Huisje, tuintje, bubbeltje

Twijfel regeert op de Belgische vastgoedmarkt, omdat het spook van een harde crash steeds dichterbij opdoemt. Na de VS, Spanje en Ierland zinkt nu ook de Nederlandse koopwoningenmarkt almaar dieper weg. Het aantal woningverkopen ligt al vier jaar historisch laag en prijzen gaan de dieperik in. De gemiddelde verkoopprijzen voor huizen lagen in juli gemiddeld 8 procent lager dan een jaar eerder. Dat is de diepste duik sinds de start van de statistieken in 1995. Het is intussen al drieëenhalf jaar geleden dat de huizenprijzen nog eens stegen bij onze noorderburen.

Moet ook de Belgische vastgoedmarkt zich schrap zetten voor veralgemeende waardedalingen? Alleen al het idee is voor de meeste eigenaars wennen. Iedereen die sinds midden jaren tachtig een woning heeft gekocht, zag zijn investering haast onafgebroken in waarde stijgen. De gemiddelde Belgische woning kostte in 1993 een slordige 70.000 euro. Vandaag is dat 210.000 euro, of een verdrievoudiging. Voor de eigenaars is vastgoed daardoor een almaar belangrijker deel van het vermogen. De kandidaat-kopers zien de andere kant van de medaille. Rekening houdend met inflatie, kun je stellen dat een woning in koopkrachttermen dubbel zo duur is als toen.

De meningen over de Belgische vastgoedmarkt lopen uiteen. Maar over een zaak lijkt er wel consensus. Alle gespecialiseerde instellingen - van de Nationale Bank tot het IMF, de Oeso en The Economist - komen puur mathematisch tot de conclusie dat de Belgische vastgoedprijzen door de steile klim van de voorbije decennia overgewaardeerd zijn.

Elk van die onderzoekshuizen heeft zijn eigen methode om de 'echte' waarde van een woning te berekenen. Doorgaans wordt de evolutie van de gemiddelde vastgoedprijs vergeleken met die van de gemiddelde huurprijs en het beschikbare inkomen. The Economist komt zo tot de conclusie dat een Belgisch huis liefst 64 procent overgewaardeerd is tegenover de huur en 47 procent tegenover het inkomen - een gemiddelde overwaardering van 55 procent. Daarmee behoort België tot de meest overgewaardeerde vastgoedmarkten in Europa.

Ratingbureau Standard & Poor's komt in een gisteren gepubliceerd rapport tot vrijwel dezelfde percentages, maar brengt in een adem ook nuances aan. Om een preciezer beeld te krijgen van de betaalbaarheid van een eigen woning, moet je ook rekening houden met de lage rente, de langere looptijden voor hypotheekleningen en de gangbare quotiteit, de verhouding tussen geleend bedrag en prijs. En wellicht nog belangrijkste, redeneert S&P verder, je moet ook kijken naar hoeveel spaarcenten de gezinnen op de bank hebben staan. Stop je al die variabelen in de mixer van het wiskundig model, dan komt de overwaardering in België uit op 'slechts' 15 procent, rekende het ratingbureau uit."Dit betekent dat, hoewel de huizenprijzen bijna verdubbeld zijn sinds 1997, de prijzen nog betaalbaar lijken", concludeert het ratingbureau.

Niet iedereen is het eens met die werkwijze. Onder meer econoom Geert Noels (Econopolis) heeft er al op gewezen dat de langere looptijden die jonge gezinnen afsluiten - van minder dan 20 jaar vroeger tot circa 25 jaar vandaag - net een bewijs zijn dat vastgoed minder betaalbaar is geworden.

Rol van fiscus

Maar hoe zit het nu met die mogelijke crash? Volgens S&P komt het niet zover. "Een waarschijnlijk scenario is dat de Belgische vastgoedprijzen zullen stabiliseren of alleen licht zullen dalen op korte termijn, als gevolg van de onzekere economische vooruitzichten. Een mix van factoren maakt een depressie op de vastgoedmarkt in de komende kwartalen onwaarschijnlijk. Zowel de prijzen als de gezinsschulden zijn nog altijd relatief gematigd tegenover andere Europese landen. De betaalbaarheid van een eigen woning neemt af, maar blijft hoog. Op langere termijn werkt een beperkt aanbod aan woningen ondersteunend voor de markt."

Daarmee zit de kredietbeoordelaar op dezelfde lijn als de makelaars. Topman Iain Cook van makelaarsnetwerk Era kent zowel de Nederlandse als de Belgische markt goed. "Als je vergelijkt met de huurprijzen zou je kunnen concluderen dat de woningprijzen te hoog zijn, maar dat is niet het geval. Dat komt omdat de Belgische huurmarkt klein is. Overwaardering krijg je pas als kopers een te hoge lening moeten aangaan en er sprake is van overfinanciering. Dat is in België niet het geval."

Voorzitter Bart van Opstal van de Belgische notarissenfederatie: "De verschillende studies vertrekken vanuit een bepaald economisch model. Maar er zijn culturele verschillen. Belgen zijn verknocht aan hun vastgoed. In andere landen is die gehechtheid veel minder. Er zijn ook fiscale verschillen die het koopgedrag beïnvloeden. Toen er sprake was van wijzigingen aan de woningaftrek ontstond er onrust. Belgen liggen er wakker van." Die woningaftrek verhuist op termijn van het federale niveau naar de gewesten, maar de details moet nog uitgewerkt worden. Critici van die fiscale korting vinden dat die de prijzen de voorbije jaren kunstmatig de hoogte ingejaagd heeft.

Ook S&P wijst op de doorslaggevende rol die de fiscus kan spelen. "Kijk maar naar Nederland, met een van Europa's meest gulle belastingaftreksystemen om de aankoop van een woning aan te moedigen. De suggestie die zogeheten hypotheekaftrek afgeschaft zou worden, zorgen voor een depressie van de huizenprijzen", schrijft het ratingbureau. "In België kan een verhoging van de vastgoedbelasting, een stijging van de registratierechten of het einde van de woningaftrek een einde maken aan de prijsstijgingen, toch voor een tijdje."

Cook: "Er is duidelijkheid gewenst over de hypotheekaftrekregeling in Nederland. De gulle regeling heeft er de forse stijging van vastgoedprijzen in de hand gewerkt. Ik verwacht dat de overheid de aftrekmogelijkheden geleidelijk zal verlagen. Strengere regels moeten de Nederlanders ertoe aanzetten hun hypotheken terug te betalen en hun schulden af te betalen."

De Era-baas geeft toe dat ook hij zich heeft laten meeslepen door de Nederlandse vastgoedbubbel. "Vergeleken met Nederland voeren de Belgische banken een conservatief woonkredietbeleid. Dat is een goede zaak, want op die manier wordt oververhitting van de markt vermeden. Jarenlang heb ik zitten roepen dat de Belgische banken zich veel te terughoudend hebben opgesteld. Nu weet ik beter. Het is een goede zaak dat de banken niet te gul zijn met krediet. In Nederland hebben we gezien wat daarmee gebeurt. Huizenbezitters gingen speculeren met het overschot aan krediet dat ze van de bank kregen. Dat geld werd dan belegd in fondsen of op de beurs. In goede tijden leverde dat een aardige cent op, maar toen de beurs crashte leidde dat tot fiasco's. Een daling van de vastgoedprijzen in België is mogelijk als de rente omhoog gaat, maar Nederlandse toestanden ga je niet zien."

Slotsom: de Belgische vastgoedmarkt heeft uitzicht op een zachte landing, die misschien zelfs heilzaam kan zijn. Onze noorderburen daarentegen moeten door de woestijn. Cook: "In Nederland kan het nog jaren duren voordat de markt de daling te boven komt. Een kentering kan er komen als meer huurders beslissen om een woning te kopen. Of als mensen gaan beseffen dat als ze hun woning tegen een lagere prijs verkopen, ze geld hebben om een andere, lager geprijsde woning te kopen."