Nu of nooit voor wie lening wil
De gemiddelde rente op de populairste hypotheekleningen zakt naar het laagste peil ooit. Het zijn vooral de vermogende klanten die van de banken echte bodemtarieven krijgen, zo blijkt uit de statistieken van adviesketen Immotheker.
Wie een hypotheeklening voor 25 jaar aangaat met vaste rente, zal daar gemiddeld een jaarrente van 4,13 procent op moeten betalen. Nooit eerder stond die rente zo laag. Vijf jaar geleden kwam het tarief nog uit op 5,55 procent en bij het uitbarsten van de bankencrisis in september 2008 zelfs op 6 procent. Het gaat om het tarief dat kredietverstrekkers toekennen na het traditionele rondje onderhandelen met de klant, bij een quotiteit (geleend bedrag op aankoopprijs) van 80 procent en een leenbedrag van circa 200.000 euro.
Ook de tarieven voor andere kredietformules zakken naar historische diepten. De gemiddelde hypotheekrente voor '20 jaar vast' is gezakt tot 3,90 procent en 'voor 15 jaar vast' tot 3,68 procent.
'A la tête du client'
Met de huidige stabiele of zelfs dalende vastgoedprijzen en die historisch lage rentetarieven zijn alle kandidaat-kopers of -bouwers beter af dan pakweg een jaar geleden. Maar lang niet elke kandidaat krijgt de echte bodemtarieven, stelt Immotheker, dat als tussenpersoon de meeste Belgische banken tegen elkaar uitspeelt.
Sinds de recente economische crisis maken de banken sterker het onderscheid tussen de 'goede' en 'slechte' klanten, ziet zaakvoerder John Romain. "De bankiers werken duidelijk à la tête du client. Een gezin met een groot inkomen en 50.000 euro spaargeld, zal veel sneller het beste tarief krijgen dan een gezin met een kleiner inkomen en zonder spaarcenten. De bankier kijkt langer dan vroeger naar zijn computerscherm met de financiële gegevens. De centrale vraag voor hem is: hoeveel kan ik op lange termijn aan deze potentiële klant verdienen?"
Hoe vermogender de klant, hoe lager de rente die de bankier dus aanbiedt. Het allerbeste klantenprofiel kan al een 25-jarige lening aangaan tegen een vaste rente van amper 2,74 procent, laat de Immothekerdatabank zien. Dat is nog een derde goedkoper dan het gemiddelde.
Herfinanciering
Wat met de reeds lopende hypotheekleningen: moet je bij de huidige bodemrentes je bestaande woonkrediet herfinancieren? "Als je geleend hebt aan circa 5 procent of meer en nog minstens twintig jaar voor de boeg hebt, zeker wel", antwoordt John Romain. "Maar in alle andere gevallen hangt het weer af van je financieel profiel. Vroeger was het zo dat je je makkelijk kon herfinancieren aan de laagste rentevoet. Nu is dat allesbehalve automatisch."
De banken hebben in deze turbulente financiële tijden immers weinig zin om rendabele hypotheekleningen om te zetten in minder rendabele. Dat vlakaf vertellen aan de klant doen ze niet. Het gebeurt met een omweg. "Door zich minder soepel op te stellen wat betreft de rentevoet ontmoedigen de banken herfinanciering. Of door bijkomende voorwaarden te stellen."
De Europese Centrale Bank verlaagt morgen mogelijk haar basisrente, die richtinggevend is voor de formules met jaarlijks aanpasbare rente, momenteel gemiddeld 3,06 procent. Maar Immotheker verwacht daar geen grote impact van.