dat het niet is gebeurd, is onlogisch.”

De terugval was in West-Vlaanderen (-18,4 procent) het grootst. Toch blijft die provincie door al het vastgoed aan de kust de duurste. Van Opstal schrijft de gedaalde verkoop toe aan het overwaaien van de hype rond appartementen aan de zee, die tijdens en vlak na corona erg in trek waren. In Vlaanderen is Limburg het goedkoopst.

Investeerders

Dat de prijzen globaal een klein beetje stegen, komt omdat investeerders vorig jaar actiever geworden zijn, terwijl de hogere rentevoeten particulieren afschrikten. Het aandeel van jonge kopers – onder de dertig jaar – is ook licht gedaald op de vastgoedmarkt (tot 29,3 procent).

Of de vastgoedprijzen dit jaar wel zakken, hangt volgens Van Opstal opnieuw af van de rentevoeten. “Het zou kunnen, als de daling die we in december hebben gezien zich doorzet”, zegt Van Opstal. “Al verwacht ik persoonlijk geen grote schommelingen. Belgisch vastgoed is traditioneel heel stabiel. Als de markt afkoelt, wachten eigenaars langer met de verkoop. Ze laten niet snel hun vraagprijs zakken.”

Volgens de barometer wordt de EPC-waarde van een woning steeds meer de bepalende factor in de waarde. Maar hoewel het aandeel van energiezuinige woningen in Vlaanderen, Brussel en Wallonië in de lift zit, zijn er tussen de gewesten nog grote verschillen. Te beginnen met de prijs. Een woonhuis, dat in Vlaanderen gemiddeld 358.677 euro kost, is zo 118.028 euro duurder dan in het Waalse gewest.

“Dat heeft te maken met de kwaliteit van de woningen”, zegt Van Opstal. “In Vlaanderen haalt bijna 70 procent van de woningen de score A tot D. In Wallonië is dat maar 40 procent. Als een woning dubbel glas heeft, een goede isolatie of zonnepanelen, moet je er logischerwijze meer voor betalen. Woningen in Brussel zijn in vergelijking met de rest van het land veel duurder, omdat je daar vooral de ligging betaalt. Maar twee derde van de woningen zit er onder de score D.”