Belgische vastgoedprijzen in de toekomst: stijgen of dalen?

“Onze voorspelling is dat de bescheiden daling die is ingezet in de twee eerste kwartalen van 2009 zich zal voortzetten”, zegt Philippe Ledent, macro-econoom bij ING Bank. “We denken dat de prijzen op het eind van het jaar 8 tot 10 procent gedaald zullen zijn ten opzichte van de hoogste prijzen in 2008.” Maar om de vastgoedmarkt echt te deblokkeren, om de transacties aan te zwengelen, zullen de prijzen volgens ING 16 procent lager moeten liggen. Philippe Janssens van vastgoedbureau Stadim is iets voorzichtiger. Ook hij erkent het belang van het aanzwengelen van het aantal transacties op de vastgoedmarkt. “Ik krijg voorzichtige signalen”, zegt hij, “dat het aantal transacties weer op een normaal niveau zal zijn tegen het eind van het jaar. Als dat waar is, dan zullen de prijzen niet langer dalen.”Geen van beiden kan echter verder kijken dan enkele maanden. Op de lange termijn is de evolutie onvoorspelbaar. De evolutie van de vastgoedprijzen op korte termijn wordt voorspeld op basis van vier parameters. De eerste is de fiscaliteit. De zware registratierechten in België zorgen voor een hoge prijs, maar dus ook voor duurzame investeringen. Een tweede parameter is de inflatie. “Dat is voor de korte termijn erg belangrijk”, zegt Janssens. “Als de inflatie stijgt, zoals de overheidsdiensten hebben berekend, dan zal dat de vastgoedmarkt afremmen, en de prijzen dus doen dalen.”Een derde parameter is de koopkracht. “Daar ben ik positief verrast, want terwijl het bruto binnenlands product dit jaar opnieuw daalt, passen de mensen hun koopgedrag relatief weinig aan. Dat doet de woningprijzen slechts beperkt dalen.” Een vierde aspect is financiering. Dat moet volgens Janssens verder opgedeeld worden in drie parameters. De eerste is de rente. Als die stijgt, en alle andere factoren onveranderd blijven, dan wordt de toegang tot krediet duurder, waardoor de vraag vermindert en de woningprijzen dus naar beneden gaan. Omgekeerd: als de duur van de lening langer wordt, kunnen de prijzen vlugger stijgen. De financieringstermijn is ook erg belangrijk. De termijnen werden verhoogd van 18 jaar naar 25, waardoor mensen meer geld konden lenen. “Dat heeft voor een enorme hausse op de vastgoedmarkt gezorgd”, aldus Janssens. Het derde aspect is het voorschotspercentage. Daar zijn de banken de mist in gegaan, benadrukt ook ING. Leners moesten geen garanties meer voorleggen om een lening te krijgen. Maar na de bankencrisis van vorig jaar vragen banken opnieuw dat de kandidaat-lener op zijn minst een kwart van de verkoopsprijs kan voorleggen. “En daardoor is de activiteit op de vastgoedmarkt gedaald”, zegt Ledent. (BSE)