Valkuilen van een oud huis: koop met je hart… en verstand!

Je hoort wel eens zeggen dat een woning net zoveel kost als een gek ervoor wil geven. Toch moet je nagaan of de prijs die de verkoper vraagt wel realistisch is. Hoe je dat beoordeelt? Tracht de prijs te vergelijken met gelijkaardige woningen in de buurt. Je kan het ook eens voorleggen aan iemand die vertrouwd is met de immobiliënsector. Of neem polshoogte bij de buren. Zij zijn vaak heel goed op de hoogte van de prijzen in de buurt.

Vergeet niet te checken of je in aanmerking komt voor een renovatie- of aanpassingspremie en zorg er voor dat je weet hoe hoog het kadastraal inkomen ligt. Ga in dat opzicht ook na of er verlaagde registratierechten mogelijk zijn. Interessant om weten: als de woning ouder is dan vijf jaar, moet je slechts zes procent btw betalen in plaats van 21 procent als je werken laat uitvoeren door een geregistreerde aannemer (vb. elektricien, metselaar, vloerder,…).

TIP: Beslis niet halsoverkop. Makelaars gebruiken soms trucs om snelle beslissingen te forceren. Bijvoorbeeld door te beweren dat er iemand een bod op het huis gedaan heeft en de volgende dag een beslissing neemt.

Een factor die je niet uit het oog mag verliezen: de ligging van de woning. Check zeker de oriëntatie. Is er voldoende daglicht of beschutting tegen inkijk? Hoe zit het met de mobiliteit? Moet je grote afstanden afleggen tot winkels, een bushalte, het station, scholen, ziekenhuizen of sportaccommodaties? Weet dan dat je voor alles de auto zal moeten nemen. Wees aandachtig voor eventuele geluids- en geurhinder of luchtverontreiniging. Daar kan je achteraf maar weinig aan veranderen. Vraag ook na bij de verkoper hoe het zit met de aansluiting op openbare voorzieningen. Anders kom je achteraf misschien voor extra kosten te staan als je bijvoorbeeld wil overschakelen van stookolie op aardgas.

TIP: De ligging van je woning is cruciaal. Niet alleen voor jezelf, maar ook voor de toekomstige waarde van je woning. Goed gelegen woningen worden steeds uitzonderlijker.

Lees ook: Hier moet je op letten bij de aankoop van een bouwgrond

Analyseer zeer aandachtig de staat van het huis. Neem daar je tijd voor en vergeet zeker de details niet. Ga op zolder kijken, bekijk het dakhout, kijk of de ramen goed sluiten, controleer hoe het zit met de beglazing en de isolatie,… Vochtproblemen verdienen speciale aandacht. Hier en daar een kleine vochtvlek is geen ramp, maar het mag geen extreme vormen aannemen. Uiteraard gaan veel verkopers dat trachten te verdoezelen met een verflaag. Vraag dus zeker tekst en uitleg als je merkt dat het plafond in één bepaalde kamer voorzien werd van een relatief verse verflaag. Kijk ook of de kelder droog is.

Bezoek de woning steeds bij klaarlichte dag en neem een zaklamp mee om in de donkere hoeken (zolder, kelder) te kunnen kijken. Kijk ook achter zetels, bedden, meubilair, gordijnen en onder tapijten. Bekijk ook hoe het zit met de akoestische prestaties van de woning. Je wil immers niet kunnen horen wat je buren te vertellen hebben. Wat geldt voor de akoestische prestaties geldt ook voor het thermische aspect. Hoeveel moet je nog investeren om te vermijden dat je energiekosten de pan uit swingen? Vraag naar het energieprestatiecertificaat dat weergeeft hoe energiezuinig of -verslindend de woning is. De verkoper moet dit kunnen voorleggen. Doet hij dit niet, dan heeft hij ongetwijfeld wat te verbergen.

TIP: Zeker met het oog op de technische staat van de woning en eventuele uitbreidingsmogelijkheden raden we je aan om het huis eens te gaan bekijken met een specialist. Een architect of aannemer kan je bijvoorbeeld op bepaalde onvolkomenheden wijzen waar je als leek geen oog voor gehad zou hebben.

Een belangrijke bron van ergernis bij oude huizen zijn de technische installaties: elektriciteit, sanitair en verwarming. Als die al meer dan pakweg tien of twintig jaar oud zijn, doe je er misschien best aan om alles eens grondig te vernieuwen. Als je toch een nieuwe vloer gaat leggen of andere verbouwingswerken uitvoert, is het beter om in een keer de leidingen te vervangen dan na een vijftal jaren je nieuwe vloer uit te breken. Het is ook goedkoper en efficiënter om alles in één keer goed te doen.

Bekijk zeker ook het rendement van de boiler en de CV-ketel. Sommige oude toestellen halen zo’n laag rendement dat het zonde is om ze nog te laten functioneren tot ze hun laatste snik geven. Door het hogere rendement van een nieuwe ketel heb je die investering vaak erg snel terugverdiend. Wordt de woning verwarmd met stookolie? Ga dan na of de stookolietank geen lekken vertoont. Als je met een lek zit en je een nieuwe stookolietank moet plaatsen, resulteert dat snel in een bijkomende kost.

TIP: Verlies eventuele inbouwapparaten niet uit het oog. Een ingebouwde koelkast, oven of magnetron zijn natuurlijk alleen maar mooi meegenomen als ze nog naar behoren werken.

Zie de administratieve en juridische aspecten niet over het hoofd. Vergeet bijvoorbeeld niet te controleren of de woning wel volledig vergund is. Als de vorige eigenaar een bijbouw gerealiseerd heeft zonder vergunning, riskeer je dat je bij eventuele problemen dat deel op eigen kosten moet laten afbreken. De vorige eigenaar blijft dan buiten schot. Ga ook na hoe het zit met de stedenbouwkundige voorschriften en andere technische beperkingen. Bekijk ook de stedenbouwkundige bestemming van de gronden in de directe omgeving.

TIP: Wil je in de toekomst de woning uitbreiden? Dan is het niet slecht om op voorhand te controleren of eventuele uitbreidingsplannen wel realiseerbaar zijn. Zowel stedenbouwkundig als wat de technische beperkingen van het terrein of de woning betreft.

Je woning renoveren? Bestel hier jouw gratis bouw- en renovatieboek van Verstandig Bouwen.

Dit artikel stond op 07/02/2019 in WOON. powered by Livios, bijlage van Het Laatste Nieuws.

Lees ook: 

Woning kopen? Wik en weeg met deze checklist

Woning te koop: hoort het interieur erbij?

Appartement kopen? Sta hier op voorhand bij stil