Ryanair maakt of kraakt

De bergen en de Adriatische Zee hebben er een waar sprookjeshuwelijk gesloten: beboste heuvels spelen haasje-over met adembenemende baaien, en de zee is er net zo diepblauw als voor de kust van pakweg Corsica of Menorca. Toch is de kans relatief gering dat u ooit al van Boka Kotorska gehoord hebt. Ook Tivat of Lustica, twee andere toeristische parels aan de kroon van Montenegro, doen wellicht niet meteen een belletje rinkelen. Maar als het van de lokale overheid én van Ryanair afhangt, komt daar binnenkort verandering in. Enkele jaren terug stelde de Montenegrijnse regering al een masterplan voor om het land op de kaart te zetten als dé nieuwe toeristische hotspot in Europa.

De absolute glansrol daarin is weggelegd voor Ryanair. Volgens het akkoord dat de regering vorig jaar ondertekende met de Ierse prijsbreker zou Ryanair al minstens tot 2016 enkele keren per week naar de Montenegrijnse hoofdstad Podgorica vliegen. Vorig jaar gebeurde dat enkel nog vanuit Charleroi, sinds kort nu ook vanuit Londen. Alleen al vorige zomer mocht het kleine Balkanland zo 11.500 passagiers uit ons land verwelkomen, meteen goed voor een toename met ruim 8 procent van het aantal passagiers op de kleine luchthaven van Podgorica. Tegen 2015 zou Ryanair jaarlijks voor zowat 50.000 nieuwe toeristen moeten zorgen.

In het kielzog van de duizenden Belgen, Duitsers en Engelsen die dankzij Ryanair de weg naar het zonnige Balkanland moeten vinden, strijken daar nu ook almaar meer vastgoedmakelaars en projectontwikkelaars meer. Zij ruiken geld, veel geld zelfs. Toen de Britse krant The Daily Telegraph begin dit jaar een ranglijst publiceerde van de beste plaatsen wereldwijd om te investeren in vastgoed, figureerde het nietige Montenegro daarin op de achtste plaats. Met dank aan het almaar groeiende belang van het toerisme - en dus ook van Ryanair - in het land: volgens de invloedrijke World Travel and Tourism Council zal geen enkel land ter wereld de volgende jaren zoveel nieuwe toeristen over de vloer krijgen als Montenegro.

Luxevilla's

Dat vooruitzicht brengt uiteraard ook projectontwikkelaars op ideeën: de Arabische investeringsgroep Qatari Diar maakte eind vorig jaar bekend dat ze ruim 350 miljoen euro gaat investeren in een gigantisch hotelcomplex met luxevilla's in Boka Bay, een van de absolute hotspots langs de Montenegrijnse kust. In Tivat, op een boogscheut van de azuurblauwe zee, staat vandaag ook de Royal Montenegro Golf and Country Club in de steigers. Goed voor 220 appartementen, nog eens zoveel luxevilla's en een geraamd prijskaartje van 250 miljoen euro. En ook almaar meer Europese vastgoedmakelaars openen dezer dagen een kantoor in het kleine Balkanlandje, vanwaar ze landgenoten die goed bij kas zitten proberen te verleiden met een winnend trio: een prachtig landschap met fraai klimaat, een goede bereikbaarheid én een uitstekend rendement.

Een van hen is Peter Flynn, die enkele jaren terug in Kotor van start ging met ntRealty. Hij is formeel: "Ryanair is vandaag uitgegroeid tot een determinerende factor op de Europese vakantie-vastgoedmarkt. They make or break a region. In vergelijking met vorig jaar is het aantal bezoekers op onze site verdubbeld. En in de eerste vijf maanden van dit jaar heb ik hier al meer woningen en villa's verkocht dan in de volledige periode 2012-2013. Het is wellicht wat te kort door de bocht om dat nu allemaal op het conto van Ryanair te schrijven - de economische heropleving in West-Europa zal er ook wel voor iets tussen zitten - maar het is zonder meer duidelijk dat we Ryanair hiervoor wel heel dankbaar mogen zijn. Hun komst naar Montenegro heeft er gewoonweg voor gezorgd dat het stukken goedkoper geworden is om naar hier te vliegen. Als je weet dat eigenaars van villa's en vakantieappartementen hier mogen rekenen op een jaarlijks rendement van 5 tot 8 procent, dan hoef ik daar geen tekeningetje bij te maken."

Het lijdt dus geen twijfel dat Ryanair niet enkel het aantal toeristen maar ook de vastgoedprijzen in de regio de hoogte zal injagen. De gemiddelde prijs per vierkante meter schommelt in Montenegro nu al rond 2.000 euro. Voor een moderne luxevilla - vijf slaapkamers, terrassen en relatief bescheiden zwembad, zeezicht - tel je er vandaag al 1,3 miljoen euro neer. Een fraai tweekamerappartement met groot terras en zeezicht gaat voor 250.000 euro over de toonbank. Dat zijn prijzen waar menig vastgoedmakelaar in Spanje vandaag van zou gaan likkebaarden.

Aasgieren

Montenegro is een schoolvoorbeeld van wat in de toeristische sector vandaag bekendstaat als 'het Ryanair-effect'. Zodra de Ierse lagekostenmaatschappij neerstrijkt op een wat kleinere, eerder regionale luchthaven die tot dan toe nog niet bijzonder sterk ontwikkeld was, storten projectontwikkelaars en vastgoedmakelaars zich als aasgieren op potentiële toeristische hotspots in de omgeving van die luchthaven. Vanuit de redenering dat tienduizenden extra toeristen per jaar uiteraard ook de vraag naar hotels, appartementen en vakantievilla's zullen doen stijgen. De trend is niet nieuw, maar laat zich de voorbije jaren wel steeds sterker voelen. Dat heeft dan weer alles te maken met het almaar groeiende marktaandeel van Ryanair en andere prijsbrekers zoals easyJet of Vueling op de Europese markt. In 2012 was dat aandeel al opgelopen tot 35 procent.

De Britse vastgoedgroepen Savills en Hildayrentals.co.uk voerden enkele jaren terug een onderzoek uit naar de omvang van het Ryanair-effect. Daaruit kwamen significante prijsverschillen naar voren tussen vergelijkbare woningen in dezelfde toeristische regio's. De sleutelfactor daarbij? De afstand tot een luchthaven die bediend wordt door een prijsbreker. Vakantiewoningen die binnen een straal van 10 mijl (16 kilometer) van een dergelijke luchthaven lagen, bleken zomaar eventjes 39 procent duurder uit te vallen dan vergelijkbare huizen die wat verder van die luchthaven verwijderd lagen. Bovendien lagen de wekelijkse huurprijzen voor de huizen in de buurt van die luchthavens ook 30 procent hoger dan voor vakantiewoningen iets verderop.

Ook lokale studies lijken die trend te bevestigen. Zo gaf een onderzoek naar de sociaaleconomische impact van de komst van Ryanair naar het Zuid-Franse Carcassonne - waar de Ieren de enigen zijn die vaste verbindingen aanbieden - een aantal jaren geleden al aan dat de komst van de Ieren de vastgoedprijzen in de omgeving met 25 procent de hoogte had ingejaagd. En volgens de Nederlander Enrico Pennings, die flink wat onderzoek deed naar de impact van de lokale subsidies waar Ryanair meestal op kan rekenen, is die trend opvallender naarmate de luchthaven voor de komst van Ryanair minder goed ontsloten was. "Alghero op Sardinië, waar vroeger enkel een occasionele Alitalia-vlucht landde, is een mooi voorbeeld, maar ook de stijging van de woningprijzen in de buurt van enkele Marokkaanse luchthavens bevestigt die impact", stelt hij.

Dolce far niente

Een ander voorbeeld van wat Ryanair zoal vermag, vinden we in het Zuid-Italiaanse Puglia. Tot tien jaar geleden was het een streek waar hoogstens de Italianen zelf het dolce far niente tot een kunst verheven hadden. Op de luchthaven van Bari vond je, bij wijze van spreken, amper een parkeerplaats. Vandaag oogt de Aeroporto di Bari niet enkel supermodern, men bouwt er zelfs een tweede terminal. Via de luchthavens van Bari en Brindisi voert Ryanair nu jaarlijks tienduizenden Europese toeristen aan en verrijzen er langs de Zuid-Italiaanse kust gigantische vakantiedomeinen.

De medaille heeft natuurlijk ook een keerzijde: zowel Ryanair als andere prijsbrekers opereren in een markt waarin de marges vaak behoorlijk klein zijn. Zodra een bestemming iets minder goed in de smaak lijkt te vallen of de plaatselijke overheid zich wat minder welwillend opstelt, dreigt dan ook het vertrek uit een bepaalde bestemming. Met alle gevolgen van dien: eigenaars en huurders die niet langer - of alleen als ze een smak geld ophoesten - ter plaatse raken, en een lokale economie afgestemd op het toerisme die het aantal toeristen plots dramatisch ziet slinken en zo de voornaamste bron van inkomsten ziet opdrogen.

"Ik kan begrijpen dat sommige, nog niet echt toeristisch ontgonnen regio's in Ryanair een fantastische partner zien om het toerisme te ontwikkelen", stelt transporteconoom Eddy Van de Voorde. "Strategisch is dat niet slecht bekeken. Maar tegelijk moeten die regio's beseffen dat dit ook heel snel op een drama kan uitdraaien, omdat datzelfde Ryanair nu eenmaal overal de baas wil spelen en een bepaalde route even snel kan stopzetten als starten. En daar sta je dan, met al je nieuwe hotels en vakantiecomplexen. Als je enigszins op lange termijn denkt, is een plan B in de vorm van een tweede prijsbreker op je regionale luchthaven dus geen overbodige luxe, maar daar zit Ryanair dan weer niet op te wachten. Doorgaans zijn het lokale politici die met Ryanair deals afsluiten, en ik vrees dat zij vooral oog hebben voor het kortetermijngewin."

Volgens Van de Voorde valt het Ryanair-effect - dat hijzelf overigens ook voor een deel op het conto van concurrent easyJet schrijft - moeilijk te ontkennen, maar past hierbij ook enige nuance. "Het beleid van Ryanair vertrok de voorbije jaren niet zozeer vanuit de vraag van het publiek, als wel vanuit de bestemmingen die voor hen interessant waren, aanbodgedreven zeg maar. Zij zetten een bestemming in de markt, de passagiers zullen hopelijk volgen, zoiets. Was dat niet het geval, of leverde een bepaalde bestemming per vlucht te weinig op, dan was het over en out. Oostende was daar een mooi voorbeeld van. Hun keuzes voor bepaalde bestemmingen waren in eerste instantie gebaseerd op grote, al bestaande passagiersstromen, waar zij dan een deel van de koek probeerden in te pikken. Daarnaast genereerden ze zelf nieuwe passagiersstromen, bij voorkeur naar bestemmingen waarop ze een machtspositie konden uitbouwen."

Ryanair-effect

"Vooral in dat tweede geval komt het Ryanair-effect om het hoekje kijken", vervolgt Van de Voorde. "In dat soort bestemmingen kunnen ze de markt effectief maken en kraken. Ze dulden er gewoon ook geen concurrentie, in tegenstelling tot easyJet willen ze overal de baas spelen. Dat zijn ze overigens ook in Charleroi hoor, maak je op dat vlak vooral geen illusies. Ik geloof dan ook helemaal niet dat Ryanair zomaar naar Montenegro trekt, zonder dat daar enige vorm van financiële compensatie van de lokale overheid tegenover zou staan. Dat hebben ze nog nooit gedaan. Krijgen ze geen subsidies, dan verzinnen ze wel iets anders. Ze laten die stad of regio gewoon reclame bij hen aankopen bijvoorbeeld."

Net voor die nieuwe bestemmingen speelt het Ryanair-effect tegenwoordig overigens een stuk breder dan enkel de vastgoedprijzen die plots de hoogte inschieten. "Hun financieel model is bijzonder goed uitgekiend. Naast de vluchten op die bestemmingen bieden ze op hun website ook lokale hotels en autoverhuur aan. Telkens als iemand een hotelkamer of huurwagen ter plekke boekt, rinkelt de Ryanair-kassa, in de vorm van een stevige commissie. Zo hebben ze dus ook een impact op de prijszetting in aanverwante activiteiten en sectoren in hun steden van bestemming. Ik kan je garanderen: Ryanair haalt vandaag al 30 tot 35 procent van zijn winst uit dat soort nevenactiviteiten. Dat kan ook moeilijk anders: het bedrijf kan onmogelijk blijven groeien volgens het model waarop het groot geworden is."