Oververhitting op de woningmarkt? Huizenprijzen stijgen fors door in tweede trimester

De vastgoedmarkt is erg bedrijvig, zo blijkt uit de recentste Notarisbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot). “In de eerste zes maanden van 2019 waren er in ons land 7,7 procent meer transacties dan in dezelfde periode in 2018", zegt notaris Bart Van Opstal. Het gaat daarmee om het drukste tweede trimester sinds de start van de barometer in 2007. “Ja, dat is erg veel, temeer omdat het vorig jaar al zo druk was en niemand had durven denken dat het zo’n vaart zou lopen”, zegt Van Opstal.

“We zien dezelfde trend in de drie gewesten: in Brussel waren er in de eerste jaarhelft 5,4 procent meer transacties dan in 2018. In Wallonië en Vlaanderen nam het aantal sterker toe: respectievelijk met 7,2 procent en 8,3 procent.” Die drukte maakte dat ook de prijzen navenant stegen. Voor een gemiddeld woonhuis betaal je nu 3,7 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Een meerkost van ongeveer 10.000 euro.

Dat is merkwaardig, zegt Bart Van Opstal, want in de vorige twee trimesters daalde de gemiddelde prijs van een woonhuis nog. De gemiddelde prijs van een appartement klokte in het tweede trimester in ons land af op 229.820 euro. In vergelijking met het tweede trimester van 2018 gaat het om een stijging met 4,8 procent, wat een meerkost van zowat 10.500 euro betekent.

“Prijsstijgingen van 3 tot 4 procent zijn meer dan het gemiddelde dat we kennen.” En dus volgt Van Opstal de markt met argusogen. “Het is uiteraard maar een semester en daarop grote analyses baseren is gevaarlijk. Maar als deze trend zich voortzet in de tweede jaarhelft, dan is er toch wel sprake van een fenomeen op de vastgoedmarkt.”

Overwaardering

In de periode 2014-2019 steeg de gemiddelde prijs van een woonhuis met 13,2 procent. Rekening houdend met een inflatie van 8,2 procent over deze periode steeg de gemiddelde prijs van een woonhuis in reële waarde met 5 procent. Gemiddeld kost een woonhuis volgens Fednot nu zowat 30.000 euro meer dan in 2014. Voor een appartement is dat zowat 26.000 euro meer.

Een fenomeen of een oververhitting? “Neen, een oververhitting durf ik het niet te noemen”, zegt Bart Van Opstal. “Dan spreek je over een onevenwicht in vraag en aanbod, zoals we hebben gezien in bepaalde landen. Een tekort aan vastgoed dreef de prijzen ongezien op en zorgde voor een bubbel. Bij ons is dat niet het geval. We hebben een erg stabiele markt, en geen tekort aan aanbod.” Meer zelfs, door de vergrijzing ziet Van Opstal de komende jaren ook geen probleem ontstaan aan de aanbodzijde.

Wat de prijsstijging aanjaagt, is het dubbele psychologische effect van de lage rente en de zoektocht naar rendement. “Mensen redeneren dat de hypothecaire rente niet veel meer kan dalen, want ze staat nu al op een historisch dieptepunt. En als ze nog zou dalen, dan slechts met minimale effecten. Dus is het nu het moment om op die trein te springen”, zegt Van Opstal. “Tegelijk heb je de – wat ik noem – gefrustreerde belegger die op zoek gaat naar een beetje rendement. En dan is de vastgoedmarkt een uitweg. Een tweede woning als belegging.”

Ondanks dat de Nationale Bank van België (NBB) de banken al op de vingers tikte, omdat ze te gewillig krediet verlenen aan kandidaat-kopers, is er ook volgens de toezichthouder geen sprake van een oververhitte vastgoedmarkt. In het jaarrapport klonk het dat de woningprijzen in België slechts in beperkte mate overgewaardeerd zijn. Met een lichte overwaardering van zowat 6 procent kan er van een zeepbel geen sprake zijn, vindt de NBB.