Minder jonge gezinnen bezitten een eigen woning: ‘Er is een duidelijke en structurele knik zichtbaar’

“Ik kijk zonder overdrijven elke dag op immosites.” Sinds een halfjaar zijn H. Goossens (28) en haar vriend (27) op zoek naar een eigen woning. Ze huren elk al enkele jaren - eerst apart, sinds anderhalf jaar samen. Uit hun vriendengroep zijn zij bij de laatsten die iets zoeken om te kopen.

De kans bestaat dat ze nog even zullen moeten zoeken. Enkele recente cijfers lijken te suggereren dat jonge mensen minder dan vroeger eigenaar van hun eigen huis of appartement worden. Zo toonde de laatste EU-SILC-bevraging - dat is een grote enquête die de Europese Unie regelmatig doet bij huishoudens over heel Europa - een knik in het aantal jonge gezinnen dat eigenaar is van een eigen woning.

Het aandeel 65-plussers dat een eigen huis bezit, steeg van 14,5 procent in 2022 naar 17,8 procent in 2023. Omgekeerd betekent dat dus ook dat er nu minder jongere huisbezitters zijn dan een jaar geleden. Uit de laatste Vastgoedbarometer bleek dan weer dat het aantal mensen jonger dan 30 jaar dat een eigen huis of appartement kocht vorig jaar (29,3 procent) lager lag dan in 2022 (30,3 procent). “Wie dieper kijkt, ziet wel voor het eerst een duidelijke en structurele knik in de grafiek”, zegt vastgoedeconoom Wouter Thierie (ING). “Er waren vorig jaar minder jonge gezinnen eigenaar van een eigen woning dan vroeger.”

“Al moet je dat laatste ruimer zien”, zegt Bart Van Opstal van de Federatie van het Notariaat (Fednot). In 2022 steeg het aandeel jonge kopers immers wél opvallend sterk, van 27,9 procent naar 30,3 procent. “Toen ging het om een soort van inhaalbeweging”, zegt Van Opstal. “In 2022 wist iedereen dat de rentevoeten zouden beginnen te stijgen en deden ze dat al in de tweede helft van het jaar. Dus werd het duurder om te kopen.” Verschillende jonge mensen lijken daar toen op te hebben geanticipeerd.

Rentes

Wat meteen ook de belangrijkste oorzaak is voor het feit dat er nu minder jonge kopers zijn, aldus Thierie, die in de laatste EU-SILC-data dook. Hij kijkt vooral naar de gestegen hypotheekrentes. Volgens de rentebarometer van Immotheker schommelt die voor een lening over twintig jaar rond de 3,3 procent. Dat is zo’n 0,50 procent minder dan eind vorig jaar, maar wel dubbel zoveel als de 1,5 procent waar die rente in 2020 rond schommelde.

“Daardoor hebben heel wat mensen hun koopplannen uitgesteld”, zegt Thierie. “Wat ook zal hebben meegespeeld, zijn de gestegen prijzen van bouwmaterialen. Daardoor is bijvoorbeeld nieuwbouw ook nog eens duurder geworden.”

Het ziet er overigens niet naar uit dat de hypothecaire rentes het komende jaar fel zullen zakken, ook al verwacht zowat iedereen wel dat de Europese Centrale Bank (ECB) in de tweede helft van dit jaar haar eigen rentes zal verlagen. De voorbije twee jaar trok de ECB die omhoog als antwoord op de snel gestegen inflatie na de oorlog in Oekraïne. De langetermijnrente heeft al sterk geanticipeerd op de verwachte renteverlagingen van de ECB later dit jaar. Die langetermijnrentes zijn richtinggevend voor de rente op hypothecaire kredieten.

“Variabele rentetarieven kunnen wat sterker dalen, vooral als de ECB daadwerkelijk begint met het verlagen van de rentetarieven”, zegt Thierie. “Maar voor de vaste rentes - waar intussen 96 procent van de mensen voor kiest - denk ik dat de daling beperkt zal zijn: banken hebben eind vorig jaar al geanticipeerd op die daling.”

Het zijn vooral mensen die hun eerste woning kopen die de hoge hypotheken voelen. “Daarnaast is er een grote groep van doorstromers (eigenaars die een tweede woning kopen en nadien de eerste verkopen, red.) die de hypotheek met de voordelige hypotheekrente van de vorige woning deels kan meenemen”, zegt vastgoedeconoom Sven Damen (UAntwerpen). “Diezelfde groep van doorstromers heeft daarnaast ook sterk genoten van de waardestijgingen in de voorgaande jaren. Om die redenen kan je inderdaad verwachten dat starters het nu moeilijker hebben ten opzichte van enkele jaren geleden.”

Middenklasse

Een huis met drie tot vier slaapkamers in de buurt van Mechelen, liefst niet te veel renovatiewerk aan en een tuin: er zijn veel koppels met hetzelfde verlanglijstje, zo ondervindt Goossens. “Veel huizen zijn al van de markt nog voor we op bezoek kunnen gaan”, zegt ze.

Dankzij de hulp van hun ouders beschikken Goossens en haar vriend over een budget van ongeveer 500.000 euro. Het maakt dat ze, ondanks de soms frustrerende zoektocht, zich niet al te veel zorgen maken of ze ooit een huis zullen kunnen kopen. “Mijn bezorgdheid reikt verder”, zegt ze. “Ik heb het gevoel dat het voor een gemiddeld middenklassegezin moeilijk is geworden om een huis te kopen”, zegt Goossens. “Mijn partner en ik werken voltijds en hebben een gewoon, gemiddeld loon. Hetzelfde geldt voor onze ouders. Wij kunnen op hun hulp rekenen - anders zouden we ons voor lange tijd vast moeten zetten aan een hoge lening. Maar wat met mensen die niet kunnen rekenen op hulp van hun ouders?”

Ook Thierie en Van Opstal kijken met een zekere bezorgdheid naar de cijfers die tonen dat jongere mensen het afgelopen jaar minder woningen en appartementen kochten. Want hoewel het aantal vastgoedtransacties vorig jaar met zo’n 15 procent is gedaald, zijn vastgoedprijzen wel relatief stabiel gebleven. “Dat wil zeggen dat het sowieso moeilijker is geworden om iets te vinden, zeker voor jonge kopers”, zegt Van Opstal.

Er wordt weleens gezegd dat een huis of appartement een soort verzekering tegen armoede is. “Onze pensioenen zijn relatief laag”, zegt Thierie. “Daardoor zijn we van jongs af aan al gedwongen om te sparen op lange termijn. De aankoop van een eigen woning zou je als een vorm daarvan kunnen zien. Maar als die vorm van sparen verdwijnt, wordt het moeilijk voor die groep die geen huiseigenaar is. Als je huur moet betalen met een wettelijk pensioen, houd je onvoldoende over om comfortabel te leven.”

Maar ook voor de algemene economie zou het een slechte zaak zijn als mensen meer moeten uitgeven aan een duur huis en hoge hypotheek, schrijven enkele vastgoedeconomen van de KU Leuven in een studie voor Steunpunt Wonen. De economische crisis van 2007 toonde in de Verenigde Staten aan dat als jonge kopers meer moeten betalen om een woning en hypotheek te kunnen nemen, zij een groter risico lopen om in de toekomst financiële problemen te hebben.

Dat risico beperkt zich overigens niet enkel tot het afbetalen van hun hypotheek. Als (jonge) huiseigenaars meer geld opzij moeten houden om hun lening af te betalen, blijft er logischerwijs minder over om mee op café, restaurant of reis te gaan. “Het heeft dus ook een impact op de economie zelf”, zegt Frank Vastmans (KU Leuven), een van de auteurs van bovenvermelde studie.

Tot slot betekent minder jonge huiseigenaren logischerwijs ook meer mensen die langer op de huurmarkt moeten blijven. “Terwijl die al enorm krap is”, zegt Thierie. “Bovendien bestaat de kans dat de renovatieverplichting (vanaf 2028 zullen nieuwe woningeigenaren in Vlaanderen verplicht zijn om hun woning binnen vijf jaar te renoveren tot minimaal label C, in tegenstelling tot het huidige D-label, red.) die nog krapper maakt. Verhuurders die het niet zien zitten om hun pand energiezuiniger te maken, zullen ook willen verkopen.”

Bijbaantjes

Dit zijn problemen die niet alle potentiële kopers even hard voelen. De (ruime) meerderheid van de mensen die een woning kopen in België zijn koppels en vaak tweeverdieners. Volgens Thierie zijn het vooral alleenstaanden die merken dat het moeilijker wordt om zelf iets te kopen.

Dat is ook wat Seppe* (24) vaak denkt. “Een goede vriend van me werkt in de vastgoedwereld”, zegt hij. “Die zegt het me regelmatig: zonder tweede persoon die iets kan bijdragen, wordt het moeilijk om een lening af te sluiten - zelfs al heb je een tweede job.” Seppe werkt als technieker en klust zo vaak hij kan bij als veiligheidsagent of steward op evenementen.

Hoewel ook hij al een maanden actief zoekt, lukt het hem niet een woning of appartement te vinden dat hij kan betalen. “Op relatief jonge leeftijd een alleenstaand huis kopen zoals mijn ouders hebben gedaan, dat zal er voor mij niet inzitten”, zegt hij. “Ik ga er mij bij moeten neerleggen: de eerstvolgende jaren zal ik geen huis kunnen kopen. Niet dat ik sta te springen om nog jaren te huren: in mijn hoofd is dat weggegooid geld.”

Betaalbaarheid

Een heel ander geluid is te horen bij professor emeritus architectuur Pascal De Decker (KU Leuven). “Ik zie niet in waarom het erg is dat een twintiger nog geen huis kan kopen”, zegt De Decker, die zijn bedenkingen heeft bij het hanteren van de SILC-studie om iets te kunnen zeggen over subgroepen. Dat er indicaties zijn dat minder jonge mensen iets kunnen kopen, vindt hij “niet verontrustend”.

Meer zelfs, volgens De Decker leiden de vele jonge mensen die een (zware) woonlening aangaan net tot vastheid. Iemand die in Gent een appartement koopt, zal later minder geneigd zijn naar Genk te verhuizen als hij of zij daar een betere job vindt. Daarnaast zet zo’n lening een hele hoop kapitaal vast dat niet in de rest van de economie kan stromen.

Wat dan met het argument dat het in dit land verstandig is om een huis afbetaald te hebben voor je op pensioen gaat? “Klopt helemaal”, zegt De Decker. “Maar wanneer gaan we op pensioen? Straks wanneer we 67 jaar zijn. Gemiddeld betalen mensen een lening af op twintig jaar. Kortom, dat geeft je tijd tot je 47ste om iets te kopen.”

De echte problemen van de woningmarkt liggen elders, volgens De Decker. Zoals de groep mensen, vaak alleenstaande ouders, die nooit eigenaar zullen worden en niet geholpen worden door de overheid. Of de huisjesmelkerij die nog altijd voorkomt. Of de lange wachtlijst voor sociale woningen. “Dat een 25-jarige geen huis kan kopen of hulp nodig heeft van (groot)ouders om dat te doen, is volgens mij geen probleem”, zegt De Decker. “Meer zelfs: die financiële hulp van mama en papa is wellicht een reden waarom prijzen zo gestegen zijn.”

Toch maken veel mensen zich zorgen om de situatie van jonge kopers - tot ergernis van de professor emeritus. “Ik vind het absurd dat er, onder andere door media, zo obsessief gekeken wordt naar of jongeren een eigen huis kunnen kopen”, zegt De Decker. “Er wordt altijd gedaan alsof huren een straf is in dit land - dat is het niet. Je woont, je hebt een dak boven je hoofd en je bent flexibel. Punt. Dat ze dan maar een beetje langer sparen. Is een eigen woning nog betaalbaar, daar draait het om. Vooralsnog zijn er geen indicatoren dat de betaalbaarheid meer in het gedrang komt.”

De bovenvermelde studie van Steunpunt Wonen concludeert onder andere dat de prijs van woningen in Vlaanderen op lange termijn gedreven wordt door wat (jonge) kopers kunnen ontlenen. Wat de prijs van woningen dan opdrijft? Vooral “jonge eigenaar-kopers die in onderlinge ‘huishoud’-competitie bieden voor een woning”, al dan niet geholpen door ouders, aldus de studie.

Met die kanttekening dat woningprijzen nu lichtjes hoger zijn dan wat verwacht zou mogen worden volgens die langetermijntrend, aldus Frank Vastmans. “Normaal verwacht je dat als de interestvoet daalt met 1 procent dat prijzen stijgen met 10 procent”, zegt hij. “Omgekeerd hadden we de laatste jaren verwacht dat woningprijzen waren gedaald. We zien ze echter stabiel blijven - wellicht is dat nog even het geval. Wat we daaraan kunnen doen? Dat moeten huishoudens vooral zelf beslissen: is dit betaalbaar of niet? Kortom, wat langer sparen en wachten tot de prijs zich stabiliseert.”

*Seppe is een fictieve naam. Echte naam bekend bij de redactie.