Huizenprijzen blijven stijgen in centrumsteden: ‘De champagne stond klaar, maar dan had iemand met 80.000 euro overboden’

“Ik schat dat ik wel zeventig huisbezoeken heb gedaan. Vijftien keer bracht ik een bod uit, maar telkens botste ik op tegen een jong, vermogend koppel dat losjes boven de vraagprijs bood. Eén keer was ik instant verliefd en besloot ik om mijn absolute limiet van 300.000 euro te bieden, 50.000 euro boven de vraagprijs. De fles champagne had ik al klaargezet in de koelkast, maar de dag nadien vernam ik dat iemand de vraagprijs met 80.000 euro had overboden. Het is echt een frustrerende tocht geweest.”

Laat het verhaal van Simon Peeters (32) een waarschuwing zijn voor wie in Gent een huizenjacht wil beginnen: de weg is lang en vol hindernissen, zeker als alleenstaande. Peeters vond recent eindelijk een huis in deelgemeente Mariakerke, na goed twee jaar zoeken. “Ik denk nochtans niet dat ik al te kieskeurig was. Iets om buiten te zitten, twee kamers, een deftige badkamer, meer stond er niet op mijn lijstje. Maar de bank zei me bij aanvang al: ‘Succes, ik verwacht niet dat je hier binnen een paar maanden terug staat.’”

Prijzenoorlog

Het jaar 2020 was sowieso al een uitzonderlijk jaar voor het Vlaamse vastgoed. De huizenprijzen lagen ondanks de coronacrisis 5,93 procent hoger dan in 2019, de grootste stijging sinds 2006. In de steden gaat het nog harder (+7,01 procent). Dat blijkt ook uit de nieuwe notarisbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot), die een gedetailleerde blik werpt op de Vlaamse provinciehoofdsteden. “De prijzen in het centrum van die hoofdsteden stegen in de meeste gevallen sneller dan de prijzen in de provincie”, zegt Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be.

Vooral wat Gent en Leuven betreft, valt de prijzenstijging zowel voor huizen als voor appartementen boven het provinciale gemiddelde. De grootse prijzenoorlog in Leuven wordt in de stad zelf gevoerd, met huizen die in een jaar tijd 15,1 procent duurder werden. In Gent zetten vooral de huizen in deelgemeenten Zwijnaarde (+28,2 procent), Mariakerke (14,8 procent) en Sint-Amandsberg (+7,6 procent) de toon. Iets rustiger gelegen, maar toch op acceptabele (fiets)afstand van het stadscentrum, zeg maar.

Dat die steden zo gewild zijn, heeft ook een duidelijk nadeel, zegt van Opstal: “Voor jonge mensen is het een stuk moeilijker geworden om een woning te kopen die voldoet aan de verwachtingen, zoals iets met een tuintje of een terras.” Het aandeel kopers onder de dertig jaar lag in 2019 op 30 procent, in 2020 is dat gedaald naar 28 procent. Ook daar is Gent (-3,4 procent) overduidelijk de sterkste daler.

Financiële grenzen

Wordt een stad als Gent stilaan onbetaalbaar? De vraag werd vijftien jaar geleden ook al gesteld, weet dokter Google te vertellen. De Gentenaar-journalist Bert Staes kaartte het vorig maand nog aan in een opiniestuk: “Schuim de vastgoedsites af op zoek naar een stek met twee slaapkamers in Gent en u zult uw ogen niet geloven. Onze stad blijft maar duurder en duurder worden.”

Lennert Coorevits (28), de ene helft van de Compact Disk Dummies, heeft het aan den lijve ondervonden. Ook hij zocht zich met zijn vriendin Ymke (33) meer dan twee jaar te pleuris. “Ons budget verklap ik liever niet, maar het is erg snel opgelopen. Tussen wat we in het begin bereid waren om te bieden en op het einde, zat zo’n 100.000 euro verschil. De situatie op de Gentse huizenmarkt zorgt ervoor dat je je financiële grenzen aan een hoog tempo overschrijdt.”

Snelste stijger

In geen enkele Vlaamse stad stegen de prijzen de voorbije tien jaar zo sterk als in Gent. In 2010 was de mediaanprijs voor een woning met twee of drie gevels volgens Statbel even hoog in Gent als in heel Vlaanderen, tien jaar later is er een kloof van liefst 40.000 euro. Hoewel Leuven van oudsher de duurste stad is en blijft voor een huis, komt niemand in de buurt van de Gentse stijging in een decennium tijd: 56 procent. Voor de appartementen is het zowel de duurste als de snelste stijger met 48 procent in tien jaar tijd.

“Soms zagen wij echt huizenprijzen waar we van achterover vielen. Zo veel? Voor dat huis? Een week later bleek het dan gewoon verkocht”, zegt Coorevits. “Het frappantste tijdens onze zoektocht vond ik dat sommige makelaars belachelijk weinig moeite deden. ‘De EPC-waarde van het huis? Geen idee.’ Dat zegt voor mij veel over het huidige klimaat: het raakt sowieso toch wel verpatst.”

Plakkers

De hoge prijzen worden natuurlijk effectief door iemand betaald. “De verkopers zitten in een fauteuil”, zegt Bart van Opstal. Dat ze allemaal zo stug zijn blijven zoeken, zegt natuurlijk ook wel iets over de aantrekkingskracht van Gent. “De voordelen van een grootstad, en toch behapbaar. Het is geen chaos zoals Brussel”, vat de Gentse notaris Maarten Duytschaever het goed samen.

Het aanbod in de aantrekkelijke centrumsteden is beperkt, maar de vraag verloopt in stijgende lijn. Vastgoedeconoom Frank Vastmans (KU Leuven) ziet twee trends die elkaar versterken. “Enerzijds is er meer werkgelegenheid in de steden, anderzijds zijn er ook steeds meer jongeren die naar die steden trekken voor een studie.” En hoe meer studenten, hoe meer het aandeel ‘plakkers’ zich laat voelen op de markt.

Beleggingstrend

Bovendien voelt dat aandeel van de bevolking de gevolgen van de coronacrisis nauwelijks of (nog) niet. Huishoudens met twee stevige inkomens leggen de lat hoog. “We zien bovendien ook nog eens dat steeds meer ouderen interesse hebben in de appartementen in de stad”, merkt van Opstal. Al nuanceert Vastmans wel meteen het idee dat het aandeel jonge kopers slinkt: “Eind 2019 was er een rush van starters die nog gebruik wilden maken van de woonbonus. Dat kan de daling deels verklaren.”

De concurrentie langs de vraagkant stapelt zich wel op, ziet Duytschaever. “Er zijn nu veel mensen die bewust een tweede vastgoed aankopen omdat het gewoon erg interessant is als belegging.” De rente is laag, de spaarboekjes en obligaties brengen niks op. Die beleggingstrend lijkt vooral te spelen bij de appartementen, bij huizen zitten de (jonge) eigenaars nog steeds in het zadel. Al zegt de intuïtie soms iets anders. Coorevits: “Dit voelde voor ons echt aan als de laatste mogelijke jaren om zelf nog iets te kopen in Gent. De stad gaat de weg op van Londen of Amsterdam, het wordt een huurmarkt.”

Al die factoren spelen hun rol in de koopprijzen die je op immosites ziet. Die prijzen frustreren, en zeker niet alleen in de Arteveldestad. Een tweet van VRT-anker Fatma Taspinar in december werd gulzig gedeeld: ‘Wat er allemaal wordt aangeboden op immo­sites, en tegen welke prijzen, het is bijna mis­dadig. Het is niet omdat ik alleen iets wil ­kopen dat ik ook in een krot wil wonen.’

Alleen: hoe misdadig zijn die prijzen? Het prijsverhaal is vooral gelinkt aan de zogenaamde ontleningscapaciteit, stelt Vastmans. Anders gezegd: de vraag ‘Hoeveel moeten we maandelijks afbetalen’ is voor kopers de bepalende factor, niet de absolute kostprijs. Als de hypotheekrente bijvoorbeeld van 3 naar 2 procent daalt, kunnen kopers 10 procent meer lenen voor een woning. De historisch lage hypotheekrente – de vaste rentevoet op lange termijn is 1,42 procent – is het glijmiddel van de verhitte vastgoedmarkt.

Toch blijft de prijsstijging eerder onverwacht, zegt Vastmans, want de afschaffing van de woonbonus deed eveneens een stagnatie van de prijzen verwachten. De vaststelling van de Nationale Bank is echter: de overwaardering van Belgisch woningvastgoed is in één jaar bijna verdubbeld tot 13,5 procent. Daarvoor kijkt de Nationale Bank niet enkel naar de prijzen, maar evengoed naar intrest en inkomensstijgingen.

Huurmarkt

Sommige experts maken vooral gewag van een verdelingsprobleem. Alleenstaanden, die met één inkomen de lening moeten afbetalen, krijgen het moeilijk. En steun van ouders of grootouders is steeds meer de norm voor starters. In de periode 1996-2000 deed 14 procent van alle ­kopers een beroep op ouders of groot­ouders, in de periode 2015-2018 was dat ­gestegen tot 34,5 procent, zo blijkt uit cijfers van het Steunpunt Wonen. Niet iedereen beschikt echter over die steun.

De 29-jarige Wouter* geeft het grif toe: “Dat ik redelijk wat geld heb geërfd, is de enige reden dat ik iets heb kunnen kopen in deze stad. Zonder was me dat nooit gelukt.” Toch heeft zijn zoektocht nog steeds 2,5 jaar geduurd. “De huizen binnen mijn verwachtingen waren altijd heel snel weg, verkocht aan koppels die net iets meer slagkracht hadden.”

Het zorgt ervoor dat heel wat starters hun verwachtingen moeten bijstellen of de stad de rug toekeren. “Je ziet vaak dat mensen in de stad beginnen zoeken, en uiteindelijk in de randgemeenten terechtkomen”, zegt notaris Duytschaever. “Maar ook in die Gentse randgemeenten stijgen de prijzen spectaculair.” De volgende stap is vaak nog wat verder kijken: Oudenaarde of Deinze, bijvoorbeeld.

Huurmarkt

Er valt dus wel een boompje op te zetten over betaalbaarheid. Zoals ook Bert Staes al opperde: was ‘betaalbaar wonen’ niet de grote prioriteit van het huidige stadsbestuur? Wanneer we de prijzenoorlog op de markt voorleggen aan schepen van Wonen Tine Heyse (Groen), vraagt ze meteen: “Ja maar, bedoelt u de koopmarkt of de huurmarkt? Het is namelijk op die laatste dat we onze pijlen moeten richten.”

Volgens Heyse is het beleid veel te lang gestuurd geweest door de baksteen in de maag van de middenklasse. “De Vlaamse regering heeft mensen naar de koopmarkt geduwd, onder meer met de woonbonus, met als enige gevolg dat de prijzen omhoog gingen. Ik zie in mijn buurt (station Gent-Sint-Pieters, MIM) genoeg jonge koppels die een mooi huis met een tuin aankopen. De échte drama’s zitten net bij die huurders die nooit een woning zullen kunnen kopen”, zegt ze, verwijzend naar de confronterende Pano-aflevering van 17 februari. “We hebben ons budget voor deze legislatuur opgetrokken tot 92 miljoen euro. Grotendeels gaat dat naar sociale en budgethuurwoningen.”

Daar valt iets voor te zeggen. Ook Vastmans vraagt: “Moet het wel de prioriteit zijn van een stad dat iedereen eigenaar kan worden?” Sowieso ben je als stadsbestuur toch wat overgeleverd aan de grillen van de markt, en het aandeel eigenaars in ons land blijft hoog in vergelijking met de buurlanden.

Biddit

Die vaststelling maakt de zoektocht er niet fijner op. Wie lang genoeg in het circuit meedraait, kent meestal ook de nodige mistoestanden. “Na een tijd weet je welke makelaar je kan vertrouwen, en wie je een kat in een zak probeert te verkopen”, zegt Wouter. “Eén keer bezocht ik een huis dat zogezegd helemaal opgelapt was. De muren waren mooi wit geschilderd, maar op de bovenverdieping rook ik al meteen de zwarte schimmels.”

Coorevits beaamt: “Het is gewoon echt geen tof proces. Overboden worden als je denkt dat die aankoop binnen is, voelt echt als een klap in het gezicht. Biddit (een biedingssite voor vastgoed, MIM) raad ik bijvoorbeeld niemand aan, gewoon omdat het zo ontzettend slopend is. Het voelt bijna alsof je op de paarden aan het wedden bent, door telkens duizend euro meer te klikken. Alsof het niets is.”

“Uiteindelijk zijn we zo eens voor een prachtige architectenwoning met duizend euro overboden”, vervolgt Coorevits, nog steeds een tikkeltje ontgoocheld. “Mijn vriendin had al een emotionele band met dat huis. Ze heeft toen zelfs een brief geschreven naar de kopers om hen veel geluk te wensen. En om te zeggen dat ze ons altijd mochten laten weten als ze het huis ooit wegdeden.”