'Dit zijn heus geen kiekenkoten'
Een appartement van 75 vierkante meter. Het is volgens projectontwikkelaars de enige manier om nieuwbouw betaalbaar te maken voor jongeren en singles. Zij dringen bij de overheid aan op lossere regelgeving. Maar experten vragen waakzaamheid.
Eén op de vijf geïnteresseerde jongeren en alleenstaanden kan geen lening krijgen voor een nieuwbouwappartement. Niet verwonderlijk, als zo'n stulpje al snel 250.000 euro of meer kost. Het is een doorn in het oog van projectontwikkelaars. Sectororganisatie UPSI-BVS, die zowat 150 projectontwikkelaars vertegenwoordigt, stelt dan ook voor om kleinere appartementen te bouwen. Waar de gemiddelde oppervlakte vandaag zo'n 85 m2 bedraagt, dan zou dat moeten dalen naar 75 vierkante m2.
Vandaag botsen de ontwikkelaars naar eigen zeggen op allerlei regelgeving, die het quasi onmogelijk maakt om kleinere appartementen neer te zetten. Zo moet een 1-slaapkamer-appartement in Brussel minstens 52 m2 zijn en stellen in Vlaanderen steden en gemeenten eigen normen. "Er zijn vaak problemen met de vergunnende overheden", zegt UPSI-BVS-voorzitter Olivier Carrette. "Zij willen vooral appartementen van 90 tot 120 m2, omdat die zogezegd kwaliteitsvoller zouden zijn."
Volgens Carrette klopt dat niet. Hij stelt dat de prijsverlaging evenredig zou zijn met de verkleining van de woonoppervlakte. Concreet: als een appartement tien procent kleiner wordt gebouwd, dan zal het ook tien procent goedkoper worden. "En dat met behoud van kwaliteit. In de Lichttoren in Antwerpen zijn appartementen van 50 tot 75 m2. Ze zijn kwalitatief en betaalbaar. Wij moeten durven denken aan ingebouwde kasten en verschuifbare muren. Zulke appartementen zijn heus geen kiekenkoten. We willen in géén geval evolueren naar situaties zoals in Londen of New York, waar zelfs de kleinste kamers tegen hallucinante prijzen de deur uitgaan."
De Lichttoren, die werd getekend door de gerenommeerde architect b0b Van Reeth, lijkt een perfect voorbeeld van hoe het ook kan. De kleinste appartementen werden er voor oplevering verkocht vanaf 100.000 euro. Zonder btw weliswaar, maar nog altijd zeer betaalbaar. Maar op dit moment kosten diezelfde appartementen al snel 249.000 euro.
Het illustreert volgens Luc Martens, voorzitter van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten, de valkuilen van het plan. "Wij staan hier nu al voor open. In Gent mag een appartement in theorie niet kleiner zijn dan 115 m2. Maar in de praktijk wordt er ook voor lagere oppervlaktes vergund. Wij vragen ons daarom vooral af hoe betaalbaar het zal zijn. Vaak blijven zulke kleine appartementen disproportioneel duur. In Roeselare betaal je voor 75 m2 al snel 250.000 euro. In een stad als Leuven zal dat nog een pak meer zijn."
Experten geven aan dat er sowieso vraag zal zijn naar de kleine appartementen, maar dat de overheid zorgvuldig moet bekijken waar en op welke manier er mag worden gebouwd. Anders dreigt een nieuwe verkaveling in de hoogte. Het zou volgens architect Joachim Declerck van denktank Architecture Workroom Brussels voor problematische situaties zorgen. "Aan de kust en in de rand van de steden zijn dertig jaar geleden veel appartementen gebouwd, maar we zien nu dat die gebouwen niet meer aan de normen voldoen en dat al die eigenaars samen niet willen of kunnen beslissen over een noodzakelijke renovatie."
Cohousing
Declerck meent dan ook dat zulke projecten niet alleen uit koopwoningen mogen bestaan. "We moeten geen geprivatiseerde luciferdoosjes gaan bouwen, want dat zou een drama zijn. Er moet ook ruimte zijn voor huurappartementen. Als dat gebeurt, denk ik dat het kan. Alleen mag de focus niet liggen op de kleine wooncellen zelf. Wel op kleine appartementen met gedeelde functies in een kwaliteitsvolle omgeving."
Cohousing kan in dat opzicht als een voorbeeld dienen. Een gezamenlijke tuin, feestzaal, professionele keuken of zelfs een zwembad kan tot de mogelijkheden behoren. Ook moet er voldoende bergruimte beschikbaar zijn, zodat bewoners van de kleine appartementen er hun fiets of overbodige meubels kunnen stallen.
"Er zijn vandaag nog te weinig goede voorbeelden om veel Belgen te overtuigen", zegt Leo Van Broeck, professor stedenbouw aan de KU Leuven. "Maar volgens mij kan het comfort in zulke gebouwen zelfs groter zijn dan in een klassiek appartement. Tegelijkertijd moet de overheid er sterk op toezien. De prijs per vierkante meter zal immers stijgen."