Investeren in vastgoed staat nog altijd als een huis

Ziet u ook 'The Wolf of Wall Street' voor zich wanneer u denkt aan de ultieme investeerder? De niets ontziende, alle grenzen overschrijdende beursverslaafde die van bergen geld alleen nog maar meer geld maakt? Wel, dan moet u dat beeld mogelijk herzien.

Want wie belegt in spannende beursaandelen, heeft inderdaad meer kans op een hoog rendement. Maar wie belegt in het saaie vastgoed is op termijn misschien beter af. Dat is toch wat blijkt uit The Rate of Return on Everything, een staaltje economische archeologie van de universiteiten van California-Davis en Bonn, en van de Deutsche Bundesbank. Zij bestudeerden het rendement van zowel vastgoed als aandelen in zestien rijke landen, van Australië over Japan, Finland en de VS tot België. En dat over een periode van maar liefst 145 jaar: van 1870 tot 2015.

Over die hele tijdspanne was investeren in bakstenen gemiddeld genomen duidelijk de beste optie. Ook bij ons. Jaar na jaar was de meerwaarde van dat vastgoed plus de eventuele huuropbrengsten goed voor gemiddeld 7,89 procent in België. De meerwaarde van aandelen, plus het dividend dat ze jaarlijks opbrachten, klokte gemiddeld af op 6,23 procent.

Haasje-over

Alleen, wat zeggen die cijfers nu precies? "Het is leuk om zover terug te kijken, maar echt relevant wordt het pas na 1950", nuanceert chief economist van ING Peter Vanden Houte. "Daarvoor had je met de Frans-Duitse oorlog en twee wereldoorlogen zeer onstabiele periodes. De financiële markten kwamen ook dan pas echt van de grond."

Na 1950 verandert het beeld inderdaad. Gemiddeld voor de zestien landen, maar ook in België: aandelen en vastgoed doen haasje-over. Nog opvallender: vanaf 1980 wordt de kloof nog veel groter. Aandelen haalden sindsdien in ons land een gemiddeld jaarlijks rendement van 11,49 procent, vastgoed is jaarlijks 'slechts' 7,20 procent meer waard dan het jaar daarvoor. De reden daarvoor is niet ver te zoeken, zegt Vanden Houte. "De oliecrisissen waren net achter de rug en vanaf 1982 start de beurshausse."

En toch doet die vastgoedmarkt het ook verre van slecht. Dat is wellicht de belangrijkste conclusie uit de hele studie: fluctueert het rendement dat er te halen valt met aandelen sterk, dan blijft vastgoed al die tijd de constante rots in de branding. "Natuurlijk kende ook de huizenmarkt correcties", verwijst Vanden Houte naar de vastgoedcrash van een kleine tien jaar geleden. "Maar globaal gezien is het wel een heel standvastige investering. Met een behoorlijk rendement."

Wil dat dan zeggen dat u de beurs best laat voor wat ze is en vol voor bakstenen moet gaan? Dat nu ook weer niet. "De toekomst is niet noodzakelijk een herhaling van het verleden. Maar twee grote lessen kunnen we wel trekken uit deze studie. De eerste is: diversifieer uw beleggingsportefeuille. Beleg niet alleen in aandelen, maar ook in bakstenen. Als de ene component fluctueert, zal de andere de verliezen kunnen milderen", adviseert Vanden Houte. "De twee blijken volgens de studie namelijk volledig hun eigen koers te varen."

Grootgrondbezitter

Schuilt er niet direct een grootgrondbezitter in u, dan is het ook een optie om te beleggen in vastgoedfondsen. Maar dan wel liefst in fondsen die investeren in residentieel en niet in commercieel vastgoed. Die laatste zijn namelijk ook weer wat volatieler.

Hebt u wel de middelen om een eigen vastgoedimperium uit te bouwen, dan kunt u iets hebben aan deze tweede les, denkt Vanden Houte. "Niet alleen blijken vastgoed en aandelenbeurzen niet gecorreleerd, de vastgoedmarkten in de verschillende landen zijn dat evenmin. Het is een tip voor de happy few, maar vastgoed kopen in verschillende landen, dat is misschien nog het slimste van al."