Waarom winkels het zo moeilijk hebben in middelgrote steden

De Tijd berichtte vanochtend over een studie van vastgoedmakelaar Cushman & Wakefield, waaruit blijkt dat het niet goed gaat met de huurprijzen van winkelpanden in de steden. Vooral middelgrote steden als Roeselare, Tongeren of Turnhout zien de huurprijzen met 10 tot 30 procent kelderen. 

Nochtans gaat het best goed met de economie en het ondernemersvertrouwen. Dus moeten de cijfers erop wijzen dat het voor de huurders - de handelaars - in regionale steden niet meer zo evident is om hoge huurprijzen op te hoesten als je er geen garantie hebt op een hoge omzet. Een winkel openen in zo'n stad is met andere woorden niet altijd even aantrekkelijk.

In grotere steden als Antwerpen en Brussel is het fenomeen overigens ook merkbaar, maar in mindere mate. De huurprijs voor kleine winkelpanden doet het daar bijvoorbeeld nog heel goed. Panden die totaal geen last hebben van de druk op de huurprijzen bevinden zich in grote shoppingcentra (genre Wijnegem Shopping en W Shopping in Woluwe) en langs de steenwegen (lees: baanwinkels). 

Boris Van Haare, retail partner bij Cushman & Wakefield, windt er geen doekjes om en wijst naar de lokale politici: "Sommige lokale politici willen van hun stad een soort openluchtmuseum maken. Er moet ook een wil zijn om zich open te stellen als winkelstad. Dan moet je de consument, die nog vaak met de auto komt, ook willen ontvangen. Doe je dat niet, dan zoeken mensen alternatieven."

Volgens hem hebben bepaalde mobiliteitsbeslissingen - hij verwijst onder meer naar het circulatieplan in Gent - een grote invloed op de omzet van handelaars. "Maar die handelaars zitten daar wel al generaties lang, politici maar voor een paar jaar." Het verklaart voor hem het succes van pakweg een Waasland Shopping, waar mensen wel nog makkelijk met de auto heen kunnen.

Professor Ann Verhetsel van de Universiteit Antwerpen, gespecialiseerd in bedrijfslocatie en ruimtelijke planning, ontkent niet dat de factor mobiliteit meespeelt. "Maar het is wel maar één van de vele factoren. Bovendien is het onderzoek daarover niet zo eenduidig: zo weten we ook dat straten waar je niet per se voor de deur kunt parkeren op termijn ook een bepaalde schwung en aantrek krijgen. De omgeving wordt aangenamer - mensen komen op straat, er zijn terrasjes, de 'fun' komt terug - wat bijvoorbeeld weer interessant is voor horeca. Let op: dat hangt erg af van de omgeving. Voor alles is er een markt."

Van Haare en Verhetsel zijn het wel eens over het feit dat wie voor een autoluw of -vrij centrum kiest ook goed moet nadenken over de bereikbaarheid van het centrum met de auto. "Vergeet het belang van randparkings niet", zegt Verhetsel. Van Haare vindt dat Brugge een mooi voorbeeld is, met de parking op 't Zand. "Je parkeert je aan de rand en staat onmiddellijk in de binnenstad, zo hoort het." 

Daarnaast wijst Van Haare ook op de opgang van internetwinkelen. Dat wordt stilaan een belangrijke bron van inkomsten voor veel winkels. "E-commerce maakt vandaag 15 à 20 procent uit van de omzet van de grootste retailers. Dat is meer dan de inkomsten van de winkels die ze hebben op de Meir in Antwerpen of in de Nieuwstraat in Brussel."

"Die invloed zou ik niet overdrijven", nuanceert Verhetsel. "Ja, internetwinkelen groeit, maar het is niet de grote oorzaak van dalende huurprijzen en leegstand. E-commerce wekt zelfs een bepaalde groei op: je ziet er veel jonge bedrijven starten en het vult de gaten in het aanbod dat je niet direct in de winkelstraat vindt."

Bij ondernemersorganisatie Unizo zijn ze het daarmee eens. Volgens gedelegeerd bestuurder Danny Van Assche vult e-commerce net het aanbod van fysieke winkels aan. "Die combinatie van het internet met de mogelijkheid om het product te gaan kijken, passen, inruilen, biedt een enorme meerwaarde."

Verhetsel kijkt liever naar het consumentengedrag om een verklaring te zoeken. "Je ziet nu een structureel verschil met vroeger. Mensen die in en om een middelgrote stad wonen, gaan er nog wel winkelen voor hun dagelijkse noden. Een brood, wat levensmiddelen, dat blijft lokaal. Maar zodra ze andere dingen moeten kopen, slaan ze dat 'tussenniveau' over. Wie pakweg kledij of schoenen zoekt, maakt er ofwel een dagje van in een grootstad, of opteert voor het snelle gemak van een baanwinkel, of voor de ruime keuze van een shoppingcenter."

Een tweede element is volgens haar de slechte locatie van veel winkels in middelgrote steden. "Investeerders in vastgoed nemen graag retailruimte op in hun projecten, omdat zo'n winkeloppervlakte op de begane vaak meer oplevert. Maar die winkelruimtes liggen daardoor niet altijd op de juiste plaats in de stad. Dat verklaart ook deels die dalende huurprijzen en leegstand."

Cijfers van dataspecialist Locatus van begin dit jaar onderschrijven dat: in januari stonden ruim 21.000 winkelpanden leeg, grotendeels als gevolg van de toevoeging van nieuwe panden. Meer nog: zonder die toevoeging was de leegstand zelfs gedaald. 

Ook Unizo hamert op diezelfde spijker: "We moeten inzien dat heel wat leegstaande winkelpanden in onze centra nooit opnieuw een retailfunctie zullen krijgen", zegt Van Assche. De zelfstandigenorganisatie wil dat die panden makkelijker anders kunnen worden ingevuld - bijvoorbeeld als dokterspraktijk of als kleinschalig maakbedrijf. "Dat kan zulke handelskernen levendiger en dus weer levensvatbaar maken."

Unizo stelt haar hoop op haar hierboven beschreven plan van 'Bedrijvige Kernen'. Maar professor Verhetsel is niet te optimistisch. Middelgrote steden als Brugge, Hasselt en Leuven hebben in hun provincie een nog wat aparte status, waardoor de situatie daar wat anders is. "Maar voor steden als Mechelen, Aalst of Sint-Niklaas is het vandaag nog bijzonder moeilijk om een aantrekkelijke winkelstad te zijn", onderstreept ze. 

"De situatie is daar dan ook jaren geleden al grondig om zeep geholpen door zoveel vergunningen te geven aan baanwinkels. Als er nog groei is voor de retail, nemen zij die voor hun rekening." Al geeft ze ook toe dat ook die baanwinkels hun rol hebben. "De markt is wat ze is. Een 'runtrip' naar een baanwinkel is iets helemaal anders dan een 'funtrip' naar een grote stad. De consument wil het allemaal."

Veel steden willen het ook allemaal, maar blijken dan boven hun gewicht te boksen. "Vaak is er niet genoeg geld, consumptie, omzet in de omgeving van een stad aanwezig om én een aantrekkelijk centrum met winkels te hebben, én baanwinkels, én een shoppingcentrum. Steden moeten durven kiezen."

"Ze moeten op een innovatieve manier omgaan met die disruptie in het consumentengedrag", adviseert Verhetsel nog. Zo wijst ze naar het idee van 'business improvement districts' dat al enige tijd opgang maakt.

"Daar is het principe dat de lokale overheid samenwerkt met grote internationale ketens, maar ook met lokale handelaars. Zij werken in een bepaalde buurt samen rond promotie en evenementen - foodtrucks, marktjes - om weer een aantrekkelijke winkelomgeving te creëren." In Londen zijn er zo volgens haar al buurten volledig heropgewaardeerd.

In ons land is daar ook al in Kortrijk mee geëxperimenteerd. En ook de provincies bieden kleinere steden vandaag al veel ondersteuning, weet Verhetsel. "Maar het kan nog een pak ondernemender en actiever."

Herbeluister hieronder ook het gesprek met professor Ann Verhetsel in "De wereld vandaag":