Vlaanderen is nog niet volgebouwd

Hoewel bouwgrond in Vlaanderen schaars en duur is, is er nog voldoende onbebouwde grond om aan de woonbehoeften te voldoen. In totaal zijn er in Vlaanderen 247.553 bouwgronden beschikbaar. Dat blijkt uit het antwoord op een parlementaire vraag van Vlaams Parlementslid Liesbeth Homans (N-VA). Het kabinet van minister van Ruimtelijke Ordening Philippe Muyters (N-VA) actualiseerde de laatste weken zo goed als mogelijk het Register Onbebouwde Percelen, dat een overzicht biedt van alle bouwgronden die vandaag nog braak liggen, woonuitbreidingsgebieden niet inbegrepen. De cijfers zijn de meest precieze die op dit moment beschikbaar zijn, maar veel gemeentelijke inventarissen vertonen nog fouten. Er zijn bijvoorbeeld nog 66 gemeenten die nog geen inventaris hebben.

Vooral in Oost-Vlaanderen blijken nog behoorlijk wat onbenutte bouwpercelen te liggen (59.830). In de provincie Antwerpen liggen 56.727 bouwgronden braak, in de stad Antwerpen zijn nog 4.156 gronden. In Vlaams Brabant zijn dat er 49.593. In de nabijheid van de hoofdstad zijn er nog verschillende gemeenten met aanzienlijk bouwpotentieel. Dilbeek steekt de kroon met nog 2.081 beschikbare bouwgronden beschikbaar, Halle heeft er 1.845.

"Speculatie" is hiervoor een verklaring, volgens professor Georges Allaert, gewoon hoogleraar Ruimtelijke Planning en Regionale Ontwikkeling aan de Universiteit Gent. "Vooral in de Vlaamse ruit tussen Antwerpen, Brussel, Gent en Leuven is de druk groot om veel nieuwe bouwgronden te ontwikkelen. Als er jobs worden gecreëerd, is het meestal in deze regio. Hier zijn gezinnen dan ook duidelijk bereid om de zotste prijzen te betalen voor een grond. Anderzijds worden veel van die gronden door de eigenaars ook bevroren in de overtuiging dat ze er straks nog veel meer voor kunnen krijgen."

Tussen de gemiddelde prijs voor een bouwgrond in een gemeente en het aantal beschikbare loten is geen verband te vinden. "De prijzen lopen enorm uiteen en een correlatie is er niet", zegt professor Allaert. Extra bouwgronden creëren is dan ook geen oplossing voor gemeenten om het wonen betaalbaarder te maken. "Mensen willen op een bepaalde plaats wonen, en zijn bereid daarvoor te betalen. Zevenhonderd bouwgronden extra ter beschikking stellen zal nooit een boosteffect creëren op de markt. Kijk maar naar de kustgemeenten. Er staat veel te koop, maar men blijft wel hoge prijzen betalen."

West-Vlaanderen beschikt over het minst aantal braakliggende bouwgronden (29.710). Dat is historisch te verklaren, zegt professor Allaert. "De eerste gewestplannen die werden goedgekeurd, waren die van West-Vlaanderen. Begin jaren zeventig was dat. De jaren nadien begreep men dat hier veel geld mee te verdienen was. Daarom werden in de provincies die volgden veel meer woongebieden ingekleurd. Zo kom je aan die grote verschillen tussen West-Vlaanderen en Antwerpen bijvoorbeeld."

Een miljoen Vlamingen extra

Op korte termijn zijn 247.553 loten zeker voldoende. "Tot 2025 of 2030 zitten we nog goed", zegt Allaert. "Het is van groot belang dat we in het kader van het nieuw ruimtelijk plan voor Vlaanderen, 'Beleidsplan Ruimte 2020-2050', de krijtlijnen uittekenen om de grote groei van de gezinnen die we de volgende twintig tot dertig jaar mogen verwachten op te vangen. Iedereen weet ondertussen dat de Vlaamse bevolking met één miljoen mensen zal groeien de komende dertig jaar. Dat betekent dat er 400.000 gezinnen bij zullen komen. Vlaanderen wil zijn metropolitane ambitie waarmaken, maar dat kan niet zonder een sterk gediversifieerd woonbeleid dat niet enkel beperkt mag blijven tot een aantal grotere steden."

Philippe Janssens van het studie- en adviesbureau voor vastgoed Stadim bevestigt, maar relativeert tegelijk. "We moeten niet morsen met de grond", stelt Janssens, "maar zeggen dat alles vol staat, is overdreven. We hebben nog een voorraad voor twintig jaar." Volgens Janssens wil de privémarkt "een psychose creëren". "Het verhaal dat de groenen vandaag vertellen, ondersteunt dat eigenlijk. Ze helpen de bouwlobby zonder dat ze het misschien willen. Ik verzet mij daartegen. Net als tegen de verkoop van die superkleine percelen. Je beperkt op die manier de flexibiliteit. Het huis dat erop staat, kan op geen enkele manier meer worden uitgebreid of aangepast."

Vraag is ook of de 'beschikbare' gronden wel effectief beschikbaar zijn. "Veel gronden worden achtergehouden", zegt Allaert. "Dat is een oud zeer in Vlaanderen. Binnen families is de drang om ook het nageslacht een stuk grond te bezorgen veel groter dan bijvoorbeeld in Nederland of Duitsland. Daar werden in het verleden al maatregelen tegen genomen. Gemeenten kunnen hogere belastingen heffen op die gronden, maar dat werkt duidelijk niet. Men wil nu eenmaal die gronden aan de kinderen laten, belastingen of niet. Zo zie je ook dat er vaak grote percelen worden gekocht om in eerste instantie op te bouwen, maar ook om die vervolgens te splitsen. Zo kunnen familieleden of vrienden naast de deur komen wonen."