‘Controles op huurprijzen lossen het onderliggende probleem van schaarste niet op’

‘Wonen is te belangrijk om het aan wensdenken over te laten’, schrijft Lode Cossaer. Hij reageert op een opiniestuk over huurprijscontroles van Pieter-Paul Verhaeghe.

Twee jaar geleden schreef ik hier een een opiniestuk over het probleem van de huur- en de huizenprijzen. Het thema staat sindsdien prominent op de agenda, en belooft een thema te worden in de verkiezingscampagne. Zowel CD&V, Vooruit als Open VLD lanceerden de voorbije weken al politieke plannen op dat vlak. Maar het probleem van huizenprijzen is te belangrijk om het aan contraproductieve ideeën over te laten. Dat geldt ook voor wat professor Pieter-Paul Verhaeghe voorstelt in zijn opiniestuk ‘Wonen is te belangrijk om het aan de vrije markt over te laten’.

Als we huurprijzen op lange termijn willen verhogen, woningen nog onbereikbaarder maken en de kwaliteit van woningen nog verder verlagen, moeten we exact doen wat hij voorstelt. Deze onaangename conclusie volgt duidelijk als we zijn argumenten voor een huurprijscontrole onder de loep nemen. Op serieuze manier beleid analyseren kan je niet doen naar de kortetermijneffecten voor een bepaalde groep te kijken, maar door te kijken naar de lange termijn effecten voor de brede samenleving. Het is daar dat dit voorstel tekortschiet.

Verhaeghe citeert zelf een meta-studie, die kijkt naar een groot aantal empirische papers over het effect van huurprijscontroles en concludeert daaruit dat huurprijscontroles werken. Deze conclusie mist het bredere perspectief. Huurprijscontroles zullen uiteraard de prijzen voor die de specifieke mensen die daaronder vallen verlagen. Maar tegelijk zijn er de logische te verwachten secundaire effecten, die de studie ook aanhaalt. Huurprijscontroles zorgen dat de algemene kwaliteit daalt van de huizen die eronder vallen, vermits eigenaars niet meer moeten concurreren, en investeringen geen return kunnen halen.

(Lees verder onder de preview.)

Huurprijscontroles zorgen op die manier juist voor meer discriminatie. Verhuurders kunnen geen hogere prijs vragen, dus ze kunnen even goed aan mensen verhuren waar ze zich beter bij voelen, of waar ze (al dan niet op basis van racistische vooroordelen) minder problemen mee verwachten.

Huurprijscontroles zorgen kortom voor minder investeringen in exact die woningen die onder de huurprijscontroles vallen. Huurprijscontroles zorgen dat mensen minder snel van woning veranderen, waardoor dat woningen minder snel vrijkomen voor mensen die er meer behoefte aan hebben.

Al deze zaken zijn de reden waarom er in Nederland een omvangrijke deregulering van de woningmarkt is geweest: steden kongen amper nog hoge inkomens met veel toegevoegde waarde aantrekken omdat de huurmarkt zo vast zat. Denk aan een recent nieuwe alleenstaande die een groot appartement blijft huren omdat de prijs artificieel verlaagd is, terwijl als hij de marktprijs zou moeten betalen, hij het appartement zou verlaten voor een goedkoper, kleiner appartement. Kortom: huurprijscontroles lijken positief als je enkel inzoomt naar zij die profiteren. Maar als je een breder perspectief aanneemt, zie je alle verliezers ook. Als je dan op lange termijn kijkt, wordt duidelijk dat iedereen verliest. 

Een van die andere neveneffecten is dat huurprijscontroles er ook voor zorgen dat het ongereguleerde circuit hogere prijzen zal kennen. Dit is logisch, want mensen in het gereguleerde circuit zullen minder van woning veranderen (ze zullen immers niet eenvoudig lagere prijzen vinden), waardoor dat zij die niet in dat circuit zetten, met de overgebleven woningen moeten concurreren.

Op middellange termijn zullen er ook woningen verdwijnen uit het gereguleerde deel, door bijvoorbeeld mensen die de woningen kopen en er zelf in gaan wonen waardoor de concentratie daar kleiner wordt.

De huurmarkt en de koopmarkt zijn immers communicerende vaten: afblokken van huurprijzen betekent dat de koopmarkt de huurmarkt zal kannibaliseren. Ja, de huizen in het gereguleerde deel zullen goedkoper zijn dan er buiten, maar voor alle mensen die er niet in zitten, zal het duurder zijn. Daarom stelt Verhaeghe ook voor om deze huurprijsregulering over het volledige Vlaamse gebied te organiseren. 

Maar met dit soort ‘oplossingen’, zullen de gevolgen van het probleem nog erger maken. Want niet de ‘hoge prijzen’ zijn het probleem. Hoge prijzen zijn een symptoom van een onderliggend probleem: namelijk een relatief hoge vraag naar woningen en een relatief laag aanbod dat daartegen overstaat. Dit probleem wordt zichtbaar door hoge (en stijgende) prijzen.

Hoge prijzen zijn op zich louter een symptoom en huurprijscontroles lossen dan ook het onderliggende probleem van schaarste niet op.

(Lees verder onder de preview.)

Maar stel dat er dus een effectief veralgemeend huurprijscontrole zou zijn, zoals voorgesteld. Wat dan? 

Dan zullen een de gevolgen – lager aanbod, lagere kwaliteit en meer discriminatie – allemaal vaker gaan voorkomen. (Meer zelfs: vermits het nu (in die hypothese) niet meer mogelijk is om daarbuiten nieuwe woningen aan te bieden, zal het nieuwe aanbod nog verder dalen.)

Tegelijk zijn er vandaag in Vlaanderen nu al te weinig nieuwe woningen op plekken waar mensen willen wonen. Het is te moeilijk om dense hoogbouw te realiseren, het is te eenvoudig om protest aan te tekenen en te veel politici kiezen voor de eenvoudige en laffe politieke strategie om de huidige bewoners ter wille te zijn, ten koste van de welvaart van nieuwe, toekomstige bewoners.

Het is precies dit soort beleid dat het onderliggend probleem van een relatief dalende hoeveelheid woningen ten opzichte van de stijgende vraag, nog erger maakt. Als daarbovenop nog eens een regelgeving zou komen die woningen die er wél zijn, verhindert om marktconforme prijzen mogen vragen die de schaarste en populariteit van die woningen uitdrukken, heb je een perfecte storm van dalende kwaliteit en dalend aanbod. 

Want wat is een ‘hoge prijs’ precies? Een gedachteexperiment kan dit verduidelijken: stel dat morgen de helft van alle woningen door een of andere ramp zouden verdwijnen uit België. Alle andere eigenaars in België hun woningen zijn dan veel meer waard. Ze zouden dan enorme winsten kunnen maken, dat voortkomt uit de pech van anderen. Als we dan gaan werken met huurprijscontroles, zouden echter veel meer mensen dakloos blijven. Concreet: minder mensen zouden hun woning openstellen voor mensen om er kamers te huren, ondernemers zouden veel minder (nieuwe) woningen bouwen want de prijzen zijn geregeld, etc. Kortom: zelfs als huurprijscontroles rekening houden met een ‘marge’, dan nog is dat onvoldoende. De prijs wordt immers niet alleen bepaald door ‘winstzucht’ van een verhuurder, maar ook door de verschillende potentiële bewoners die er willen wonen, en wat zijn bereid zijn te betalen.

Als je een woning verhuurt aan 800 euro zal je veel minder kandidaten hebben dan als je die verhuurt aan 500 euro. Als het prijsmechanisme niet mag spelen, dan speelt de willekeur: iemand zal het huis krijgen, maar het zal niet gebaseerd zijn door wie de de marktprijs betaalt, maar wie het leukste overkomt, wie het meeste onder tafel betaalt, wie de eigenaar persoonlijk kent of wie de juiste huidskleur heeft.

We zien dit nu al aan de politieke verwachting bij sociale woningen, waar de Vlaamse overheid voorwaarden van taal en ‘lokale verbondenheid’ er aan koppelt. Gelijkaardige effecten als deze slechte reguleringen zouden we dan ook zien in de private huurmarkt, waar vriendjespolitiek dominanter zal worden. Als je toch maar 500 euro mag vragen, kan je even goed huren aan je neef, vriend of persoon met de ‘juiste’ huidskleur.

Verhaeghe concludeert zijn stuk met een oxymoron: een pleidooi voor een ‘verstandige huurregulering’. Als de huurregulering niet zo ingrijpend is, zullen de effecten, minder drastisch zijn. Maar als ze minder ingrijpend is, zullen de verhoopte positieve effecten ook minder drastisch zijn. Maar hoe strenger de prijscontrole, hoe venijniger de gevolgen. Elke huurprijsregulering – ook de hypothetische ‘verstandige’ – zal de bovenstaande gevolgen hebben.

Als je goedkopere woningen wilt, moet je doen wat alle economen weten: het aanbod verhogen door middel van meer bouwrechten op plekken waar mensen willen wonen. Alleen zo zal de prijs dalen van woningen. Alle andere wensdromen moeten bestreden worden.