Overal in Europa stijgen de woningprijzen. En dat kan gevaarlijk zijn

In vrijwel heel Europa worstelen kandidaat-huizenkopers met de vraag of zij ooit nog een woning in de wacht kunnen slepen. De centrale banken, toezichthouders op het geldverkeer, zijn al even bezorgd. Zij wijzen op de persoonlijke risico’s van kopers met grote hypotheekschulden, maar ook op de maatschappelijke risico’s. Een prijscorrectie op de huizenmarkt – of een crash van de huizenprijzen – kan de hele Europese economie een zware klap toebrengen.

Zijn de almaar stijgende woningprijzen te beteugelen? Een Europese woning werd vorig jaar gemiddeld 5,7 procent duurder. Luxemburg (+14,5 procent) en Polen (+10,5 procent) waren koplopers, Finland (+1,8 procent) en Ierland (+0,3 procent) hekkensluiters.

De coronacrisis kon die prijssprong niet afremmen. Inmiddels lijkt de groei zelfs te versnellen, ondanks het aanstaande eind aan de ondersteunende maatregelen van de economie in veel landen. 

In Groot-Brittannië, dat begin vorig jaar ook nog te maken had met de economische onzekerheid rond de brexit, was de toename vorig jaar 3 procent. Deze week werd duidelijk dat de prijsstijging over de afgelopen twaalf maanden voor het eerst in zeven jaar zelfs meer dan 10 procent was. 

Prijzenturbo

Met het einde van de beperkende maatregelen in zicht lijkt ook in andere landen de prijzenturbo aan te staan. Dat ook de overheidssteun voor bedrijven gaat verminderen doet daar voorlopig niet aan af. 

De lage rente is de hoofdverantwoordelijke voor de koopsomrally, zo wordt alom aangenomen. Hoe lager de rentelast, hoe meer huizenkopers hun bod op een huis verhogen, om andere kopers af te troeven. 

De maandlasten kunnen dan relatief meevallen, de onderliggende hypotheekschuld wordt wel steeds hoger. De lage leenkosten en hoge huren maken het ook voor beleggers steeds aantrekkelijker om mee te bieden op woningen.

Starters

De hoge instapprijs maakt het steeds moeilijker voor starters om een woning in de wacht te slepen. Omdat ook de huren in de meeste landen sterk zijn gestegen, zijn veel Europese gezinnen een steeds groter deel van hun inkomen kwijt aan hun woning. Zo dwingt de huizenmarkt de Europeaan om te bezuinigen op zaken als onderwijs en opvoeding – om steeds meer inkomen te vergaren om zijn levensstandaard te behouden.

De Bank of England luidde deze week opnieuw de noodklok. De stijging van de huizenprijzen telt niet mee in de Britse inflatiecijfers, maar vormt wel een bedreiging voor de Britten persoonlijk en van de financiële stabiliteit van het land. Hun collega’s op het Europese vasteland hebben dezelfde zorgen. 

Terwijl de prijzen van grondstoffen oplopen – en bouwen dus duurder wordt – klinkt in veel landen de roep om grootschalige nieuwbouw van woningen. Die moet de groei van het aantal huishoudens opvangen en zou de huizenprijs kunnen doen dalen. In veel landen, zoals in België, klinkt tegelijkertijd de roep om meer bouwgrond en versoepeling van juridische procedures.

Veel economen zijn van mening dat verhoging van de rente, aanscherpen van de leennormen en schrappen van fiscale steun de huizenmarkt zouden kunnen temmen. Bij nationale politici (en hun kiezers) zijn dat echter doorgaans geen populair actiepunten. 

Moet de Europese Centrale Bank (ECB) dan het voortouw nemen, met het verhogen van de rente? Dat is lastig. Het zou de woningmarkt kunnen afkoelen, maar ook het algemene economisch herstel na de pandemie. Voorlopig zit het oude continent dus opgescheept met een hoge vraag naar woningen, haperende nieuwbouw, spotgoedkoop leengeld en historisch hoge huizenprijzen.

Groot-Brittannië

Corona noch de economische onzekerheid rond de brexit hebben de Britse huizenprijzen kunnen temmen. Een Britse woning kost nu gemiddeld 282.000 euro, een record en 10,9 procent meer dan twaalf maanden geleden. De prijs van een eengezinswoning steeg met 11,7 procent het meest.

Volgers van de Britse huizenmarkt wijzen op de lage hypotheekrente als een motor voor de prijsstijgingen. Ze zien onder kopers ook een ‘race for space’. Met de ervaring van leven in lockdown en de groeiende mogelijkheden om thuis te werken zijn mensen bereid meer te betalen voor een huis met meer kamers en een tuin. Daarbij wordt ook vaker geshopt buiten de grote steden. In Londen – lang symbool van gierend hoge huizenprijzen – stegen de prijzen met ‘slechts’ 3,7 procent.

Op de Britse huizenmarkt speelt ook een (onlangs verlengd) fiscaal douceurtje een rol. Normaal gesproken is de aankoop van een huis tot 145.000 euro vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Om huizenkopers die financieel worden geraakt door de coronamaatregelen is die vrijstelling tijdelijk verhoogd naar 580.000 euro.

Om het woningtekort te dempen, lanceerde de regering eerder dit jaar plannen om meer kantoorgebouwen en winkels om te bouwen tot woningen.

Duitsland

De stijging van de Duitse huizenprijzen is al enige jaren gaande en heeft zich met een sprong van 11,2 procent het afgelopen jaar versneld. De lage rente, de stijging van huurprijzen en de trage nieuwbouw spelen een rol bij die prijsgroei.

De groei van woningwaarde was in Duitsland lang vooral een fenomeen in grote steden als Berlijn en Hamburg. Maar het afgelopen jaar was ook een groot deel van de rest van Duitsland aan de beurt.

Het aloude idee van de dure stad en het goedkope platteland is voorbij, signaleerde tijdschrift Der Spiegel. Dat geldt voor de omgeving van de stad – waar de prijzen sterker stegen dan in de steden zelf – maar ook voor meer afgelegen gebieden.

Gewenning aan thuiswerken speelt daarbij een rol, maar ook de mogelijkheid om werk dat normaal alleen te vinden was in steden te verrichten op afstand – bijvoorbeeld in een huis in de natuur. Heeft een stedeling een bepaald dorp of gebied ontdekt, dan volgen er vaak meer, zagen onderzoekers. Dat kan ook door een groepsverhuizing; een aantal families besloot gezamenlijk van de stad naar een bepaald dorp te verhuizen.

Frankrijk

Niets houdt de stijging van de huizenprijzen in Frankrijk tegen, schrijft het Franse dagblad Le Figaro. Corona noch de economische malaise in het land hebben geleid tot een daling van de ‘prix immobilier’. In 2020 ging de aankoopwaarde van een gemiddelde woning met 7 procent omhoog. Alleen in de steden werd de opmars vertraagd.

Tot de coronacrisis was Parijs gewend geraakt aan prijsstijgingen van 6 tot 9 procent per jaar. In 2020 was sprake van een kleine prijsdaling van zo’n 2 procent. In de afgelopen maanden was ook in de Franse hoofdstad weer een plusje zichtbaar, van 0,3 procent.

Ook in Frankrijk wordt de lage rente vaak genoemd als oorzaak van de hoge prijzen. Dat geldt ook voor de trage nieuwbouw.

België

Brussel is de uitzondering wat betreft de gestaag stijgende huizenprijzen in ons land. In het hele land steeg de gemiddelde prijs van een woning in 2020 met 4,2 procent naar 277.000 euro. Die ontwikkeling zette zich ook dit jaar door. In de hoofdstad daalde de prijs voor een huis in het eerste kwartaal met 3 procent. De prijs van een appartement ging wel omhoog, met 1,9 procent. In Brussel en omgeving zijn de prijzen nog steeds wel het hoogste van het land. De gemiddelde prijs van een woning in het centrum van de Europese Unie is 484.000 euro.