Kroon de huurder tot koning van de woningmarkt
Nu een regeerakkoord eindelijk tot de mogelijkheden behoort, kan het geen kwaad om in het land van Koning Eigenaar, rekening houdend met de vergrijzing én met de financieel-economische crisis aandacht te besteden aan de bijbehorende perspectieven op de woningmarkt. Die perspectieven zijn niet zonder belang, want we staan voor een periode waarin die woningmarkt grondig overhoop zal gehaald worden en waarin alvast rond de budgettaire implicaties van de staatshervorming voor wonen, onvermijdelijk cruciale beslissingen zullen vallen.
Eerst de vergrijzing. Samengevat zal de woningmarkt de komende decennia geconfronteerd worden met een steeds massaler aanbod van woningen van overleden babyboomers. Die woningen werden (dikwijls in het groen) gebouwd door grote gezinnen in een periode zonder noemenswaardige aandacht voor energiekosten. Ze beantwoorden daardoor absoluut niet aan de huidige vraag naar kleine, energievriendelijke panden, bij voorkeur in de nabijheid van werk, school en dagelijkse voorzieningen. In een land waarin grond- en woningprijzen vorm krijgen op basis van vraag en aanbod moet zoiets onvermijdelijk leiden tot een implosie van de woningprijzen.
De implicaties van de huidige crisis en de bijbehorende besparingen zullen de gang van zaken op onze woningmarkt de komende decennia steeds meer parten spelen. Waarover gaat het? Sinds 2000 ongeveer maken we een trendbreuk inzake eigendomsverwerving mee. Traditioneel kochten jonge gezinnen een bouwperceel en zetten er een nieuwbouw op. Onbetaalbare grondprijzen drijven aspirant-eigenaars vandaag naar de private (stedelijke) huurmarkt waar ze de betere panden afromen en renoveren. Die wassende vraag en het beperkte aanbod zorgen ook hier voor onbetaalbare prijzen. Daardoor blijken jonge koppels onvermijdelijk aangewezen op de financiële steun van ouders en grootouders. En hoe jammer ook, een happy end is dit touchante verhaal van welvaartssolidariteit niet gegund.
Maar vooral de huurders blijken in dit dossier de pineut. De huurmarkt verschrompelt en verschraalt terwijl de vraag als gevolg van verarming en gezinsverdunning stijgt. De eenzijdige voorkeur voor vrije markt en eigendomsverwerving voor de middenklassen, of anders uitgedrukt, de povere ambities inzake een echt sociaal woonbeleid met voorrang voor zwakke bewoners en voor een volwaardige huursector maken dat huurders vandaag verplicht vrede nemen met dikwijls minderwaardige woonsten tegen in verhouding onverantwoord hoge huurprijzen.
Inhoudelijk impliceert de komende staatshervorming de regionalisering van de private huursector en de overheveling van de woonfiscaliteit voor woningbezitters (fiscale aftrekken woonkrediet en energie-investeringen). In budgettaire termen betreft het de overheveling naar Vlaanderen van 800 à 900 miljoen euro. En om dat bedrag in perspectief te plaatsen: Vlaanderen reserveert voor zijn sociaal woonbeleid zowat 650 miljoen euro.
Uit de regionalisering van de private huursector zal gesetteld Vlaanderen niet echt veel vreugde puren. Dat segment bestrijkt een 20 procent van de woningmarkt (± 450.000 huurwoningen), bewoond door 475.000 tot 495.000 huishoudens, of door minstens 1 miljoen Vlamingen. Nu signaleerden zowat alle onderzoekers de eerder bedenkelijke kwaliteit van de doorsnee private huurwoning en de in verhouding (veel) te hoge huurprijs. De doorsnee private huurder leeft bovendien onder aan de inkomensladder en de huurprijzen stijgen ook sneller dan de levensduurte. Voeg daarbij de steeds grotere hap van energieprijzen uit het gezinsbudget en het wordt duidelijk dat huren bij ons geen pretje is.
Om de welvaart verder te vergroten, moet Vlaanderen, volgens ministerpresident Kris Peeters, snel meer bevoegdheden krijgen. En hij bepleit in dit verband een Copernicaanse omwenteling. Met de regionalisering van de private huursector wordt Kris Peeters alvast voor wonen op zijn wenken bediend. De Vlaamse overheid krijgt meteen de volle bevoegdheid, maar dus ook de verantwoordelijkheid voor het reilen en zeilen in huurdersland. Hoe deze dikwijls erg penibele woonvoorwaarden zullen geduid worden in het rijke Vlaanderen dat al zijn burgers plechtig het volle recht op wonen belooft, ligt niet voor de hand. Om in dat heikele dossier reële 'kansen op vooruitgang' te boeken, mag van de Vlaamse regering zelf ware Copernicaanse electorale moed verwacht worden. Met alle respect voor de geprezen werkende middenklassen, maar nu mag het recht op wonen eindelijk vooral eens de 'krochtige' huurders ten deel vallen. De slinkende kansen op eigendomsverwerving voor de nazaten van 'betere' babyboomers doen trouwens vermoeden dat woningbezit voor velen minder evident zal worden.
Het aloude adagium 'kopen is slim, huren dom' ontbeert met andere woorden steeds meer financiële draagkracht, en verliest deze dagen ten aanzien van het beloofde 'recht op wonen voor iedereen' zijn laatste serieux. Het is dus wachten op een Vlaams huurdecreet (met gegarandeerde kwaliteit en betaalbaarheid) dat jongeren een alternatief voor woningbezit biedt, zonder ze voor meerdere decennia financieel te ringeloren.