"Wij zijn niet te duur en zij opereren op randje van wettelijkheid": immosector boos na "foute info concurrent"

Start-up Studio Matuvu voerde naar eigen zeggen een kwalitatief onderzoek uit bij experts en bij honderd Vlamingen die hun woning zonder makelaar verkopen. Daaruit moet blijken dat ruim 44 procent van de Vlamingen die hun huis zelf verkopen, wil vermijden dat ze een te “hoge” vergoeding moeten betalen wanneer ze een vastgoedprofessional inschakelen. Zo’n 41 procent meent gewoon dat het niet zo moeilijk kan zijn. Een kleine 15 procent doet het volgens Studio Matuvu zelf, omdat ze een slechte ervaring met een makelaar hebben.

Wanneer het na een half jaar nog niet gelukt is de woning verkocht te krijgen, zou ruim 43 procent alsnog een makelaar inschakelen. “We willen op geen enkel moment een oordeel vellen over wat nu het beste is: met of zonder makelaar”, zegt Kris Vansteenvoort, de zaakvoerder van Studio Matuvu. “We zien alleen dat er ook heel wat Vlamingen zijn die het kost wat kost zonder willen proberen. Die markt willen we nu ondersteunen.”

Onder meer op administratief vlak is bij de Vlaming de vraag naar hulp relatief groot: 17 procent van de mensen die hun woning uit de hand verkopen, weet niet hoe ze al die officiële verkoopsdocumenten en -attesten in orde moeten brengen.

Dé grote hamvraag bij heel wat particuliere verkopers blijft echter hoe ze hun woning tussen al die duizenden zoekertjes moeten laten opvallen, aldus nog Studio Matuvu. “De Vlaming die eigenhandig zijn woning verkoopt, beseft dat hij een stap verder moet gaan dan tot nu toe het geval was”, zegt Vansteenvoort. “Daarom wordt er almaar meer met gepersonaliseerde websites gewerkt, waarop eigenaars hun eigen verhaal over het huis vertellen. Dat werkt. Kopers willen een persoonlijk verhaal horen. En voor de verkopers kost hen dat in de meeste gevallen minder dan 1000 euro, terwijl de commissie van een makelaar doorgaans hoger ligt.”

Volgens Studio Matuvu leidt het werken met een dergelijke website vaak tot een snellere verkoop. “Wanneer de website klaar is, wordt ze extra in de verf gezet op sociale media en via immowebsites”, klinkt het. “Vaak komen daar dan veel gegadigden op af, wat tot een snelle verkoop leidt.” Een goed voorbeeld van zo’n gepersonaliseerde website is bijvoorbeeld hier te vinden.

De immosector stelt grote vraagtekens bij de cijfers en de beweringen van Studio Matuvu. "Dat onderzoek is ochot ochere gevoerd bij honderd mensen die zelf trachten hun woning te verkopen. Dat die nu niet gaan beweren dat ze naar een makelaar gaan, lijkt me nogal vanzelfsprekend", reageert woordvoerder Kristophe Thijs van de Confederatie ImmoBeroepen Vlaanderen, de belangrijkste beroepsvereniging binnen de vastgoedsector. 

"Wij zitten nu op een marktaandeel van net geen zestig procent. En dat zijn geen cijfers die wij zomaar even poneren, maar dat zijn cijfers van het Steunpunt Wonen. Dat is nog altijd een, in mijn ogen, onafhankelijk onderzoeksinstituut. En de cijfers dat de helft van de Vlamingen een beroep doet op zichzelf om een woning te verkopen, die zijn van 2011. Ondertussen is dat ferm achterhaald." Thijs geeft nog mee dat "sinds 2012 – toen voor het eerste de kaapt van 50 procent werd overschreden - het marktaandeel van de vastgoedmakelaar bij de verkoop van een woning er overigens jaar na jaar op vooruitgaat."

"Ze zetten alles zomaar in de verf opdat mensen naar hen zouden komen om van hun diensten gebruik te maken. Bovendien zeggen zij ook, en dat halen ze aan als voornaamste argument, dat mensen hun woning zelf willen verkopen omwille van de vergoeding die ze aan een makelaar moeten betalen. Ten eerste, als een woning via een makelaar niet verkocht wordt, dan hangt daar ook geen vergoeding aan vast. Het principe no cure, no pay is typisch voor de makelaardij. (...) Ten tweede, als je eerst via hen zou publiceren en het zelf zou proberen dan ben je je 950 euro die ze vragen wel degelijk kwijt, ongeacht of het verkocht is of niet."

Dat de vergoeding voor de makelaar te hoog zou zijn, spreekt Thijs ook tegen. "De gemiddelde commissie van een makelaar is ongeveer drie procent zonder btw, dat is een van de laagste commissies in gans Europa. Als je weet wat voor kosten soms bij een verkoop komen kijken... Dus al die beweringen die zij doen, daar kunnen wel wat vraagtekens bij geplaatst worden."

De meerwaarde van een makelaar is volgens Thijs dan ook niet min. "Naar de reden waarom steeds meer mensen een beroep doen op een makelaar hoeft men niet ver te zoeken: met name ontzorging is de voornaamste reden. De wetgeving die complexer wordt. De verplichtingen die toenemen. Het is er voor particulieren de laatste jaren niet makkelijker op geworden om de verkoop van een woning volledig zelf in handen te nemen. Steeds meer eigenaars doen dan ook beroep op een vastgoedmakelaar om een geschikte koper te vinden. En dat heeft zo zijn voordelen."

"Een vastgoedmakelaar, die verplicht is jaarlijks de nodige opleidingen te volgen, beschikt over technische kennis en kan de staat van onderhoud en de bouwkwaliteit nagaan, beschikt over marktkennis, heeft als specialist een perfect zicht op de verkoopwaarde van de woning, zorgt voor het verzamelen van de nodige documenten (bodemattest, elektriciteitsattest, energieprestatiecertificaat, …), zorgt voor de nodige publiciteit, heeft een uitgebreid netwerk, regelt de afspraken met geïnteresseerden en heeft de nodige juridische kennis in huis."

Thijs merkt ook nog op dat Studio Matuvu opereert "op het randje van het wettelijke", en hij vermoedt "dat daar ook wel een onderzoek naar gevoerd zal worden door het BIV", het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. "In Vlaanderen en België is vastgoedmakelaardij een gereglementeerd beroep. Dat wil zeggen dat je een erkenning door het BIV moet hebben om te mogen makelaar zijn. Zij bieden onder meer verkoopdocumenten aan, zij staan geregistreerd op heel wat websites als makelaar. En dat is toch wel op het randje van het wettelijke hoor. (...) Als het louter het aanbieden is van een website, dan kan je daar niks op tegen hebben. Dan kan iedereen daarmee beginnen, maar dan denk ik niet dat dat echt een meerwaarde gaat hebben."

De strenge reglementering ten slotte draagt er volgens Thijs ook toe bij "dat het vertrouwen in de vastgoedsector alsmaar meer toeneemt. Kijken we bijvoorbeeld naar klantentevredenheid, dan zit de hele sector gemiddeld op 7,7 op een schaal tot tien. 83 procent van de klanten zou hun vrienden of familie aanraden om ook via een vastgoedkantoor te verkopen. Het kan altijd beter en daartoe levert de vastgoedsector dag in dag uit steeds meer inspanningen, maar het mag duidelijk zijn dat wie met een vastgoedmakelaar in zee gaat, in de grote meerderheid van de gevallen tevreden tot zeer tevreden is over de dienstverlening."

Studio Matuvu laat weten dat zij bij de opstart van hun bedrijf de wettelijkheid hebben afgetoetst bij het BIV en dat alle statuten kloppen.