Grote verandering in huizenmarkt: verhuurder mag vanaf 2019 drie maanden huurwaarborg vragen

Het nieuwe huurdecreet is de bundeling van spelregels tussen huurders en verhuurders. Sinds de zesde staatshervorming is die bevoegdheid naar de gewesten overgeheveld. Het nieuwe decreet moet de belangen van huurders en verhuurders verzoenen. Zo rekent de huurder bijvoorbeeld op een bepaalde woonzekerheid en wil de verhuurder van zijn kant graag een behoorlijk rendement.

Lang gediscussieerd
Over het nieuwe huurdecreet is lang gediscussieerd. De regering-Bourgeois keurde het decreet vorige zomer al goed. Toen was er veel te doen over de verhoging van de huurwaarborg van twee naar drie maanden. Die verhoging moet de kans op huurschade of wanbetaling voor de verhuurder verkleinen. Maar critici vreesden dat de maatregel een drempelverhogend effect zou hebben voor sommige huurders. Ook coalitiepartner CD&V was kritisch. De partij drong daarom aan op de invoering van een renteloze huurwaarborglening.

"Lening is anoniem en renteloos"
Die lening komt er ook. "De huurwaarborglening is een anonieme en renteloze lening voor huurders en een instrument dat hen toelaat een huurovereenkomst af te sluiten met een private verhuurder en dus hun toegang tot de private huurmarkt bevordert", legt minister Homans uit. De lening zal aangevraagd kunnen worden bij het Vlaams Woningfonds. De huurder moet de lening op twee jaar terugbetalen (al is die termijn met zes maanden verlengbaar). De aanvrager moet wel aan enkele voorwaarden voldoen. Zo mag hij geen onroerende goederen bezitten en moet hij voldoen aan de inkomensvoorwaarden voor de bescheiden huur.

Bij CD&V reageert men tevreden op de invoering van de renteloze lening. "De huurwaarborglening wordt een belangrijk instrument in het versterken van de huurmarkt en de kwetsbare huurder", zegt Vlaams parlementslid Katrien Partyka. Zij spreekt van een "win-winverhaal voor zowel huurder als verhuurder".

"Risico op discriminatie"
Het Vlaams Huurdersplatform vindt de nieuwe regeling maar niets. "Het blijft een eigenaardig uitgangspunt dat de huurwaarborg opgetrokken wordt naar drie maanden en dat kandidaat-huurders moeten lenen om te kunnen betalen. Daar kunnen wij ons niet in vinden", zegt Joy Verstichele. "We hadden gehoopt dat de huurwaarborg alsnog op twee maanden zou blijven."

Daarnaast heeft de huurdersvereniging ook vragen bij de voorwaarden om de lening toe te kennen en bij de benodigde tijdsspanne. Verstichele benadrukt dat de aanvraag van zo'n lening snel moet gaan, de verhuurder mag immers niet weten dat de huurder een beroep doet op die lening. Als dat lang aansleept, kan dat een signaal zijn voor de verhuurder dat er een huurwaarborglening aan te pas komt. En dat houdt een risico op discriminatie in.

Inkomensvoorwaarde
Ook de voorwaarden voor de lening doen vragen rijzen bij het Huurdersplatform. Zo is er een inkomensvoorwaarde en mag de huurder geen onroerende goederen bezitten. Volgens Verstichele zorgt die regeling enkel voor administratieve rompslomp, terwijl toch niemand een beroep zal doen op de lening als dat niet nodig is.

"Ook bij de eigendomsvoorwaarde hebben we zeer grote bedenkingen", zegt Verstichele. "Veel mensen ontvangen erfenissen of schenkingen waarbij slechts een deel van de woning in hun handen is. Vaak hebben ze daar geen inkomsten uit of delen ze dat met broers en zussen. In dat geval zou je geen beroep kunnen doen op een huurwaarborglening."

"Je komt niet toe met twee maanden huur"
Fred Niemans van het Algemeen Eigenaars en Mede-eigenaarssyndicaat (AES) begrijpt dat drie maanden huurwaarborg voor sommige huurders erg veel is. Daarom is de renteloze huurwaarborglening een oplossing, zegt hij. Hij benadrukt dat een huurwaarborg van twee maanden voor de verhuurder erg weinig is.

"Als men een pand verhuurt en dat pand komt in zeer erbarmelijke toestand terug in handen van de eigenaar, is twee maanden huur als waarborg eigenlijk te verwaarlozen. Als je huurders via een procedure uit huis moet zetten, gaat dat bedrag al snel volledig op aan deurwaarderskosten, advocatenkosten en dergelijke. Als je ziet in welke toestand panden soms worden achtergelaten, kom je niet toe met twee maanden huur."

Eten en drinken voor allebei
Het nieuwe decreet bevat voor de rest eten en drinken voor zowel huurders als verhuurders. Zo kan de verhuurder de huurprijs enkel indexeren, behalve wanneer hij energiebesparende investeringen doet. Op die manier zullen woningen energiezuiniger worden. Gebruikskosten, zoals de kosten voor een lift of het onderhoud van gemeenschappelijke delen, zijn ten laste van de huurder. Die is ook verantwoordelijk voor herstellingen aan de woning als hij de schade zelf heeft veroorzaakt.

Negen jaar
Verder blijft de huurovereenkomst van negen jaar de regel. Huurovereenkomsten van korte duur blijven wel mogelijk, maar kunnen voortaan expliciet opgezegd worden door de huurder. En wanneer een woning niet voldoet aan de kwaliteitsnormen kan de huurder de huurovereenkomst nietig laten verklaren en kan hij de terugbetaling van huurgelden eisen.

Het decreet regelt ook de huurovereenkomsten voor studentenhuisvesting. Die regels zijn ook aangepast aan nieuwe samenlevingsvormen. Zo zijn er een aantal specifieke bepalingen rond medehuur opgenomen (bv. regelingen bij scheidingen, nieuwe samenwonende partners, samenwonen met vrienden, ...). Dat zijn zaken die ontbraken in de vroegere federale huurwetgeving.